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深圳城市更新解讀
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位於龍華鷺湖的全新社群泰富安·御景華府（備案名為“御景華府”，以下均稱其備案名）已開放展示中心，預計近期入市，主推建面約67-112㎡2-4房住宅。
專案效果圖：
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御景華府位於龍華鷺湖科技文化片區，觀瀾高新園內，其東側臨近五和大道，北側緊靠下圍社群公園，西南側為新近入市的大社群，整體居住氛圍逐漸起色。
專案所處片區正處於集中開發，快速成長階段，一批市屬及龍華區屬重點專案扎堆佈局其中，是龍華規劃的雙核中心之一，另一核為深圳北站商務中心片區。
專案位置及周邊配套規劃示意圖：
其中：
道路交通方面，
御景華府周邊環觀南路、五和大道、坂瀾大道等城市幹道路網密佈。並且，能夠較為便捷地觸達梅觀路、瀋海高速等高、快速路，在區域內形成十字通廊，橫、縱連線深圳多組團中心。
其中，梅觀路（清湖南段）正進行市政化改造。梅觀路1995年便已通車，一直以來是深圳中軸片區出行的交通要道；2014年梅觀路梅林至觀瀾段取消高速過路費，是全國首條運營期內透過政府回購方式取消收費的高速公路；而當前又進行市政化改造，可以說見證了龍華不同的發展時期。
目前梅觀路清湖南段已經全線開工，預計2024年上半年完工（具體完工時間以官方公告的為準）。改造完後，將原有的6車道擴建為雙向14車道，更好地服務片區出行需求。
梅觀路市政化改造效果圖：
軌道交通方面，
當前專案北側的環觀南路上鋪設有龍華有軌電車及站點，透過有軌電車可換乘接入地鐵4號線，實現地鐵軌交通勤。
片區頗為關注的地鐵18號線和22號線已納入地鐵五期研究範圍，均為快線，大機率會在1-2年內上報並獲批，預計2022-2027年週期內完成建設（實際規劃及建設以官方公告的為準）。
根據目前掌握的規劃資訊，兩線將在環觀南路和平安路的交匯處設定換乘站“觀湖站”（規劃站名）。屆時，御景華府的軌交優勢會得到極大地釋放，地鐵將成為專案及片區最為倚重的交通工具及出行選擇。
此外，片區內還將規劃佈局鷺湖交通樞紐（規劃工程名）。根據規劃，鷺湖樞紐是集1條城際鐵路（中軸城際）、2條市域快線（即地鐵18和22號線）、1條有軌電車（即龍華有軌電車）等多種交通方式於一體的區域性綜合交通樞紐。
片區軌交規劃示意圖，僅供參考：
生活配套方面，
未來專案所在的鷺湖科技文化片區將形成行政機構、醫療、文化等一批設施集聚的區域。
這些設施不僅豐富多元，其規格都比較高，涵蓋綜合醫院（龍華平安醫院，在建中）、圖書館（規劃中）、群藝館（規劃中）、大劇院（規劃中）、科技館（規劃中）等區級重點配套；
鷺湖濱水公園（規劃中）、中心公園、石皮山公園（規劃中）等城市生態場地；三一雲都商業、偉祿雅苑商業、天虹商場、天虹購物中心等零售休閒目的地。
其中，鷺湖文體四館（圖書館、群藝館、大劇院、科技館）作為片區內重要公建設施應滿足全區群眾需求，並輻射深圳大都市圈，成為龍華區的文化地標。
鷺湖文體設施群落分佈示意圖，僅供參考：
而一路之隔的三一雲都商業已確認交由鴻榮源運營，打造片區的標杆商業場所，可為御景華府帶來較好地商業體驗。
根據介紹，三一雲都商業將構建以餐飲、商務配套、休閒娛樂、金融服務等為支撐，生活配套為基礎，輔以時尚零售、文化創意、藝術生活等領域的精緻型商務時尚街區mall。
三一雲都專案效果圖：
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2
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鷺湖科技文化片區得以獲取眾多要素資源於一身，與其在龍華區中的戰略規劃息息相關。
早在龍華成立功能新區以來，鷺湖科技文化片區便是重點規劃的“科技行政文化核”，同深圳北站商務區“商務核”一併形成龍華產業整體佈局的雙核中心。
深圳十四五規劃，龍華區定位為中部綜合服務中心、數字經濟先行區、新興產業高地等，打造為大灣區國際化創新型中軸新城，建設“數字龍華，都市核心”。
為配合新發展規劃，龍華在區域國土空間規劃上，以組團式特色化發展為原則，構建“一圈一區三廊”的區域發展格局。
在重點片區及產業發展的佈局上，將龍華北部區域打造為以龍頭企業帶動、專業化園區支撐、區塊化發展，聚集細分打造約60平方公里、產值超萬億的“世界級數字經濟圈”。
並劃分為12個產業區塊，其中大觀瀾片區著重佈局9大產業區塊，數量佔比全龍華數字經濟的3/4，將創造超5200億元產值營收。（資料來源：龍華十四五規劃、龍華政府報告。）
鷺湖科技文化片區在打造區級科技中心、文化中心、公共服務中心及戰略性新興產業基地的路徑更為清晰。
片區除積極規劃建設科技館、區圖書館等六大公共建築建設外，同時注重產業佈局，推進錦繡科學園、觀瀾高新園等建設，打造區級科技中心、文化中心、公共服務中心及戰略性新興產業基地。並依託鷺湖片區微觀特點，重點發展生物醫藥、引入新一代資訊科技，構築建立國家高新區現代產業體系。
觀瀾高新區是鷺湖科技文化片區所依託的重點產城板塊，已併入深圳國家高新區，和九龍山智慧科技城-福民創新園片區共同組成深圳國家高新區龍華園區。目前園區內，華潤三九、致君製藥、三一科技、匯川技術、英飛拓等高新技術企業均已落戶。
專案大體處於其中相對靠中心的位置，周邊一眾上市、重點高新企業環繞，在促進產業人群迭代、就近居住需求等方面，能對專案起到良好的支撐作用。鷺湖住區也不斷地向周邊拓展延伸，打破居住單一功能定位，不斷加快總部樓宇經濟和重點市政配套的佈局。
鷺湖科技文化片區及專案位置關係示意圖，僅供參考：
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3.
聚焦回御景華府規劃本身，專案佔地面積約1。84萬㎡，建面約10。5萬㎡。
主要由5棟建築，包括4棟住宅塔樓，1棟幼兒園組成，同時規劃有物業服務用房、社群健康服務中心、警務室等社群基礎配套物業。
專案效果圖：
其中，幼兒園面積約2000㎡，住宅建面約6。8萬㎡，4棟塔樓30-33層約百米高。
住宅單元位於1棟、2棟、3棟和5棟，梯戶比為2梯4/5/6戶，可售戶數共計約524戶（實際可售單元以開發商公告的為準）。
專案平面圖：
主推建面約67-112㎡2-4房戶型，具體戶型包括建面約67-70㎡2房1衛、約73-84㎡3房1衛、約89-91㎡3房2衛、約104-112㎡4房2衛。
該面積段跨越中小面積及中大面積，定位精準，滿足首次置業及剛改置業者的需求。尤其是提供的建面約67-70㎡2房戶型，結合區位發展潛力來看，成長屬性高，可作為上車的過渡選擇。
此外，從戶型面積段及得房情況看，御景華府的戶型在使用功能上具有一定的市場競爭力，得房率較高。如建面約73-84㎡可做3房，建面約104-112㎡可做4房，在差不多總價的情況下，得房多體現出價效比優勢。
專案由深圳市泰富安投資有限公司操盤，物管為中海物業，具有國家一級資質，物業百強企業TOP10的稱號。
專案效果圖，幼兒園部分：
總的來說，御景華府位於鷺湖科技文化片區，具有較好的發展規劃預期，能夠為專案住戶帶來高規格各類配套設施，以提升宜居屬性。片區亦是龍華重點的規劃產業板塊之一，良好的產業基礎可帶來置業、消費人群，促進片區進一步發展，
專案周邊城市公園環繞，山水景觀兼具，有較好的環境舒適度條件，條件允許的情況下，可為中高層住戶帶來良好的景觀、居住體驗。
主推建面約67-112㎡2-4房戶型，以套內棉結＜90㎡房源為主，較好地滿足剛需及剛改群體的置業需求。突出的得房能力，體現出了具備市場競爭的產品力。
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