縱有前海擴容，但深圳樓市分化的事實已然存在。
觀望還是出手？是一個問題。
事實面前，老傅認為置業者需要換一種思路，這就是：
與其在城市邊緣徘徊，不如在城市核心一步到位！
為什麼這麼說？這是因為在有限的房票、有限的盤纏、有限的市場供給情況下，你必須這樣選擇。
1996平方公里的面積，看起來很大，但真正讓人心馳神往的地方，其實並不多。
11個區中，要說真正的中心城區，老傅認為只有一個：
福田！福田！福田！
然而要在福田置業談何容易，幾乎都是10萬+的房價，十分稀罕的供應，如何讓夢想照進現實？
且聽老傅慢慢道來。
像福田這樣的核心城區
土地供應幾乎“斷供”了
先來看一個土地供給側的事實。
8月29日，深圳今年第二批集中供地重新掛牌，並公佈今年第二次集中土拍的時間為9月28日。
22宗地塊終於返場，總用地面積約83。4公頃。
二次亮相的土拍，透過嚴格市場準入、最佳化競價方式、強化“房地聯動”等多項舉措，力求保障市場平穩健康發展，
從22宗地塊分佈來看，最多的是龍崗和光明各5塊，最少的是坪山、深汕各1塊。
而且在本次供應的土地中，人才房、安居房、公租房的供應比例都大大增加，可以看出保障性住房用地將會成為未來土地供應的一大主流。
值得注意的是，深圳中心區所在的福田，一塊土地供應都沒有！
這意味著什麼？
這意味著像福田中心區這樣的城市核心地塊，土地和住房的供給都將逐步走向枯寂。
或許有人會說，沒有土地供應沒關係，搞搞舊改也可以拿到地。
這想法可能太天真了，先不說舊改難做，週期長，成本高，只緊急插播一段新聞：
住建部最新指示，城市更新將由“開發模式”轉向“經營模式”。
而且在實施城市更新行動中，還要防止大拆大建，這就是最新的“限拆令”。
讀懂這個資訊的開發商都知道，以後土地供應的格局是：
商品房住宅用地一地難覓！
尤其是城市核心地帶的住宅用地，幾乎可以用“斷供”來形容。
像福田這樣的深圳核心城區，沒有土地供應也就不足為奇了。
福田核心區物業
呈現出三大發展趨勢
最近，老傅頻頻接到各種二手房銷售資訊，最明顯的一個感覺是，部分之前高企的房子降價了。
這揭示了什麼？難道樓市提前進入一個下行週期了。
非也！房子降價反映的是：
在房住不炒的大政方針下，市場開始轉型，並逐步走向分化。
如何轉型？從投資型向實用型轉變；
如何分化？有的好賣，有的不好賣。
那些位於中心城區、價效比高的房子，自然會獲得市場的青睞，併成長為實用性高、抗跌性強的好產品。
比如福田，因為土地供應日漸式微，勢必導致福田中心區在未來一段時間，住宅供應量的急劇減少。
福田中心公園景觀實拍
未來，福田核心城區的樓市，或將呈現出三點主要特徵和發展趨勢。
1、供不應求的矛盾將長期存在；
由於沒有或罕有土地這一根本性麵粉的供應，福田的住宅市場將日漸稀缺，供不應求的矛盾將長期存在。
2、房子因供應稀缺而水漲船高；
物以稀為貴，福田房價貴非常正常。從現在趨勢來看，主要是抗跌性強，過了這個週期，成長性會更高。
3、物業使用率高，流動性更快；
相對非主城區，福田核心區的物業使用率是比較高的，宜商宜業宜住宜租，而且也易於轉手，流動性更快。
由此可見，在福田核心城區，要想擁有一套屬於自己的房子，不僅需要用心去淘，而且還需要一點福分。
正如福田的名字一樣，求“房”易，得“福”難！
買房進入關鍵時刻
中心區優質物業一房難求
問題是，現在是不是買房的好時機？
有許多粉絲在後臺也這樣問老傅，我的回答是：
與其觀望，不如趕緊行動！
目前正值買房關鍵時期，而且要買就買福田中心區的物業。
為什麼這樣說？
對此，老傅給出如下兩點觀察和透析，供各位有意向置業的朋友們參考。
第一：房價已到谷底，反彈隨時可能。
在經歷過相當一段時間的調控後，樓市已經橫盤超過20多個月。要知道，在福田中心區這樣的地段，房價不漲就相當於下跌。
這個下跌到了什麼程度？
我們把四大一線城市進行一下比較會發現，深圳那根橙色曲線已經橫盤一段時間了，下行幅度甚至超過了北上廣三個城市。
這意味著什麼？業內人士普遍認為，這幾乎等同於深圳房價已經跌到谷底了，此後跌無可跌。
接下來，或會迎來報復式反彈。
第二：“雙限”之下，品質難為，現房最有保障。
未來，在限地價、限房價情況下，開發商利潤微薄，生存或相對困難，在物業的打造上投入或會減少。
減少投入，意味著物業的品質就會受到影響，這倒不是說建築質量有問題，而是服務體系或不完善，影響物業品質。
尤其是涉及到後期的物業質量和維修問題等等，或將更加突出，影響人居的恆久性和價值的可持續性。
從這個意義上將，相對來說，現在已經建成的現房專案在質量上和服務上都更加有所保障。
這就是說，未來要在福田這樣的城市核心買到優質的物業，或會比較難。現在出手，正是關鍵時刻。比如：
深物業金領！
老傅在此強烈推薦深物業金領，原因還在於以下理由。
深物業金領64㎡兩房
超高性價比買到等於撿漏
或許有人會說，現在可供選擇的專案很多，為何要選擇深物業金領？
忽略以上內容，還有下面的理由值得你擁有！
理由一：位處福田中心區C位，與城市核心共眠！
這是真正的中心區，福田CBD就在深物業金領的北側窗戶下，整個CBD的繁華魅影，每天如影隨形，一起共眠。
深物業金領北臨濱河大道，這是一條與深南大道平行的主幹道，地標建築群鱗次櫛比，與深南大道交相輝映。
專案區位示意圖
在這裡現代交通網路密佈，既有快速幹道濱河大道，也有城市主幹道福田南路，縱橫交錯中，往來自由。
而地鐵方面更是蛛網密佈，僅1公里範圍內，就有多條地鐵交匯，包括4號、7號、10號線都在附近，福民站、皇崗口岸站、赤尾站三站環繞。
理由二：新皇崗口岸崛起，變幻TOD新城！
在深物業金領的南側不遠處，就是正在升級改造中的皇崗口岸。未來皇崗口岸將成為純旅檢口岸，往來深港國際十分方便。
新皇崗口岸效果圖
據悉，新皇崗口岸規模宏大，總建面約40萬平方米，單日客流量可達30萬人次，堪稱“深圳第一口岸”。
同時，口岸周邊將引進3條城軌（如深廣中軸城際線、穗莞深城際線、並預留港鐵北環線支線）和2條地鐵（7號線、20號線），屆時將成為輻射大灣區、面向世界的超級口岸和TOD新城。
新口岸設計效果圖
理由三：河套片區爆發在即，住房需求洪峰將至！
值得重點關注的是，深物業金領所在的河套片區，正在蓄勢待發，各項規劃設計建設正在趕來的路上。
根據規劃，河套片區由深圳和香港各投500億建設，其使命是讓深圳和香港聯手打造世界頂尖的科創中心。
位於香港側的河套A區和B區，將打造成“港深創新及科技園”，位於深圳側的河套C區，建設“深方科創園區”。
河套片區示意圖
在《十四五規劃和2035遠景目標綱要》裡，重點提到了創新河套深港科技創新合作區的發展。
深圳作為主陣地推進綜合性國家科學中心建設，將高標準建設光明科學城、創新河套深港科技創新合作區體制機制、規劃建設西麗湖國際科教城、建設大運深港國際科教城。
不久前，央視也對創新河套深港科技創新合作區進行了專題報道，稱總共約3。89平方公里河套區，釋放超大能量，或將成為世界“新矽谷”，對整個粵港澳大灣區的建設都起著重要的帶動作用。
央視報道截圖
根據最新的十四五規劃，河套區將與前海相互呼應，形成“西有前海、東有河套”的深港合作新版圖。
預估不久未來，這裡將齊聚深港兩地高階人才，居住需求十分龐大，與之相鄰的居住專案，或將迎來一段價值爆發期。
河套片區實景
然而，在河套片區，居住用地十分稀缺。據悉，香港河套A、B區都沒有居住用地，居住僅僅集中在深圳的河套C區。
毗鄰河套C區，正是深物業金領之所在！
理由四：準現樓銷售約64㎡兩房，實用性與價效比超高！
一般新房，買了之後，多半要等上好幾年才能交付，其中的變數就不要講了，單單這時間成本，就需要點耐心才行。
而深物業金領早已是準現樓，只不過一直按照自己的銷售節奏分批穩步推向市場而已。現在推向市場的產品是：
均為約64㎡兩房戶型
！
部分參考戶型（左右滑動）
戶型方正實用，空間各盡其能，客廳、餐廳、臥室佈局合理，乾溼、動靜分割槽。主臥和次臥兩個臥室，空間敞亮，廚房帶生活陽臺。
最重要的是，專案還是準現房精裝交付，選材國際一線的精裝標準。
比如，入戶門採用的是艾斯沃鋼木複合甲級防火門，門鎖均採用國際知名的鎖具品牌耶魯；全屋採用VRV中央空調（日立、格力、大金），電梯採用的是日立原裝進口電梯。
廚房裡配備了電磁爐、燃氣灶（方太、老闆），油煙機和洗碗機（博世、西門子、斐雪派克）；衛浴採用的產品大多為德系高階品牌，智慧一體式馬桶為TOTO、伊奈、唯寶三大品牌中的一個。
樣板間（左右滑動）
可以說，深物業金領堪稱時下福田中心區十分罕有的價效比超高的優質物業，放眼全深圳，如此
優地段、好品質、準現樓三合一的產品，十分罕有
。
令人驚掉下巴的是，
深物業金領首付僅需100多萬
，單單從福田中心這一片區來看，這樣的價位簡直不要太漏了。
有人說，買到就是撿漏！
小而美的產品，不管是自住還是投資都是上佳選擇。
深物業金領給了這個機會，還等啥呢？
歡迎文末留言吐槽！
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