2011年，時任鏈家副總經理的熊林，面對公司已經官宣推出的房屋租賃業務，決定玩些新花樣——用一種新的標準化房屋租賃產品，為城市青年提供高品質的理想居所。於是，當年10月，自如正式成立。
2021年10月18日，自如成立10週年。
新上任董事長之位的熊林在10週年之際發了一封信，其中提到“未來，行業方向與價值沒有改變。行業模式因為‘增益租’的創新，正顯現出更清晰持久的價值”。
擁抱變化是熊林創立自如的方式，熊林也經常喜歡用“日增月益”來形容這種變化，這正是“增益租”這種租房模式命名的來源。
長租領域的“百億補貼”？
今年2月，增益租模式對外亮相：一是以“無差價、80%保底收益、收益分成”的形式實現業主收益的全面透明並保障長遠收益；二是依託專業設計師對每套房屋進行個性化設計，使房屋更具合理性和舒適性，來滿足租客需求；三是透過管家式服務，在打理好每一套房屋的同時，專業處理出租期間的租務問題，實現對業主生活的“0打擾”。
看起來是不是很晦澀難懂，“增益租”到底是什麼？
借用自如方面的解釋，“長租模式像吃利息，增益租模式像合夥分紅，還有8成保底。”在增益租模式中，業主出錢選擇自如以成本價裝修自己的住宅，裝修好的房間由業主與自如根據市場商定出租價格。此後無論房屋是否出租，自如都將保底收入。市場持續向好時，超額收益部分還會與業主分成。
▲“增益租”的價值點
而玩過某寶、某多多的都知道，這就類似於長租領域的“百億補貼”玩法，自如是“電商平臺”，業主就是“商家”，租戶能不能從中薅到羊毛？未必。
簡言之，在增益租模式下，房屋業主從委託人變身為“合夥人”，看起來既保證了收益，還能拿到房屋增值的“溢價分紅”。
據自如方面資料，截至7月底，自如“增益租”依託“收益穩、出租快、裝修好、很省心”四大優勢，在全國的房源持有量已達18827間，租客諮詢量近30000人。同時，業主從瞭解到簽約“增益租”，滿意度高達99%，租客滿意度達到93%。另據最新對外口徑，從今年2月份開始啟動，九個月簽約房源超過4萬家，委託週期僅有4。3天，業主滿意度高達99%。
簡單計算一下，9個月時間，增益租模式簽約房源量超過4萬間，平均到每月簽約的房源數量約為4500間，日均簽約房源數量為150間。
若這個資料真實，這樣的增量在住房租賃行業裡面有多恐怖？
“增益租”真實目的究竟何為？
“我們要做一家百年企業，不能‘小富即安’，正如無印良品一定程度上可以代表日本的生活方式一樣，自如也要不斷提升每一個產品，每一次服務，真正成長為有品質的、理想的生活方式的代表。”熊林在自如開啟新十年時是這樣表態的。
當然，每一種新商業模式的出現，總免不了用故事來包裝講述。
增益租不僅是一種改變行業的模式，更是自身求新求變態度的表達：在長租模式基礎上，透過“合作機制”讓平臺服務和業主收益更透明有保障，透過專業租房服務真正實現租房對業主生活的“0打擾”。開展“增益租”的目的一方面能促進更多閒置住房投入租賃市場，緩解供需錯配，另一方面也能在房價降溫潮中穩定業主收益和保障租客體驗。
此前，以自如為代表的分散式長租公寓企業，更像是機構性質的“二房東”。透過接受業主的房源委託，並進行房屋的裝修、傢俱家電的配置，以更高的市場價格出租給租客，出房價（租給租客的價格）與收房價（支付給房東的價格）的價差及向租客收取的服務費，就是企業的利潤所在。
而如今，這種看似能夠滾動下去的運營模式，卻因為行業的無序擴張、企業的“高收低租”及前期投入過大而難以為繼。在此背景下，就不難理解自如推出增益租的初衷。
中原地產首席分析師張大偉就分析稱，“自如等長租企業曾推高市場的租金水平，過去能這麼幹，是因為可以享受到未來租金上漲的紅利。但如今看，接下來幾年的房租價格都不會出現大漲，既有的模式已經有些行不通。新模式下，自如將資金投入、房屋改建的風險轉移給了房東，也是一種嘗試。”
持類似觀點的還有景暉智庫首席經濟學家胡景暉，他也認同自如正在從重資產向輕資產調整，其核心就是要減少投入。“重資產模式下，自如既要承擔房屋的裝修、裝配費用，又要剛性兌付房租，現在看，這兩條都沒了。”
而另一方面，隨著近年來長租領域企業頻繁暴雷，社會的不信任感需要重建，而企業最需要的房源又掌握在房東業主手中，如何維繫供給側的資源也成為自如等企業的重中之重。
這也很好解釋了“無論淡季旺季，哪怕房子不好租，也會給房東80%保底收益”的原因。
畢竟，取悅房東這個甲方，才能拿到麵粉做麵包。
自如、房東、租客，誰賺到了？
自如研究院對外資料顯示，傳統普租市場房源出租週期約為45天，旺季為30余天，而自如長租房源出租週期僅為15天左右。其中，自如整租產品心舍、業主精選直租等高品質房源成交週期更短，如業主精選直租為5。6天。另外，業主端委託時採用“增益租”模式的房源，在出租時平均成交週期更是進一步縮短至4。7天。
另據自如研究院今年6月釋出的《2021年10城畢業生租房報告》，北京、深圳、廣州3個城市畢業生租金預算普遍突破3000元，其中北京已經接近4000元大關，與此同時，90%的畢業生願為高品質生活調高預算，只為求得租住生活的品質和便利。據瞭解，新一代大學生更關注房屋設施、裝修、服務，其中獨立衛浴、離交通樞紐更近、帶陽臺、定期的維修保潔服務、智慧家居配置和裝修設計均是他們願意“埋單”的選項。
為何要專門提以上兩組資料呢？因為這些都是自如自身釋出的資料，上文提過，任何一種新商業模式的面世，總免不了包裝。
▲上圖有網際網路使用經驗的人應該懂的都懂
實際上，增益租存在的最大爭議就在於，房東需要承擔較高的裝修成本，而這恰恰是很多房東不願意做的。
算筆簡單的賬，若張三在北京網際網路大廠聚集地——後廠村附近有一套65平米的小兩居，精裝費用+家電配置在7萬-8萬元左右。如果不進行裝修和傢俱家電配置，當前租金約為6000元/月，5年的租金收益約為36萬元。如果進行裝修、配置好家電，租金提高20%後可以達到7200元/月，5年租金在43萬元左右。
這就相當於在租金上漲20%的條件下，張三把裝修費用平攤到了5年的時間跨度裡。
而作為租房市場終端消費者——租客又會遇到怎樣的情況呢？
最後，像所有平臺的免責宣告一樣，說一句：市場有風險，選擇需謹慎！