上海產業轉型發展研究院首席研究員
原中共寶山區委常委、副區長夏雨
“有人統計，我們蓋的房子太多了，按總量的話，人口翻幾個倍才能住的下。”
“大量的資源浪費，所謂城市發展，造成了‘空城’、‘鬼城’，出現大量空置閒置。”
房地產市場從增量時代轉向存量時代已經成為業界共識，而存量市場最大的蛋糕莫過於城市更新。
城市更新涉及三個方面：
產業空間的更新
公共空間的更新
居住空間的更新
產業空間的更新
比如老舊廠房更新為創意園，文化園區等。
公共空間的更新
比如高效利用高架橋下的閒置空間；綠化變為城市居民的活動空間、社交中心。
小悍在這裡著重跟大家討論第三個，也是最難的一個，即
居住空間的更新
。
中央“十四五”規劃綱要建議明確提出實施城市更新行動。
未來5年舊改物件都是2000年以前建造的老房子，2025年之前，全國要完成17萬個老舊小區改造。涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方米。
這是一項巨大工程。
而巨大工程需要調動整個社會的力量。
但是對於地方政府來說，過去大拆大建的衝動主要源於GDP至上和土地財政依賴。
土地從徵收、拆遷、整理、出讓到房地產開發，不僅為地方政府創造了GDP增長和政績，也為地方財政帶來豐厚的土地財政收入，這種土地財政依賴短期內很難打破。
而相比於大拆大建，
以微改造為主的城市更新減少了土地整理和出讓環節，不僅失去了土地財政收入，反過來在城市更新過程中還需要政府在人力物力財力上的投入。
在地方政府本就財政吃緊的情況下，城市更新的動力更顯不足。
那麼，“棚改”變“舊改”的原因是什麼？
“棚改”
是對前些年建造的老舊房屋進行徹底性拆除，然後由開發商對拆遷戶給予現金補償或實物（房子）安置。
“舊改”
是在維持房屋整體結構不變的狀態下，透過對老房子外牆重新粉刷，更換室內管道線路，增加小區停車位以及托幼、養老、休閒娛樂等服務配套，提升老舊小區的居住品質。
城市更新政策的施行，不僅極大地節約了住房資源，延長了老舊房屋的使用年限，同時透過為老舊小區加裝電梯，解決了長期困擾高層老年住戶上下樓不便的問題。
因此舊改是一項實實在在的惠民工程，受到絕大多數老舊小區居民的擁護。
而老舊小區之所以停止棚改轉為舊改，一個根本原因是拆遷成本增加，讓開發商拆不起了。
比如過去拆除二三層高的自建民宅，可以在原址上建造數十層的高樓，
開發商
的利潤豐厚，拆除的積極性自然很高；
拆遷戶
拿到的補償款多到可以另外再買幾套房子，因此不僅不反對拆遷，而是等著、盼著有開發商早點過去拆遷；
地方上
透過拆遷可以重新規整城市有限住宅土地資源，土地也能賣出個好價錢，從中獲得更多的賣地收入；
銀行
則透過發放住房按揭貸款，穩妥長期地獲得利息收益。
因此，在過去“棚改”是一項“多方獲益、多方共贏”的專案工程。
但是隨著城市住宅土地資源變得越來越稀缺，土地和各種建築材料價格也在不斷地上漲，低矮自建民房基本被拆除完畢後，再想拆除六七層高的多層住宅難度很大，
因為老小區戶數多拆遷工作不易協調，開發商要為此投入更多的拆遷成本，投資的風險大大增加。
很多開發商為此不願意承擔太大的風險，而寧願去新區拿地做一些低風險的投資。
再者是，貨幣化棚改早前在促進城市化建設、解決住房資源短缺、幫助地方去除庫存的同時，由於很多拆遷戶投資渠道匱乏、投資經驗不足，拿到拆遷補償款以後沒有更好的投資選項，結果資金又重新回到了樓市，導致
房價不斷上漲，遠遠高出了城市居民的實際收入，也讓待進城農民因買不起城裡的高價房而進不了城，既阻礙了城市化發展規劃、讓房價泡沫持續被吹大，也不利於市場長期穩定健康發展。
同時在高房價背景下，
包括人口出生率下降導致後續購房儲備不足、存量房大量積壓引發房價下跌風險增大、資金流向單一擠壓其他實體經濟發展空間、
高槓杆買房有可能引發金融風險等問題逐漸顯露，從而引起了政策層面的高度關注和警惕，為了穩地價穩房價穩預期，避免房價出現大起大落，
於是“舊改”就在新的樓市環境下應勢而生了。
此次“舊改”的大浪潮，為快到房齡以及年久失修的房子提供瞭解決方案。
對於所涉及的老舊廠房、老舊小區的更新，為延長其使用壽命，兩手準備：
一方面安裝電梯等便民設施， 另一方面進行加固維修。對於房屋裂縫進行修補，對於梁、柱及承重牆進行加固。
整體分析下來，其實“舊改”是把雙刃劍，但是利弊可以進行選擇，作為加固行業的一員，悍馬將繼續與行業一起，為城市更新貢獻一份力量！
部分素材來源於網路