這兩年的金沙洲，因為踩盤的緣故，盤叔去的不少。
但細數下去，去的基本都是金沙洲的佛山樓盤：
碧桂園雲樾金沙、時代天境、新希望奧園金沙公館、正榮新希望金洲府、華僑城天鵝堡……
原因無他，廣州金沙洲早無新盤。
上一次廣州金沙洲推出全新住宅樓盤，還是六年前。
曾經一手發售時期去的
萬科金域藍灣、御金沙、恆大御景半島、越秀星匯金沙
，如今大多都已經是板塊當中的主流二手選擇。
一直到去年底和上半年，白雲區金沙洲AB3705032地塊和皇冠地塊相繼被越秀和華潤成功拍下。
盤叔知道，金沙洲（廣州區域）總算要陸續迎來新的住宅供應了。
也就
額外
期待。
現在，率先亮相的是AB3705032地塊，專案名也已經確定：
越秀天悅金沙。
銷售中心和板房，也都已經正式對外開放。
01
專案位於潯峰山東路和康園路的交匯處，緊靠瀋海高速廣州支線、潯峰山東路，毗鄰潯峰山公園。
這樣的區位，交通和配套，其實都還行。
交通方面，有
金沙洲大橋、廣州環城高速、地鐵6號線（潯峰崗站）
等，自駕如果不是高峰期，其實很方便，至於地鐵站，則需要稍微換乘。
另外，在專案營銷中心旁邊，則有萬科四季花城的
公交總站
。
只不過，廣州金沙洲往返廣州主城區一直存在的交通擁堵問題，說實話，還是會存在。
這一點，盤叔和金沙洲的島民一樣，也只能寄期望之後交通規劃落地後，有比較大的改進。
畢竟，規劃中預計2021年底動工的沉香沙大橋，建設中預計2023年建成的廣佛大橋等，都是值得期待的。
配套方面，同樣如此。
按照銷售的說法，專案直線距離約500米有
永旺夢樂城商圈
，約1。5公里坐享
金鉑天地/萬達廣場
，約3公里內直達
廣百廣場
，周邊還有
星悅碼頭廣場、沙田中心、永潤廣場、國昌廣場
等商圈加持。
同時，實際距離約3公里內可達廣州中醫藥大型金沙洲醫院、南方醫科大學泰成逸園分院等三甲醫院。
比如踩盤的中午時分，我們就在金鉑天地隨便吃了個便餐解決溫飽，可選的餐飲品牌很多。
這樣的配套完善度，還是可以的。
02
但其實，
更打動盤叔，還是這裡的生態居住環境。
驅車在去往專案路上的潯峰山生態公園旁，盤叔很明顯感受到，周邊的住宅小區，都很容易融入這一個綠植鋪疊的隱逸之境。
若是雨後，甚至有著幾份「天青色等煙雨，潯峰山等你」的生活情調。
這樣的生態環境，越秀天悅金沙的優勢就會很突出：
外聯100萬平公園，內造山湖休閒環，近鄰約91萬平潯峰山生態公園，自帶約3萬m2私家社群山體公園以及社群東側休閒公園。
難怪銷售一直很驕傲
的
跟我們說，
得益於島內得天獨厚的自然條件，這裡的溫度比別處低2℃。
嗯，好像是這麼一回事。
所以在這個專案，其實很容易找到屬於他的獨特標籤：
樓山距、樓湖距。
這也是越秀天悅金沙給盤叔留下的最深印象之一。
當然，生態環境好是一回事，會不會利用又是另一回事。
關鍵還是要看產品。
03
恰好，
盤叔另一個最深印象，也正是專案的產品打造。
天悅金沙針對專案的生態優勢和地塊情況，進行了抬高設計。
整個專案共規劃
33棟住宅
，大致呈現西北-東南走向，其中分別有超高層和小高層兩種主流產品。
從佔比來看，
天悅金沙超高層佔比不大，僅有4棟，為47層，其他基本為9-11層的小高層產品。
這樣的佔比分佈，可以在一定程度上確保了整個專案的居住密度不會太大。
另外，盤叔注意到，專案在規劃上也很有心思，比如說4棟超高層，就更靠近湖邊一帶，建築高約150米，延續原有約20米地形高差，讓視野更好。
而位於超高層的小高層單位，則側重居住舒適度，採用純板式結構設計，樓棟與樓棟間1：1等寬間距，為南向佈局。
兩種產品，各有千秋。
產品方面，
超高層為三梯四戶/三梯六戶，預計首推1和2棟，戶型面積覆蓋98到141平米的三四房
，南向看小區，北向看湖。
而
小高層方面，則有95平和125平兩種戶型
，其中125平的戶型，為1梯2戶，可以做到電梯入戶。
從盤叔拿到的戶型來看，天悅金沙延續了這幾年越秀的整體出品，都比較側重實用性和舒適性。
建面約138㎡超高層
比如約138㎡的超高層單位
，這套戶型為4房2廳2衛，還配備了一個入戶花園，為南北對流。
亮點在於主臥套間舒適度很高的同時，其他幾個次臥房間的空間感，也還可以。
另外，窗地比約27%的設計，也可以最大化發揮景觀的優勢。
至於
95平和127平的小高層單位
，多開間朝南，採用了LDKG佈局，尤其是後者，6。8米寬的南向陽臺，很有誘惑力。
建面約95㎡南向小洋房
建面約127㎡純板式小洋房
不過，目前專案只是開放了一個125平的四房兩廳兩衛的樣板房，要看其他戶型的樣板房，暫時是沒有的。
這是一個小小的遺憾。
至於價格，跟盤叔介紹的銷售給出了這樣的價格區間（以最終開盤為主）：
超高層單位預計4萬8左右，小高層洋房低層單位大概在4萬到4萬3左右，高層單位則是4萬到4萬6左右。
而和專案不遠，同屬越秀地產開發的星匯金沙，10年樓齡左右的二手房大概在3萬7左右。
至於更靠近地鐵的御金沙等小區，二手報價則是4萬2左右。
最後，和其他樓盤不同，盤叔在銷售現場還看到一個意向表，上面貼滿了目前意向買家的關注戶型。
仔細一看，各大戶型的佔比，基本差不多。
但數量不小。
04
所以，
越秀天悅金沙值不值得買？
我們回到一個最基本的
「自住置業邏輯」
。
在住宅價值的算術法則中，既包括地段、交通、商業、學校、醫院和市政公園等在內的配套。
也有開發商品牌、戶型、裝修檔次、園林、物業等方面的口碑。
越秀天悅金沙樣板房
越秀天悅金沙樣板房
以此為維度，越秀天悅金沙的綜合性價比，其實並不差。
可能會讓客戶糾結的點，在於金沙洲的傳統交通認知以及相比佛山金沙洲一手專案更高的價格。
但這是廣州啊。
除此之外，越秀天悅金沙針對專案周邊生態環境的因地制宜，也是盤叔心目中的加分項。
所以綜合來看，這個廣州金沙洲的久違新盤，大機率不缺買家。
至於和專案不遠的
華潤皇冠地塊
，順路我們也去看了，無論是交通、配套，還是環境，都和越秀天悅金沙相差不大。
唯一不同的，應該還是體量、產品、戶型（朝向）這些內部因素。
據說，可能會將其作為高階盤進行打造（從地價來看，也確實如此）。
就看彼此之間，如何共贏了。
對於廣州金沙洲來說，新盤陸續有來，都是好事。