7月26日，江蘇省印發了《關於完善商業網點規劃管理的指導意見》，嚴控制大型商業綜合體的規模和數量，避免出現商業過剩和同質化競爭。
隨後不久的8月25日，南京土地市場網釋出2021年寧出第07號出讓公告。53幅供應地塊商業地產的比重在本次集中供地中大幅降低。
其中，7幅地塊明確不允許配建酒店式公寓。兩幅地塊位於城北的燕子磯和棲霞山濱江板塊。五幅地塊位於六合與橋林城郊板塊。從控制情況來看，城郊片區的樓盤開發將嚴控公寓產品的開發量。
“我們江寧濱江要完成公司定的指標，4個月賣2000套公寓。”龍湖營銷總汪銳介紹，9月開始龍湖將推公寓產品。
想要4個月銷售2000套公寓，南京的公寓真的這麼好賣？
從2021年1月1日-8月31日的統計資料可以看出，南京市排名前十的公寓專案銷售總套數不足2000套。銷售總價排名前十的公寓，總銷售額超20億元。
成交總額排名前十的公寓，他們分別是：第一名，浦口板塊的領寓A5；第二名，城南板塊的萬科都薈天地；第三名河西板塊的金地中心菁華；第四名，河西板塊的升龍匯金中心；第五名城中板塊的綠地紫金中心；
第六名河西板塊的華僑城歡樂濱江；第七名六合板塊的六合萬達廣場；第八名城北板塊的峰匯中心；第九名江寧板塊的中海龍灣U-LIVE；第十名城東板塊的紫金觀邸。
Part1：2021年度銷售排名前十公寓專案資訊
截止到2021年8月31日（網上資料有延遲）
1、萬科都薈天地城：成交套數第一，總價排名第二
萬科都薈天地城位於南京南站綠都大道和宏運大道交匯處。截止8月31日銷售資料顯示，該專案成交總套數394套，成交面積11998。55㎡。平均價24065。39元/㎡，總價28874。97萬元。
從成交資料上看，該專案成交總套數在南京在售公寓中排名第一為394套。但是總價方面，僅次於領寓A5的28874。97萬元，位列第二名。
網上房地產資料（資料有延遲）
據瞭解，該專案由萬科、招商、華髮、碧桂園、融信、中駿、國資多家房企根據不同出資比例聯合開發。
“當時這塊地比較特殊，多家房企聯合開發，但是萬科出資比例最高，營銷和物業都是我們。”萬科都薈天地城置業顧問介紹。
截至9月3日下午網上房地產資料，2020年10月24日該專案擬開盤，B3幢含（商業）入網906套，累計成交442套，銷售面積15226。58㎡，均價24105元/㎡。
B2幢含（商業）部分毛坯/部分精裝，2020年4月18日擬開盤，累計成交117套。銷售面積6106。4㎡，均價28634元/㎡。
“公寓面積有27㎡、38㎡、54㎡（售完）。均價兩萬元/㎡，具體一房一價。B2幢總共7層，B3幢17層。1。8萬多元/㎡，最高價3萬元/㎡。”置業顧問介紹，樓層越高，價格越貴。
“今年年初推了400多套，沒有全部賣完，受政策的影響，貸款方面目前合作的幾家銀行沒什麼額度了。但是因為位置、總價、產品等優勢，賣的還行。”置業顧問表示，精裝交付最小面積總價55萬元至60萬元。
一般購買的客戶自住或投資，租金1300元/月-3300元/月不等，需要客戶自己出租。
2、領寓A5：成交總價南京排名第一 清盤85折開賣
金茂領寓A5，別名是天際商業中心領寓，位於浦口頂山街道七里河大街與九袱州路交匯處。
金茂領寓A5
南京網上房地產資料顯示，在售公寓1幢A5地塊，高層28F，2019年12月23日開盤，入網994套，累計成交719套。銷售面積34508㎡，均價31839元/㎡。
截止8月31日統計資料，該專案成交面價11998。55㎡，成交套數277套。平均價24065。39元/㎡，總價28874。97萬元。
據介紹，領寓A5-是綠地金茂國際金融中心的全新高階公寓產品，戶型有34㎡-91㎡，主力戶型面積34-41㎡。
“公寓之前最低成交價是19500元/㎡，最高成交價20600元/㎡。”領寓A5的置業顧問表示，公寓在售1000戶，年底之前全部清盤。
“9月1日起85折優惠，主要是回籠資金。”該置業顧問解釋，因為專案2022年9月精裝交付，只有一棟是公寓，上面意思是儘快出貨。目前，該專案首付5成，商業貸款10年期。
“購買我們公寓的客戶多數是周邊的企業白領、南京、省內的投資客及自住。”置業顧問介紹，購買他們住宅的客戶，也會購買公寓。
公寓交付時間快、產品也不錯、地理位置、高起點的規劃及周邊無競品，公寓銷售顯優勢。
3、金地中心菁華：排名第三 客戶為河西高階人群
“今年我們1-8月公寓成交套數是272套，銷售面積是11890㎡，銷售總額為38892萬元。”金地中心菁華營銷總餘濤介紹。
84㎡樣板間
“賣得好主要是產品品質和稀缺LOFT，綜合體地鐵上蓋以及地段位置。”餘濤表示，他們的客戶多為河西高階人群。如河西的業主，金融城的高管等。
網上房地產資料顯示，11、12幢，擬開盤時間2020年11月3日，入網611套，累計成交337套，均價30432元/㎡。
據悉，該專案位於建鄴區-奧體南-江東南路與龍王大街交匯處。公寓錦上戶型面積有35㎡、42㎡、81㎡；雲上戶型面積84㎡。
“公寓最低成交價25000元/㎡-26000元/㎡，最高成交價30000元/㎡。”金地中心菁華置業顧問介紹，挑高4。8米，還是平層3。3米。
全款買房，還是貸款買房，折扣都有不同。“全款買房低樓層成交最低23000元/㎡-24000元/㎡。”置業顧問表示。
南京最高的公寓大堂、公區的超高裝修，類住宅的品牌公寓管理，超高層的河西景觀視野，一線江景等均是該專案能夠得到客戶認可的原因所在。
4、綠地紫金中心：低調圈層拓客“隱藏的”銷售第一
截止今天，南京網上房地產資料顯示，綠地紫金中心C-2、C3幢含商務辦公及酒店式公寓，入網共計1023套，累計成交256套，成交均價46078元/㎡。
2019年12月6日，該專案開盤，目前為止成交比例為20。89%，只有部分酒店式公寓處於紅色已備案狀態，大多數為綠色未售狀態。
不過，綠地紫金中心營銷負責人介紹，他們專案1-8月份，後臺給到的成交資料顯示，銷售總套數為125套，面積為8514。42㎡，總金額37609萬元。
8月份他們主要是深拓圈層，去找關鍵人，做圈層裂變。推廣方面的話是由單一的朋友圈價值稿單片輸出，轉向影片端有趣、觀看性強的價值輸出。
談及專案公寓賣得好的原因，該負責人低調的表示：專案本身地理位置比較優越，1號線/5號線（在建）兩條地鐵線環伺，離景點近，周邊醫療、教育、商業等資源豐富。
由於周邊高階公寓產品稀缺，專案採用鉑瑞式服務。同時公寓的硬裝、軟裝標準高，深受附近醫師、大學教授、企業高管等人群喜歡。
5、中海龍灣U-LIVE：高精裝全收納系統獲客戶青睞
資料顯示，位於江寧板塊的中海龍灣U-LIVE截止到今年8月31日，公寓成交套數為157套，成交總額為11649。6萬元，位列南京公寓銷售總額排行榜第九。
“我們二季度跑的比較快，但是那會商辦市場都比較好。”營銷負責人劉熙源介紹，中海龍灣U-LIVE公寓戶型面積為30㎡、39㎡，總價70-75萬元。
樣板間
“購買我們專案的多為地緣性客戶，一方面是我們公寓精裝成本比較高2480元/㎡，還有就是出彩的全收納系統。”劉熙源表示，專案有第三方託管，購買公寓的客戶多是投資的，30㎡的公寓租金有3600-3700元/月。
戴德梁行南京公司副總經理宋詩雨表示，2021年熱銷的公寓專案大多為品牌開發商在熱門優質板塊打造綜合體配套且品質較高的精裝酒店式公寓，以小戶型為主，這類公寓產品以配套齊全、交通便利、總價低、投資回報率高等優勢，成為購房者購買公寓產品的熱點。
Part2：各板塊公寓市場成交資料（僅酒店式公寓）
資料顯示，浦口、河西、城南、江寧板塊酒店式公寓整體成交量最大，是2021年截至目前的成交熱點板塊。
在交易均價方面，城中、河西、城南、城北板塊居前四位，其中城中板塊交易均價達4。45萬元/㎡，遠高於其它板塊。交易金額方面，浦口、城南、河西、城中板塊居前四位。
產業規劃集聚、軌道交通優勢、配套齊全、創新的產品打造以及低總價，實用性強，收益回報率高，是目前南京市場上酒店式公寓投資的主要關注點。
宋詩雨認為，隨著大量同質化公寓產品供應，小戶型公寓趨向飽和。隨著南京人口增長和城市能級提升，越來越多的高淨值人士將尋求多元化的居住享受，改善型公寓需求將有一定市場，但高性價比仍是贏取市場的重要法碼。
資料來源：網上房地產、戴德梁行
文章來源：樂居買房
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