2019年7月6日，銀保監會下達了一個對房地產信託幾乎是一刀切叫停的命令，坊間盛傳，這次房價真的是要跌了！
在分析這個大訊息之前，喬治先解釋一下什麼是房地產信託。
地產開發商這兩年融資有些難，能透過銀行融資當然是最優選擇，但是融不到啊！所以透過房地產信託融資成為了不少開發商的最優選擇。
在過去，開發商找信託融資，也能惠及不少老百姓，因為大家購買的理財產品，不少就投進了房地產信託。
在房價上升週期，這種融資可謂是非常健康的，比如，地產商以年化8到15個點的借貸利息成本找信託公司融資，而這樣借貸成本大概剛剛好就是一個地產專案的銷售淨利潤，也就是說，只要地產商借到了錢，他們的拿地、建房、賣房的遊戲就可以繼續玩下去，如果運氣好碰到了暴漲週期，那麼地產商還可以大賺一把。地產商很高興。
依託房地產專案包裝出來的信託理財產品，信託公司會透過各種金融渠道賣給老百姓，普通人購買後可拿到年化4、5個點的收益。老百姓很高興。
拿到了老百姓的錢，把錢給到房地產公司，信託公司則能坐享4到10個點的毛利潤，刨開各種費用後，信託公司也能賺個2到5個點。信託公司也很高興。
懂的人一定看出來了，信託公司的這種盈利模式，好像跟P2P有點像啊！
沒錯！模式是一樣的，但是信託公司因為受到了更為嚴格的監管，不會像一些小平臺的P2P那樣，在銷售端動不動就隨意給出10個點甚至是15個點的理財收益；也不會像P2P那樣，在沒有標的專案的情況下，虛設專案向普通老百姓銷售。這個道理就像，拖拉機和賓利都是車，但絕對不能將他倆混為一談。
但是呢，拖拉機和賓利上路後都有可能發生交通意外，所以，就要有規則來約束它們，P2P已經一刀切不能新增了，暴雷也已經暴得差不多了。所以，有些規則也就該輪到信託了。
近期房地產信託有些瘋狂，在房地產市場面臨重大變化前，這種瘋狂絕對是有風險的，想知道重大變化是指什麼，可以直接跳到此文最後。資料控和想知道重大變化內在邏輯的童鞋，請耐心順著往下讀，先看看關於房地產信託的瘋狂資料：
截止到2019一季度末，投向房地產信託的資金餘額為2。81萬億元，佔比為14。75%，較2018年四季度末上升0。56個百分點。2019年一季度集合資金計劃發行呈現增長態勢，新增成立規模4800多億元，同比增加7。15%。其中，房地產類信託一季度募集資金1674。79億元，同比增長25。71%。
鋪陳到這裡，也該說說開頭說的大訊息了。關於7月6日的大訊息是這樣的：針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的十家信託公司，近日銀保監會開展了約談警示，給出了一些指導意見，說是指導意見，但是大家應該都懂，這就是硬性執行命令。
具體如下：
一、今年房地產信託規模不得超過6月末的規模；
二、已備案專案不影響發行及成立，未備案專案一律暫停；
三、符合432的通道類業務也算房地產專案，全部暫停。
“4”
是指該專案在信託專案發行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；
“3”
是該地產類專案的總資金中必須至少有30%的資金來自於融資方；
“2”
是該地產類專案的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發資質；
四、地產公司併購類也算房地產專案，也受視窗指導影響，全部暫停；
五、城市更新類舊改專案暫時不受此次視窗指導影響。
有人可能會說，被約談的只有十家信託公司，其它的信託公司不受影響啊！
如果有人這樣想就大錯特錯了，因為銀保監會只會約談頭部公司，對其它中小型公司的約談，想必就是各地方自行開展了。所以，銀保監會的這個行為，一定是覆蓋全行業的硬性執行命令。
最值得注意的是這其中的第一條、第三條、第四條。
第一條，意味著下半年的房地產信託規模只能減少而不能再增加了，所以可以想見，下半年地產商的融資將更為困難，除了加快新房銷售回籠資金，將別無他法。
第三條，殺得最狠，原本是市場上的香饃饃“432”地產融資專案也被硬性叫停。大家有沒有想過，為什麼要這樣？
在喬治看來，這第一條和第三條實質上都指向了第五條。
如果關注近期地產經濟政策的人會知道，國家在正弱化棚改政策，在叫停了貨幣化棚改後（懂的人應該知道，貨幣化棚改是推動上一輪房價暴漲的重要因素），特別的新推出了5年4萬億的舊改政策，也就是在5年內，要投入4萬億對老舊小區進行管網改造、加裝電梯、新建停車場等。（注意，不是拆舊建新、不是拆舊建新、不是拆舊建新，重要的事情說三遍。）
所以，喬治忍不住要說說對這個房地產信託政策的推論結果了。
結合喬治上面的分析，聰明的小夥伴一定想到了，近期對地產市場可見的影響首先就是：各大地產商為了活下去，下半年至明年初，為加快資金回籠，各地一定會有更多新盤上市，相對來說，這些新盤的價格不會出現過猛的增長。聽喬治一句勸，想買房的小夥伴們一定要趕緊出手，這次不買，後面將很難買到價效比更高的新盤了。因為隨著地產商融資渠道的進一步減少，活下來的開發商，一定不會再有衝動大規模的建新盤。
其次，民營地產商，或者中小型地產商因為難以融資，將不得不轉向融資相對容易的舊城改造專案，注意，這種舊城改造可不是拆舊建新（拆舊建新那是棚改），舊改專案是在拿到一定的融資後，需要接下諸如某個老舊小區整體加裝電梯的改造工程等。這種專案賺錢少，而且更花精力，因為它是政府補貼一部分，居民自掏一部分，民營地產商，或者中小型地產商想拿到居民自掏的那部分錢，還賺上一筆，必然需要花精力研究怎麼做好改造方案及後續維護，這相當於是在麻雀腿上刮肉。但是為了活下去，相信還是會有地產商願意幹，也一定會有脫穎而出的舊改地產商出現。那麼，經過妥善改造，又擁有市中心優勢、學區優勢、醫療資源優勢的老舊小區，你覺得它作為二手房會便宜嗎，不會漲價嗎？
最後，在未來5年，在新樓盤建設上，大家會看到越來越多的國有大型地產商的身影，特別是在民營、中小型地產商轉戰舊改專案後，大家會發現，原來國有大型地產商在新樓盤上擁有了絕對的定價權，然後，那個價格嘛！你懂的！
所以，那些認為叫停房地產信託，將降房價的人，你們真的看清楚了這個政策的深意嗎？
喬治的上述分析，其實都指向了一個很現實也不那麼美麗的局面：未來，大概在5年以後的未來，地產市場將逐漸成為存量房市場，存量房價格將出現新一輪大漲；而新房市場將徹底蛻變為小眾、高階、高價的市場，普通工薪階層想買新房？哼，門都沒有！這種局面，至少一定會在一線城市、強二線及省會城市出現。
謹以此文，獻給身在一二線城市，想買房卻正在坐等房價跌的小夥伴們。
