佛山的主城區，
竟然不做小戶型了？
粉絲小玲，在祖廟上班，購房總預算300萬。她先後看了保利同濟府、嶺南天地璟廷、世茂望德等盤，直到專案都售罄了，
還沒下定決心買
。
“本來想著接下來還有很多新盤面世，結果聽說都是144㎡以上的大戶型。”
讓她很頭痛的情況是：
承受得起單價，但高攀不起總價！
2022年佛山大戶型井噴上市
在佛山稀缺很久的
200㎡以上
大戶型，2022年要井噴上市了。
比如奇槎的江景豪宅
鵬瑞三龍灣1號
，最新訊息稱其規劃10棟住宅，戶均面積
約254㎡
，層高介於42-53層，將劃破板塊的
天際線高度
。
東平河畔的
保利秀臺天珺
，全盤只規劃大戶型，首推的1、3座配置了190、250、360㎡大平層，
吹風5-8
萬/㎡
，總價直接
飆上千萬級！
再如，季華路還沒面世的
建投恆福壹號
，主打
140-360㎡大平層
，層高最高3。3米，據說有部分能做到五開間朝南。
建投恆福壹號李寶章手稿（圖源：建投恆福壹號）
禪城中心區一直被定位為剛需、剛改。
上一批已售罄的如嶺南天地住宅組團、碧桂園嶺南盛世、普君新城華府、星星凱旋國際等，都是單價站上
2.3-3萬/㎡
的次新房。當時的這批樓盤，
80來方
的戶型比比皆是。
嶺南盛世2019年開盤現場
從中心老城的住宅到東平河畔大平層，如今板塊的總價門檻
直接翻了幾倍
。
房價沒有漲，購房成本卻漲了。
也難怪小玲這樣的購房者心塞：“原本負擔得起的房子，現在根本夠不上了。感覺自己
被佛山主城拋棄了！
”
戶型越大越貴越好賣？
其實，保利、鵬瑞並不是個例，去年入市的很多新盤，
都放棄了小戶型
。
當下的佛山，
戶型越大越貴越好賣
，尤其是定位改善的高單價專案。其中，以江景、湖景最為突出。
比如東平河畔的
天樾水岸
，新品主打177-215㎡大平層；陳村的
保利閱江臺
，主打173/230/280㎡大平層。
兩者都一線望江，佔據
東平河不同風光
，上風上水，都已成為“江景控”主力目標。
東平河江景實拍
同樣主打江景的，不得不提德勝新城的
鵬瑞皓玥灣
和
寶能雲境臺
，作為佛山首批引領改善大平層之風的專案，將高階與舒適感做到了極致，是順德old money的首選。
鵬瑞皓玥灣樣板房陽臺實景圖
桂城的
保利和
悅濱江
，280㎡江+園景大平層，售價
高達7-7.2萬/㎡
，相比其小戶型，價格差足足有4萬+！依然有富人樂意買單。
孝德湖的
越秀閱湖臺
，主力戶型127-230㎡，起步戶型大，總價直接被拉到了五六百萬，備受
本地改善買家追捧
。
越秀閱湖臺約230㎡樣板房實景
再看南海之眼板塊，
保利維塔
一期推出290-330㎡大面積公寓，均價直指4萬+，居然
賣爆了！
怡翠尊堤
去年冒頭的158㎡大戶型，售價
站上了5萬+
，同樣引發關注。
時代創客小鎮
也因
石門系
的進駐而“身價暴漲”，172㎡大四房更是稀缺。
不管是一流地段還是外圍鎮街的新盤，大戶型產品都是最好最貴，也更為搶手。
佛山開發商為何偏愛做大戶型？
不難發現，上述不少專案，都是佛山2022年主打的新盤。
這批地塊出讓時，拿地開發商都很上頭。不光樓面價拍得高，配建的設施也很多，利潤比較稀薄。
這就很容易讓人揣測：開發商
全做大戶型，是不是為了省成本？
對此，小師姐諮詢了從事建築的業內人士，打個比方，假設專案體量10萬㎡，
做1000套100㎡，和500套200㎡
，這兩批產品的
成本有什麼區別？
首先，精裝成本或許能省掉一筆。
如果自家裝修過的朋友會知道，裝修的耗資，大頭在
衛生間和廚房
。
做小戶型和大戶型最直觀的差別是，衛生間和廚房的
總個數會下降
。
市面上主流的100㎡，基本上都是
三房兩衛一廚
設計；而200㎡，不管做四房還是五房，基本上都配備
三衛一廚
。
這樣算下來，1000套100㎡，要做2000個衛生間，1000個廚房。而500套200㎡，只需做1500個衛生間，500個廚房。
同樣
10萬㎡的可售面積
，能賣多少錢基本都是隨市場主流情況而定。但省掉的500個衛生間和500個廚房的成本，可就是
實打實的了！
其次，做大戶型能減少小區的總戶數。
總戶數減少，對應的配建要求也會改變，這會大大影響開發商的建設成本。
以車位為例，同樣假設是體量10萬㎡的專案。
按照佛山一般的配建要求，建築面積
＞144㎡
的住宅，每戶
配建1.5個車位
；建築面積在90-144㎡的，每戶配建1。2個車位。
也就是說，1000套100㎡，需要配建車位1200個，而500套200㎡，只需要配建750個車位。
相差數量將近一半
。
如果地塊出讓時沒有硬性規定地下層數，那麼車位數量就會直接影響到需要
下挖地下室的層數
。
而且，地下室的層數會影響專案的
工期
；工期會直接影響開發商的
資金成本
。
更何況，很多買了新房的人，
並不急著買車位
。
這就導致，哪怕做更多車位能增加貨值，但如果沒有人買，多建車位只會增加成本。
藝高人膽大，全上大戶型不容易！
但值得注意的是，雖然大戶型能省下裝修、建築成本，但也會增加開發商的
稅費成本
。
如果碰到行情不好的時候，大戶型比小戶型的
客群更窄、對資金要求更高
，顯然更難賣。
更重要是，大戶型主打舒適性，對“豪宅定位”要求更高，一旦品牌拉跨，那就“一子錯滿盤皆落”，整個專案都很難走得動。
萬一走不動量，銷售週期一拉長，做大戶型就會
增加貸款風險和資金成本
。
所以，
不是誰都敢全上大戶型！
正所謂“藝高人膽大”，能全上大戶型的開發商，在品牌、地段及產品上，必然有其獨特優勢。
龍光天境樣板房陽臺實景
那麼，從購房者角度而言，買大戶型有什麼好處？
同小區
戶型越大
的房子，往往
單價越高
。這一點在如今的二手市場上已得到印證。
隨著
三孩政策的放開
，越來越多家庭
需要“大房子”
了。對自住家庭來說，能力範圍內都希望一步到位。
眼下，越是改善的板塊，人氣越高。選房的時候往往是南向、好樓層的先選完，並不會因為北向天地層便宜幾百塊而搶手。
富人家大業大，偏愛大戶型。前幾年的住宅產品多數是96㎡上下，讓這批改善富人飢渴很久，有這樣的行情支撐，開發商才有
做大戶型的底氣
。
天樾水岸江景實拍
最後特別說一點：針對投資客，務必警惕
戶型和板塊定位錯配
的問題，
不要輕易在剛需板塊投資改善型大戶型。
投資客普遍都有“翻倍賺”的心態，大戶型動輒千萬，在剛需板塊會讓
出手難度加大
，放租也往往租不到好價錢。
End -
▼
聊房價、看筍盤
，請加入
佛山房產交流群
——掃碼新增房產獅微信，
拉你進群
——