樂居財經 張文靜 發自南京
近一個月前，三胞集團債務重組方案初步落定，華融資產攜80億元資金前來“救火”，袁亞非總算鬆了一口氣。
9日後迎來新年，袁亞非一身黑色中山裝出鏡，發表了一封新年致辭。短短5分鐘裡，他提得最多的，仍然是自省。
過去兩年半是袁亞非和三胞集團的至暗時刻。企業陷入流動性危機，遊離在倒閉的邊緣，袁亞非多方奔走。眼下，援兵已到，債務重組在即，鏡頭前的他看起來有“劫後餘生”的平靜，也有對重新出發的期待。
而另一面，眼下三胞集團的資金狀況仍不容樂觀。1月26日，三胞集團一日新增12起被執行案件，因與深圳原創國際貿易有限公司等民事案件被法院列為被執行人，執行標的共計1064餘萬元。
這僅是冰山一角。公開資訊顯示，目前三胞集團被執行資訊16條，被執行總金額達2。16億元。
截至2020年3月底，三胞集團及其控股的兩家上市公司南京新百（600682。SH）、*ST宏圖（600122。SH）等關聯方的整體金融有息負債規模合計約712。43億元。
引入戰投之外，三胞集團押注大健康，砍掉其他板塊，斷臂自救。其中，地產資產位列被處置的第一梯隊。從2018年開始的甩賣地產專案，到最近的出手南京金融國際大廈，三胞的地產業務已所剩不多，進入最後的“退房”倒計時階段。
賣子“自救”
華融資產80億元馳援三胞的訊息傳出的同一天，南京國際金融中心宣告易主。
據悉，南京國際金融中心總建築面積約10。9萬平方米，包括一座45層的甲級寫字樓、7層零售商場以及278個地下停車位。2014年，袁亞非以24。8億元從李嘉誠旗下的亞騰亞洲基金手中買下了南京國際金融中心。
外界頗為不解的是，一向不太熱衷地產的三胞為何斥巨資買下這棟大樓？
袁亞非的投資邏輯在於，“南京國際金融中心與南京新百旗下的東方商城一牆之隔。這並不是單純的房地產投資，而是為了旗下商業百貨的發展。”
老袁雖然不愛房地產，但偏愛商業百貨。2011年，三胞集團入主南京新百，並藉此持有南京新街口上的南京新百、東方商城等專案，2013年又收購了新百旁邊的國際貿易中心。
在拿下金融中心之後，袁亞非一時風頭無兩。在新街口中心廣場，孫中山先生銅像矗立正中，而圍繞孫中山銅像的一圈大樓中，一半都姓袁。
眼下為了自救，袁亞非也不得不賣樓。
2020年12月22日，瑞安房地產公告稱，其間接全資附屬公司奧華與高富諾集團成立了一家合營公司，以此收購位於江蘇南京的一宗商辦物業，交易對價不超過16。2億元。該棟物業正是南京國際金融中心。
巧合的是，2008年，亞騰亞洲基金以16。25億元從招商地產購得南京國際金融中心。6年後，三胞集團從亞騰亞洲基金處購得此樓花了24。8億元，較當初亞騰亞洲基金收購時溢價52。6%。
時隔12年，南京國際金融中心的價格又回到了原點，令人唏噓。
除了低價變賣商業資產，早在2018年8月，三胞就計劃退出房地產業務，並試圖並試圖通過出售旗下土地資源來彌補資金缺口。兩年多時間已過，袁亞非的“退房”計劃進展如何？
據樂居財經獲悉，三胞集團旗下的主要地產平臺為江蘇宏圖高科房地產開發有限公司（簡稱“宏圖高科房地產”），成立於1998年，由三胞集團和南京盛亞科技投資有限公司分別持股90%、10%，實際控制人袁亞非持股達87。75%。
如今宏圖高科房地產的業務主要圍繞商業展開，僅持有柳州東方福來德專案和徐州三胞廣場2項待售商鋪，且柳州東方福萊德9處資產及柳州市魚峰區文昌路西段南側和徐州2處資產已被抵押出去，擔保餘額合計11。52億元。
此外，三胞集團旗下上市平臺宏圖高科和南京新百也有房地產業務，旗下共計3家房地產開發公司，僅剩3個專案。
其中，宏圖高科控股子公司南京源久房地產開發有限公司開發的南京“宏圖·上水園”剩餘部分商鋪、車位未售完。
南京新百全資子公司南京新百房地產開發有限公司的“宏圖·上水雲錦”專案僅存少量商業、車位、公寓待售；另一家全資子公司鹽城新國房地產開發有限公司開發的鹽城龍泊灣專案早在2018年已竣工，目前存貨不多。
宏圖高科及南京新百均在財報中明確顯示出“退房”決心。宏圖高科稱，“宏圖·上水園”專案銷售完成後，將退出房地產業務。
而南京新百地產板塊收入同比下降13。92億元，導致的降幅為26。77%，對此其解釋稱，“因產業調整，地產為上市公司非戰略性業務，且近年來未開發新專案，原有專案已接近尾盤。”
不愛地產的袁亞非
袁亞非並不熱衷房地產。
體制內出身的袁亞非，1993年下海創業。辭職前，他僅是南京市雨花區一個小秘書，沒錢、沒關係、沒資源，也無法進入房地產。
他選擇了電腦銷售，之後在零售行業耕耘20餘載，攢下千億資產，坐擁宏圖高科、南京新百等多家上市公司。到2018年，三胞集團總資產已突破1300億元。
很多人曾誘惑袁亞非投資地產等行業，都被他一一回絕，“這些行業不瞭解，犯錯的機率太大，專注我的本業就大大減少了犯錯的可能。”
有意思的是，做了幾十年電腦生意的袁亞非，其實不會用電腦，他的辦公室也沒有電腦。不懂電腦並沒妨礙他做成全國最大的連鎖PC賣場。
袁亞非也並非沒有投資地產，只是一直以來沒有將地產作為核心業務來開展。在地產投資上，他是謹慎的。
事實上，袁亞非常把“三省”掛在口上，要求自己，也要求員工日常反省、修正。他經常告訴公司員工的一句話是“我們離倒閉永遠只有3個月”。
但這沒能抵得上袁亞非骨子裡的“賭”性。剛剛下海時，袁亞非只有2萬元本金，在租鋪面、打廣告後，用僅剩的5000元賒來了5萬元的貨。
短短一個星期，這批貨就賣光了。他又用5萬元賒回50萬元的貨，進而賒了500萬的貨。這就是他得意的“用5000塊做500萬的生意”。
2014年開始，袁亞非開始瘋狂“海淘”。英國老牌百貨House of Fraser、美國新奇特連鎖品牌Brookstone、以色列養老服務企業Natali和A。S。Nursing、英國知名玩具店Hamleys、新加坡上市公司康盛人生集團……都被三胞集團收入囊中。
其中大部分併購都是舉債進行。彼時，在國家政策支援下，民企有機會獲得大量資金支援，獲得大量便宜貸款。
由此三胞集團借錢併購，再透過發行股份購買的方式裝入上市公司。這種模式讓三胞迅速成長為一個跨百貨、3C、養老、醫療、科技等多個行業的大型跨國民營企業集團。
在瘋狂的海外併購中，袁亞非也沒有涉足彼時很多企業家熱衷購買的房地產、酒店或者足球隊。他所有的併購主要集中在新消費和新健康領域，因為“在國內有這個業務，併購目的是用國外的先進技術加上國內的市場去嫁接”。
但隨著去槓桿大潮來襲，三胞集團“轉”不動了。依靠資本急速膨脹的三胞，最終被資本反噬。
2018年6月起，三胞集團陷入流動性危機。次月，一項融資主體為三胞集團的資管計劃到期無法全部兌付，5580萬元發生實質違約。三胞系資本版圖開始崩塌。
隨後，多家金融機構、企業開始對三胞採取訴訟和財產保全行動。三胞集團及旗下公司的銀行存款、不動產等資產遭遇大面積查封、凍結。
為解決流動性偏緊問題，袁亞非提出“100億瘦身計劃”，專注健康產業，剝離非核心資產。作為非核心業務的地產首當其衝。
當年8月，有內部人士稱，三胞集團欲出售非核心業務的地產，旗下的安徽和縣及南京湯山專案、廣西柳州專案等都在尋找買家。
歷時兩年半，三胞集團的債務重組終於迎來實質性進展。
2020年12月22日，中國華融江蘇分公司以戰投方身份現身，作為紓困資金方介入，為三胞集團提供增量紓困資金80億元的鉅額流動性支援。據三胞集團的通稿，“地方政府+央企戰投”的鼎力支援是三胞集團債務重組順利開展的關鍵。
如今，袁亞非對自省有了更真切的認知。在三胞新年致辭中，袁亞非提得最多的，仍然是自省，“我們反思貪大求全的弊病，進一步瘦身健體，做精做強健康業務，提高經營效益”。
最後，他以曾國藩的一副對聯自勉：“戰戰兢兢，即生時不忘地獄；坦坦蕩蕩，雖逆境亦暢天懷。”
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文章來源：進深News