前面我們講過資產的種類，配置的原則，我們也看到了過去十多年我們眼前發生的，國內發生的資產輪動現象，現在是不是對於資產配置的概念是不是有新的理解了呢？從空間和時間的維度，透過不同種類的錯配，分散我們持有資產的風險，增加我們的資產在每一個週期中得到相應的市場紅利的機率，我想這是我們的方法，也是我們進行資產配置的初衷。
房產，作為一種特殊的資產存在，由於可融資的特效，具備金融槓桿功能，由於是我們生活中必備的居住場所，又具備居住功能，由於人口的流動性原因，也就是每個人沒到一處都需要場所來居住，又具有租用功能，由於城市發展和工業化發展，地理位置的特徵性又使得房產具有投資功能。正是由於短期或長期的租用功能，由於城市發展程序中地理位置和生活服務配套等的短期難以複製和長時間的顛覆式創新發展所帶給房產的價值波動功能，由於融資成本和時間帶來的槓桿作用，使得房產成為全球大類資產中最特殊的一類資產。作為投資人，它不需要多麼高深的經濟理論基礎，只需要判斷趨勢，投資者自己就能實際體驗觸碰到和參與到的最親切的資產，透過資產負債的合理規劃，透過風險規劃後，真正優質的房地產就是相對穩定又能帶你穿越熊牛的最佳資產。那麼，房地產作為能分散風險的優選資產，我們可以從以下資料看一看房地產與其他類資產的相關性係數。
我們可以看到圖片上面，從左至右分別是美國大盤股，美國小盤股，非美國股票，對沖基金，私募股權，然後接下來是美國債券，美國長期債券，美國其他債券，然後是非美國債券，除房產外的其他實物資產，最近挨著房地產的是上市公司股權的房地產信託基金。我們都知道房地產信託基金是專門用於投資房產類的基金，所以它們的相關性是非常高的，可以說是一榮俱榮，一損俱損。從圖上整體來看，房地產和美國小盤股，相關性最低，相關係數只有0。49，而與房地產信託基金相關係數最高，相關係數取到0。92。接下來我們可以從上幾節課程裡面講到的大類資產去類比，不難發現，前面4類資產屬於“股”大類資產，接下來4類是“債”類資產，我們可以總結出一定的規律：房地產作為特殊的實物資產，他與“股””類資產的相關性小於他與“債””類資產的相關性。相關係數越低，分散風險的影響越大，相關係數越高，分散風險的影響越小。這也印證了我們前面幾節課講到了，美國1997年到2006年房市和股市的對比，如果你同時是這倆類資產的持有者，其實就是運用資產的低相關性，在同一時間透過資產配置，在不同的資產輪動週期，使得你的資產收益實現最大化。然後我們再來看看身邊發生的，由於國內去槓桿和限購限賣政策，讓我們深刻的體會到了“經濟不好”這樣的宏觀詞彙。也是由於，基本上，以前購買房產都是透過銀行借款的方式，實際上是透過銀行長期的借債來購買房地產資產，所以當房地產流動性鎖死的時候，“債”類資產也出現連鎖反應，當然有貿易相關的實體行業負債性和投資資產負債率的流動性的原因。由此我們也可以看到，房地產資產和“債”類資產的相關係數相較“股”類資產較高。若想你的資產價值在順勢中出類拔萃，在逆勢中泰然自若，最好的讓我們的財富實現保值增值的方法，其實就是進行合理的資產配置。
我們都知道，國內房地產的黃金時代已經一去不復返，放眼全球，我們對於房地產的資產配置定位又是怎樣呢？需要考慮的維度又有哪些？首先，我們來了解一下關於海外房產的一些資料。
資料從2016年4月截止到2019年10月，主要包括全球主要國家或城市的走勢圖，我們先看看澳大利亞平均值，從2016年開始，澳洲房價指數開始上揚，直到2017年達到頂峰，再慢慢往下行的趨勢，目前已接近2016年4月的數值，而我們瞭解過澳洲房地產的朋友都知道，過去澳大利亞房地產的漲勢一直都是穩中有升，透過2013-2016的大量海外購房客戶，澳洲房地產經歷過頂峰時期，幾乎同樣的房地產盛世也在澳洲上演，那時候是客戶排隊都買不到房，市場異常火爆。後來由於貸款政策加上澳洲政府對於海外人士投資購房的稅費大幅提升以抑制房價過快增長形成泡沫，就是在這種市場的環境下，市場才開始恢復良態，隨著全球政治、經濟的不確定性因素，全球資本開始尋找各國優良資產，投資市場也開始被關注，今年下半年市場開始復甦的跡象也是日益明顯，俗話說：不經歷大浪，怎能有擔當。是的，我想澳洲房地產市場對於未來全球房地產配置來說，它需要成為一個有擔當的角色。看完大的事情環境我們再來看看小的個體，悉尼、墨爾本和珀斯。悉尼作為澳洲最大的人口城市，土地資源有限，悉尼相對來說是一個現代化的城市，由於城市化發展相對比較完善，土地緊缺，導致整體悉尼的房地產市場基本上就是悉尼公寓的發展史，而郊區較遠的獨立屋則體現出了土地的長遠價值，呈現了比較大的價值漲幅波動。正是由於市場相對較大的體量也使得和澳大利亞的平均值呈現的相關性比較高，整體的走勢圖也趨於澳大利亞整體平均值。墨爾本作為澳大利亞的文化之都，人口發展也是州政府在2035/2050年這樣的城市發展大計劃中被提到的，因為城市的核心競爭裡決定了人口發展的速度和質量，所以墨爾本城市化程序也在這幾年迅速加快，我們可以看到的是，前些年墨爾本市中心公寓大量的建造，郊區慢慢開始接受了矮層公寓和逐漸增多的聯排別墅，所以前幾年難熬的是市中心的有限量的公寓，風風光光的是郊區大地塊的別墅主，這可能與我們市場中的參與者剛剛好感受剛剛好相反，但是收益的投資人確實如此，短時間看市場，長時間看規劃，這是由底層邏輯決定的，從資產配置的角度看，時間確實是財富最好的朋友，守住了時間這扇窗，你就守住了穩穩的幸福。我們再來看看珀斯，房價指數一直在呈現穩步下降趨勢，這也是很明顯的由人口數量和城市發展程序決定的。接下來我們關注下加拿大，從指數上看，加拿大房價指數一直都是穩步上升，，待會從更詳細的資料上也可以看到加拿大房地產也是一個趨穩的國家，這和房地產市場透明度和成熟度都有關，正是如此，政府在應對市場非健康狀態時候的應急政策對市場的影響是非常迅速並見效的。英國房地產一直以來收到高淨值人士的青睞，特別是倫敦，但我們看到其實從房價指數來看，它更多的是趨穩，而不是房價的波動空間和城市發展帶來的價值波動，請記住，這可能也是未來全球房地產配置中最需要考慮的核心關鍵詞：穩穩的幸福。我們需從整體政治、經濟、房地產市場體系、城市發展程序去全方位的考慮。接下來再來看看日本，日本在房地產泡沫破滅後，房價迅速下跌。2008年金融危機後，2010年的歐洲債務危機、美國債務不斷上升，在這些全球經濟大事件中，推動了日元走強，日元成為了比較重要的避險工具之一，這在將來一段時間內都還遵循這一規律。我們也可以看到圖中，2016年-2019年中，整體趨穩，但是指數波動性相較其他發達國家體系房價指數較強，這也可能說明日本房地產整體而言內在驅動力還是有一定影響的，可能政策的影響會相對比較明顯。目前日本已將旅遊經濟上升到國家戰略的地位，加上接下來的不斷利好，東京奧運會、大阪賭場、世博會、亞運會之類的上演，可能日本房地產在中期內指數波動會相較較大。至於香港、韓國、法國這邊就不一一討論，以上只是對於各國國家或地區做簡單的闡述，其目的不是為了資料本身，而是透過資料的表現，我們需要學會透過表現現象看到底層邏輯，當你有這樣一套思維模型在腦海的時候，自然而然，會對我們的資產配置決策和方案起到非常大的幫助。接下來，我們可以看看各個國家的房價具體漲幅體現。
整體來看，全球房產在2015-2017年呈現出比較樂觀的資料，但2017年逐步下降，截止到2018年呈現出較值，甚至在2018年出現出比較明顯的負增長。在這裡需要特別提出一點，房價指數和房價漲幅的概念不要混淆，簡單而言，我們可以用房價指數看整體，房價漲幅看個體。真正做科學的配置方案時不單隻需要考慮房地產市場本身，也需要考慮到房地產本身做為一種資產，它的負債就是你的負債，它產生的相關稅務問題也是非常重要的直接影響你的財富問題，還記得我們第一節課講的嗎？當房地產成為你的一種“負債”的時候，它就是你的“負債發電機”，當它成為你真正的資產的時候，它就是你“搖錢樹”，才能讓你“穩穩”的幸福。
真正成熟的房地產體系需要寄託於各國的大環境，有平穩發展的，也有可期空間的，關鍵在於我們在做全球房地產配置的時候，我們有沒有了解到我們真正需要的時候，或者更清晰的認識到，我們自己適合什麼樣的房地產資產類別。每一類資產的配置背後都有一整套完整的政治、經濟、政策、市場為相關因子的體系，每一類資產的配置背後都有可能是專門等待你的坑、也可能是專門為你鋪的道。請記住，沒有最好的資產配置方案，只有最合適你的資產配置方案，合適的就是最優的選擇。
後續盡情期待。。。 。。。