作者：公子不悔
1
杭州二手房成交量轉向
房地產投資市場，有一個共識：炒房第一城是深圳，炒房第二城是杭州，炒房第三城是合肥。
進入2021年之後，這三個炒房之城，均遭遇了新一輪調控重拳。資料顯示，三座炒房之城的樓市均已轉向，所不同的是，深圳、合肥量價齊轉，杭州則是出現了分化。
深圳方面，在2月份釋出二手房官方指導價以及之後上調的新房與二手房貸款利率多重作用下，其新房與二手房成交量均大跌，尤其是二手房，更是上演了量價齊跌。
5月全市二手商品住宅成交面積為27。61萬㎡，成交套數為3027套，同比大幅減少60。98%，這也是近一年來深圳二手住宅成交量的最低點。
價格方面，根據國家統計局公佈的資料顯示，5月深圳二手房環比下跌0。1%，是兩年來首次回撥。
合肥方面，在4月初發布新政八條之後，效果立竿見影。
合肥房地產協會發布的資料顯示，4月份，合肥市區新建商品住宅、二手住宅成交量環比分別下降14。3%和27。1%；新建住宅、二手住宅成交價格環比分別下降1。7%和5。3%。
與深圳、合肥一致下跌不同的是，炒房第二城杭州，市場發生了明確分化：二手房量跌價穩，新房成交量創下歷史新高。
克而瑞資料顯示，杭州二手房成交量4月份就已轉向。4月份，杭州全市（除富陽、臨安外）共成交9326套二手住宅， 環比下跌18。9%；成交金額達 287億， 環比下跌21。1%。
5月份成交量繼續下跌，全市（除富陽、臨安外）共成交8908套二手住宅，環比下跌4。5%；成交金額284億元，環比下跌1。2%。
相比於深圳、合肥的成交量大幅度下跌，杭州的成交量跌幅非常有限，而且杭州的價格依然穩固，國家統計局公佈的資料顯示，5月杭州二手房價格比上漲0。9％，同比上漲8。7％。
更重要的是，杭州的新房成交量創新高了。
資料顯示，與二手房成交量下跌不同的是，杭州新房5月成交量高達35936套，是近十年以來，杭州商品房月度成交量的新高。（排名第二為2016年3月，26381套）
2
分化的關鍵：利率上浮、新房限價
今年1月27日，杭州杭釋出了“關於進一步加強房地產市場調控的通知”，收緊了限售限購等措施，其中包括：
1、落戶杭州未滿5年的，限購1套住房
2、贈與人須滿3年方可獲得購房資格
3、除了紅盤，中籤率低於10%的樓盤也將納入限售5年的範圍
4、增值稅免徵政策的年限由2年調整為5年
在此之前，外地人一落戶杭州，只要是已婚的，即可購買2套住房，收緊之後，落戶五年內，僅允許購買一套。
第二條則堵住了炒房客透過親屬贈與炒房的通道。很多投資客透過將自己名下的房產贈與親屬這個捷徑獲得房票。第四條，則是透過增加持有成本，打壓炒房客。
這幾條看似嚴厲的政策，從成交量來看，並未對杭州樓市產生多大影響。
二手房最近兩個月成交量微跌，主要是受二手房貸款利率上調和週期延長影響。
最近兩個月，杭州各大銀行紛紛延長了貸款週期，原來杭州各大銀行的放款週期為1-2周，現在多個銀行的放款週期為1-3個月。貸款難，成交量自然就少。
此外，過去兩個月杭州一些銀行兩次上調了新房與二手房貸款利率。
5月20日，杭州多家國有銀行將首套房利率上調至5。4%，二套房上浮至5。5%。而此前杭州利率大約為首套5。2%、二套5。38%，即分別上調20個BP左右。
6月10日，杭州多家銀行，再次集體上調了房貸利率，首套5。6%，二套5。7%。除了中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行，目前其它銀行的房貸利率也都普遍在收緊。
兩次調整之後，杭州相當於對新房加息了40個基點，對二手房加息了32個基點。這無疑加大了剛需和改善型需求人群的購房壓力。
在6月份上調之後，本月杭州的二手房成交量可能還會繼續下跌。
但從成交量可以看到，杭州的新房既沒有受到年初新政影響，也沒有受到利率上調的影響，反倒創下了歷史新高，好似一條拉不回頭的牛。
新房之所以不受影響，且創下歷史限購，有兩方面的因素：
第一、年初的新政加重了二手房調控，導致需求轉向了新房。
第二、新房受限價影響，與二手房存在價格倒掛，創造了套利空間，更受歡迎。這一點是新房成交量創新高的關鍵。
自2016年10月大調控以來，新房限價成為了很多城市的調控手段，但這一條看似控制新房價格的規定，卻成為了每個城市上演千萬搶房、萬人搶房的始作俑者。
以杭州去年接近6萬人搶購的遠洋西溪公館來說，專案周邊二手房3。5萬-4萬元/平方米之間，而當時專案限價才2。8萬元/平方米。每平米的價差在1萬元左右，一百平的房子，搶到之後可以從中套取毛利100萬元左右。
100萬，是很多人十幾二十年才能賺到的錢，這樣的機會，但凡有實力有機會的人，誰甘心錯過？
在利益驅使下，我們經常能夠看到萬人搖號搶房的場景出現。
比如在杭州新政釋出不久的2月份，杭州就上演了歷史最大開盤潮和搖號潮。
當時，從一萬餘元到7萬餘元每平方米不等的樓盤專案共有22個入市，合計約1萬餘套，初步統計有10萬左右報名參與搖號，凍結資金1000億元。
這場交易，被成為杭州史上最大的開盤潮和搖號潮。資料顯示，杭州2016年以來，萬人搖號搶房上演了30多次，西安上演了8次。
新房搖號、限價，本就是人為加劇了供需矛盾，可以說，只要存在價格倒掛，新房就很難降溫。
3
購房建議
在當下杭州樓市分化的背景下，筆者對於杭州的購房建議是，無論是剛需還是投資，都可以買。
因為，無論是短期來看，還是長期走勢，杭州的購房成本都會增加。
短期，一方面根據國家統計局資料顯示，杭州新房價格和二手房價格依舊在上漲。
另一方面，首套房和二套房利率還在不斷上漲。
樓市定向加息已經成為了趨勢，貝殼研究院資料顯示，6月份有28個城市的首套房或二套房利率上調。
沒有等來房價下跌，卻等來了貸款利率上漲。成本雙重增長之下，上車時間拖得越久，購房成本越高。
長期來看，杭州人口、經濟、資金增長都非常迅猛。七普資料顯示，杭州過去十年人口增長了324萬，增量位居全國第六，平均每年常住人口增加32。4萬。
資金總量方面，杭州緊咬廣州，位居全國第五，且從增速勢頭來看，大有超越廣州，搶佔第四席位的意思。
按照任澤平“長期看人口、中期看土地、短期看金融”的觀點，杭州未來房價也只有一個“漲”字，很難轉向。
所以說，無論短期看還是長期看，杭州的購房成本會越來越高，如果實力允許，且有房票，買房不用過多猶豫。
從潛力來看，杭州的錢江新城、奧體、錢江世紀城、之江、未來科技城五大板塊，確定性更大一些。
不僅杭州值得買，整個浙江下轄的城市，基本都值得買，包括很多縣級市。根據七普資料顯示，浙江省是全國唯一一個下轄城市人口全部保持正增長的省。
換句話說，浙江各城市的人口過去都在增加。
除了人口增加外，經濟也是浙江樓市的有力支撐。
錢塘自古繁華，浙江富庶，古來有之。
最關鍵的是，浙江還是個藏富於民的大省。
資料顯示，2020年各城市人居可支配收入排行榜中，Top15城市中，浙江佔了7個，其中杭州位列全國第四，高於廣深，寧波第六，紹興位居第8位，比深圳還高。嘉興第11、溫州第12、台州第13、金華第14。
正因為浙江富庶，且藏富於民，所以浙江才會被管理層作為“建設共同富裕示範區”的首選之地。
富裕的浙江人都有保持增值自己資產的需求，在投資方向，都熱衷於買樓。在強烈的買房需求和經濟支撐下，浙江房價整體非常高，縣城房價普遍過萬。
資料統計顯示，中國內地縣域（縣和縣級市）房價Top20中，僅浙江一省就佔了14個。很多縣與縣級市，比很多省會城市房價都要高。
房價是經濟增長、人口遷移的結果，它體現的是市場無數次交易結果和心理預期博弈後的結果。
目前，義烏、永康、崑山、江山等縣級市均遭遇了調控，但其作用也只是延緩了漲速，並沒有改變上漲方向。
可見，市場對於浙江樓市的預期，有多看好。
總之，現在杭州乃至整個浙江樓市就像一壺快要燒開的水，表面平靜，水底卻冒泡不斷，保持著高熱度。