前兩天看到了一個訊息，說是地產龍頭碧桂園的子公司——
碧桂園服務(6098.HK)
在9月20號與富力物業簽訂股權轉讓協議，將以不超過
100億元
來收購富良環球，由此間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權。
此次收購呢，也是成為了物業行業史上最貴的收購案例。
這個訊息一出，也引起了我和身邊的朋友的激烈討論。正好在這也把討論的內容寫出來，給大家分享一下——
我身邊搞建築和地產的朋友們都私下稱碧桂園為“不高階”的樓房製造工廠。。。為什麼說它是工廠，因為量大；為什麼說他不高階，因為口碑和質量都。。。一般般。裡子差、外表糙，空鼓、漏水、走線不齊等等。。。大毛病沒有、小毛病不斷。（有住碧桂園的朋友們嗎，你對碧桂園的印象怎麼樣呢？）
當然了，從某種角度說，這可能跟它“農村包圍城市”、深耕三四線城市的戰略有關係。
無論是銷售策略還是住房需求，碧桂園對市場的把握還是很精準的；對於深耕三四線城市甚至縣城的大體量地產公司來說，可能沒有誰比碧桂園做得更好。若是沒有進行成本壓縮，反而提供了極其“精細化”的高品質，可能。。。在價格上。。。也就不符合三四線城市的調性了吧（這句話說出來總感覺有點不負責任，但是。。。話糙理不糙吧。。。）。
但是呢！儘管如此，我們卻不得不說碧桂園的物業是做得非常不錯的，在口碑和體量上都可以說是數一數二。即便不是碧桂園的住戶，相信大家對於碧桂園的物業也早有耳聞。
此次碧桂園服務花100億來收購富力物業，算是一筆互利共贏的大買賣。
為什麼這麼說呢？
今天，我們就從
碧桂園服務
和
富力物業
兩個維度來分析一下。
一、碧桂園服務強勢收購
碧桂園服務願意花100億人民幣來收購富力物業，不知道大家看到這個訊息是什麼感想，可以留言和曉藝分享一下嘛？
我呢，想要從碧桂園服務為什麼能夠收購和為什麼願意收購兩個角度來分析一下這件事。
首先呢，我們先來分析一下碧桂園服務為什麼能夠收購富力物業？
①. 碧桂園服務現金充足
碧桂園服務作為目前上市的物業企業當中市值最高的公司，在募資能力和現金儲備上都是有出色表現的。
碧桂園服務早已透過
募資的手段
為未來的收併購專案做足了準備。在今年的5月24日，碧桂園服務就建議配售新股份及建議發行可換股債券。透過這次配售股份和可轉債的發行，碧桂園服務總計籌集約155。26億港元的現金。對於這筆錢的用途呢，碧桂園服務表示將用作與集團主要業務相關的未來潛在受併購專案投資，商業管理服務、資產管理服務以及生活服務類等新業務的拓展等等。
那麼，體現在
現金儲備
方面，碧桂園服務僅僅在現金及現金等價物上就有217。68億之多，比去年同期增加了43。06%。碧桂園服務可謂是擁有極其強大的資金庫，這麼比起來，用來收購富力物業的區區100億，顯得也就不是那麼“昂貴”了。
②. 龍頭地位保證其具有強大的整合能力
從不久前各個物業企業釋出的中報來看，碧桂園服務共實現115。59億總營收和22。26億元的淨利潤，在總營收上首次超越了萬物雲，可以說碧桂園服務是坐穩了行業龍頭的寶座。
我在之前的
《一個萬億賽道！》
當中曾經說過，目前現存無物業面積佔比約為33%，物管公司在管面積天花板遠未達到。
對於物業管理行業來說，企業龍頭的優勢就在於整合存量市場及獲取增量市場。
所以呢，作為行業龍頭，碧桂園服務可以透過收併購的方式快速地切入城市進行擴張。
那麼接下來呢，我們再來分析一下碧桂園服務為什麼願意收購富力物業？
大機率是為了
彌補自身短板。
碧桂園服務自2018年上市以來先後透過收併購的方式整合了多家企業，憑藉著強大的資金支援，成為了行業內最能“買”的企業。
碧桂園服務執行董事兼總裁李長江先生甚至說：“只要符合我們的要求，我們有能力都會進行收購，而收併購可以補齊碧桂園服務的短板。”
那麼富力物業是怎麼符合要求的、又是怎麼補齊短板的呢？
富力物業的發展核心在一二線城市、同時在管面積範圍較大。
富力物業地域範圍覆蓋大灣區、長三角地區、環渤海經濟圈以及其他一線、新一線和核心二線城市。
截至2020年12月31日，富力物業在中國26個省、自治區、直轄市的102個城市當中擁有552個在管專案，總在管建築面積為69。4百萬平方米。
所以呢，
富力物業正好與深耕三四線城市的碧桂園服務形成了互補關係；同時碧桂園服務也能夠透過收購提高核心城市專案密度，形成規模效應，從而獲得穩固的行業龍頭地位。
二、富力物業“小羊跪乳”
對於富力物業來說，也算是心甘情願被收購的。
至於為什麼，就得從它的母公司——富力地產開始說起。
眾所周知，有一個針對房地產的“三道紅線”政策，也就是
剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%和現金短債比小於1
這三條。
截止到2021年6月底，富力地產剔除預收賬款後的資產負債率為74。9%，淨資產負債率為123。5%，現金短債比為0。55。富力地產可以說是三條紅線全踩，被歸為紅色檔房企，有息負債不得增加。
這就很難受了啊，所以
降負債就成了富力地產的重中之重。
那麼，怎麼降呢？
“賣兒子”是最快回籠資金的方法
！
9月20日，也就是碧桂園服務釋出收購公告的當天，富力地產也釋出了自願性公告，稱公司執行董事及大股東李思廉及張力先生將為公司提供月80億港幣的資金支援，並預計於未來1-2個月內完成。
那麼大股東的這錢怎麼來的呢？應該就是通過出售富力物業所得的了。
同時，受到房地產大環境的變化和恆大事件的影響，一旦因為現金流問題產生違約可能會帶來一連串的連鎖效應。就連房企老大哥萬科也一直在強調自身現金流的穩定，足以見其重要性。
所以呢，變賣富力物業反哺母公司的舉動也算是富力物業為“母親”做了貢獻吧~
三、總結
碧桂園服務透過收購收穫優質資產，而富力物業透過被收購快速回籠資金；此次收購可以算是一拍即合、互利共贏了。
受到三道紅線和房住不炒等政策的壓力，房地產板塊若想取得大規模進步或許越發“艱難”了。但是，作為和美好生活息息相關的物管或許能夠成為房企進一步發展的突破口。其中，物管龍頭企業因為擁有絕對的擴張和整合能力，將會更具有成長性。
【港股打新動態】
新股上市：
今天暫無新股上市。“
堃博醫療-B
”已於今日公佈配售結果，將於明天正式上市。此次堃博醫療國配倍數僅有4。10，熱度不高；公開認購部分超購11。13倍，未啟動回撥。
新股招股：
除了“
保誠
”以外，“
譚仔國際
”也於今天開始招股，具體資訊如下：
透過聆訊：
“
北京鷹瞳科技發展股份有限公司
”於昨天9月22日透過聆訊。
【港股小課堂】
在昨天的小課堂裡呢，我主要給大家講了“北上資金”。那麼今天呢，我們來講講與它相對的“南向資金”吧~
南向資金，就是指內地投資者透過港股通這個渠道來買入香港聯交所股票的資金
。
可能還是有朋友覺得這個解釋又臭又長。那麼我們仍然簡單來解釋——從方位上看呢，就是從內地流入香港的資金，也就是從北向南流；因此這部分資金就叫做南向資金，也叫南下資金。
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