深圳城市更新（舊改）操作流程
舊改——城市更新
（三舊改造：舊城鎮、舊廠房、舊村莊）
01
城市更新的分類
1.綜合整治類：
不改變建築主體結構和使用功能，改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環境整治和既有建築節能改造等內容。
2.功能改變類：
改變部分或者全部建築物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建築物的原主體結構。
3.拆除重建類：
嚴格按照城市更新單元規劃、城市更新年度計劃的規定實施。
02
城市更新的特點
1。基礎投資大，開發週期長，規劃有彈性與前瞻性。
2。各區自治政策複雜，調整頻繁，操作難度大。
3。利益方眾多，談判成本高。
4。資訊不對稱、不公開，一事一議。
5。成本結構複雜，按建面計算土地成本。
6。返還面積多，不可銷售體量大。
7。容積率可調。
8。區位條件優，溢價高。
03
城市更新相關政府機構
1.市領導小組：
市查違辦和城市更新工作領導小組，負責全市統籌和重大事項決策。
2.主管部門：
深圳市規劃和國土資源委員會及其派出機構（如國土委第一直屬管理局），具體組織、協調、監督。
3.區政府及其相關職能部門：
如區城市更新辦，組織研究，計劃的受理、審查及申報；組織專項規劃編制、初審和申報，確認改造實施主體。
04
拆除重建類城市更新操作流程
1.條件：
符合基礎設施亟待完善，環境惡劣，存在重大安全隱患，現狀明顯不符合經濟發展等情形之一，且透過綜合整治或者功能改變難以有效改造的。
2.按實施主體分類
（1）權利主體自行實施：
單一權利主體自行實施，或者多個權利主體將房地產權益轉移到其中一個權利主體後由其實施。
（2）市場主體單獨實施：
權利主體將房地產權益轉移到非原權利主體的單一市場主體後由其實施。
（3）合作實施：
城中村改造專案中，原農村集體經濟組織繼受單位可以與單一市場主體透過簽訂改造合作協議合作實施。
（4）政府組織實施：
政府透過公開方式確定專案實施主體，或者由政府城市更新實施機構直接實施。
3.城市更新單元：
（1）拆除重建城市更新單元：為拆除重建活動劃定的相對成片區域。
（2）基本單位：落實目標和責任的基本管理單位。
（3）專案：一個城市更新單元可包含一個或多個更新專案。
4.流程：四大階段
第一階段：報計劃；
第二階段：報規劃；
第三階段：確定實施主體；
第四階段：取得土地使用出讓合同和建設用地規劃許可證。
第一階段：申報城市更新單元計劃
