公募REITs的投資價值？
公募REITs的價值本源
公募REITs價值本源來自底層實物資產經營現金流的預期。底層資產一般分為兩種型別的收益，分別為產權類和特許經營權類。
1）特許經營權類資產（高速公路等資產）：
該類資產特許經營期限一般最長不超過30年，在收費期限屆滿後需無償歸還政府、資產價值到期將歸零，因此資產估值客觀上會呈現“逐年遞減”的特徵，預期現金分派率會呈現前低後高的特徵。因此對於此類資產，可透過投資內部收益率（IRR）來衡量收益情況。
2）產權類資產（產業園區、倉儲物流等資產）：
產權類資產權屬價值總體上具備長期延續的可能性，資產估值相對穩定，在使用期限到期後資產價值不會歸零。因此產權類資產的收益可以適用現金分派率衡量。
公募REITs的產品屬性
產權類資產權屬價值總體上具備長期延續的可能性，資產估值相對穩定，在使用期限到期後資產價值不會歸零。因此產權類資產的收益可以適用現金分派率衡量。
公募REITs的產品定位
1）投資門檻低：
基礎設施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型的基礎設施專案中，從而分享專案的運營收益和增值收益。
2）收益較為穩定：
底層資產主要為成熟優質、運營穩定的基礎設施專案，收益較為穩定。
3）強制分紅：
基礎設施基金應當將90%以上可供分配金額以現金形式分配給投資者，每年產生的現金流高比例強制分紅。
4）投向明確：
與傳統公募基金投資於股票和債券不同，公募REITs高比例持有穩定現金流的基礎設施資產，要求80%以上投資於基礎設施資產支援證券從而間接投資於基礎設施資產。
5）風險收益特徵：
預期風險和收益高於債券型基金和貨幣型基金，低於股票型基金。
特別提示：本基金基礎設施專案廣河高速（廣州段）特許經營權將於2036年12月16日到期，基金淨值會隨著特許經營權剩餘期限的縮短而不斷遞減，基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還。
本基金風險等級：中風險（R3）。本材料不作為任何法律檔案，基金管理人不保證基金一定盈利，也不保證最低收益。基金管理人和股東實行業務隔離制度，股東不參與基金資產的管理。公開募集基礎設施證券投資基金採用“公募基金+基礎設施資產支援證券”的產品結構。本基金主要風險包括但不限於高速公路專案處置價格波動及處置的不確定性風險，流動性風險，發售失敗風險，本基金整體架構所涉及相關交易風險，停牌或終止上市的風險，基金提前終止風險，外部借款風險，基礎設施專案的政策風險，市場風險，現金流預測風險及預測偏差可能導致的投資風險，估值風險，不可抗力風險等。以上風險揭示事項僅為列舉事項，未能詳盡列明基礎設施基金的所有風險。投資者應認真閱讀《基金合同》、《招募說明書》及《產品概要》等法律檔案，瞭解本基金的風險收益情況，結合自身投資目的、期限、投資經驗及風險承受能力謹慎決策並自行承擔風險。
