作者：董馨
盈利能力有所減弱
從盈利情況來看，2016-2020年中國奧園的營業收入分別為118。27億元、191。15億元、310。06億元、505。31億元、677。94億元，呈逐年上升趨勢。歸母淨利潤分別為8。81億元、16。4億元、24。09億元、42。01億元、59。08億元。2020年公司歸母淨利潤與2019年相比有所提升。2016-2020年中國奧園的營收增速分別為23。56%、61。62%、62。2%、62。97%、34。16%；歸母淨利潤增速分別為8。47%、86。15%、46。89%、74。39%、40。63%，2020年公司營收增速和歸母淨利潤增速均較2019年大幅放緩。
從半年報來看，2019-2021年上半年中國奧園的營業收入分別為236。7億元、282。43億元、325。1億元，呈逐年上升趨勢。歸母淨利潤分別為22。72億元、24。16億元、20。89億元，2021年上半年公司歸母淨利潤較2020年同期有所下降。從半年報來看，2019-2021年上半年，中國奧園的營收增速分別為73。19%、19。32%、15。11%；歸母淨利潤分別為86。8%、6。35%、-13。55%。2021年上半年年公司營收增速和歸母淨利潤增速均較2020年同期有所放緩，且歸母淨利潤增速小於營收增速漲幅，出現增收不增利的情況。
2021年上半年，中國奧園的營業收入主要由物業發展收益、經營酒店等獲得的其他收益、物業投資收益這3項營業收入組成，分別佔公司營業收入的94。5%、5。2%、0。3%。
2021年上半年，中國奧園的銷售成本為243。8億元，與2020年同期的199。6億元相比有所提升，同比增加22。14%。2021年上半年，公司毛利由2020年同期的82。82億元同比下降1。84%至81。3億元。此外，2019-2021年上半年中國奧園的毛利率分別為29。77%、29。32%、25。01%，公司毛利率不斷下滑，利潤空間不斷被壓縮。
2021年上半年，中國奧園的銷售費用由2020年同期的11。05億元同比增長2。22%至11。3億元，主要是由公司本期市場推廣及宣傳活動增加所致。管理費用由2020年同期的14。6億元同比增長4。67%至15。28億元，主要是由公司業務經營範圍擴大產生更多的員工費用及其他管理費用所致。
與此同時，2019-2021年上半年中國奧園的淨利率分別為11。82%、10。03%、8。71%，公司淨利率不斷下滑，盈利能力有所減弱。
從銷售情況來看，2016-2020年中國奧園分別實現合同銷售額256億元、455。9億元、913億元、1180。6億元、1330。1億元，呈逐年上升趨勢。2016-2020年公司分別實現合同銷售面積298萬平方米、448。75萬平方米、886。35萬平方米、1168。5萬平方米、1288。22萬平方米，呈逐年上升趨勢。
2021年上半年，中國奧園實現物業合同銷售額675。8億元，同比增長33%；合同銷售面積為596。3萬平方米，同比增長17%，平均售價為每平方米11333元。
同時，公司作為大灣區最早佈局城市更新的房企之一，得益於提前佈局，實現舊城、舊村、舊廠三舊改造全覆蓋，形成複合產業的“奧園舊改模式”。截至2021年上半年，公司擁有逾70個不同階段的城市更新專案，預計額外提供可售資源約7543億元，其中大灣區可售資源約7487億元，佔比99%。
此外，土地儲備方面，公司進一步深化城市深耕戰略，聚焦粵港澳大灣區、長三角等價值高地及產業腹地，繼續積極拓展城市更新，側重一二線城巿，以“中心城市+衛星城”深耕都市圈，支援城市公司打造百億級城市根據地。截至2021年上半年，公司擁有360個專案，分佈95個境內外城市，土地儲備總建築面積達5358萬平方米，總貨值約5939億元，計入城市更新專案後的總貨值約13482億元，可滿足公司未來4~5年的發展需求。
信用評級遭下調
人民銀行、住房和城鄉建設部於2020年8月20日在京召開重點房地產企業座談會，會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。這一規則，被概括為“三道紅線四檔”。三道紅線是指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。同時，根據企業三道紅線的觸發情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，紅檔的是踩了三道紅線的，有息負債在2019年的基數上不得增加；橙檔是踩了兩道紅線的，負債總額增幅不得超過5%；黃檔是踩了一道的，增幅不超10%；三線都未踩的是綠檔，增幅不超15%。
從財務安全情況來看，2017-2020年中國奧園剔除預收賬款的資產負債率分別為70。2%、76。2%、81。9%、78。4%，2020年公司剔除預收賬款的資產負債率較2019年有所下降。2017-2020年公司淨負債率分別為51%、58。9%、74。9%、82。7%，2020年公司淨負債率較2019年有所下降。2017-2020年公司現金短債比分別為1。2、1。5、1。4、1。3，2020年公司現金短債比較2019年有所下降。
2021年上半年，公司剔除預收賬款的資產負債率為78。5%，淨負債率為80。7%，現金短債比為1。3，“三道紅線”踩中一條。
從債務結構來看，2021年上半年，公司總借貸為1113億元，境內佔比67%，境外佔比33%。公司總現金為683億元，是517億元短期借貸的1。3倍。截至2021年7月底，公司已償還及續期約25億元的短期借貸，短期借貸佔比降至44%，短期借貸為517億元，進一步減輕短期債務壓力。
值得注意的是，10月15日，標普將中國奧園的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”，將該公司未償付的高階無抵押票據的長期評級從“B”下調至“B-”。標普稱在嚴峻的經營環境中，中國奧園收入增長的預期降低、持續的利潤率壓力將阻礙其為去槓桿化所作的努力。同時，現金生成能力的下降也將對中國奧園的流動性造成壓力，且該公司在2022年面臨大量債務到期。另一方面，標普預計其在更為緊張的情況下仍能妥善處理還款事宜。而展望“負面”反映了標普的觀點，即中國奧園的流動性可能在未來12個月進一步收緊。
此外，10月18日，穆迪將中國奧園的B1企業家族評級（CFR）列入評級下調觀察名單。同時，穆迪將中國奧園的B2高階無抵押債券列入評級下調觀察名單，此前展望為穩定。
穆迪預計，由於運營和融資環境更加嚴峻，中國奧園在未來12-18個月的流動性將減少。截至2021年6月30日，該公司的無限制現金為610億元，而報告的短期債務為520億元。穆迪預計在未來12-18個月，中國奧園需要依靠外部融資來滿足現金需求，但該公司能否獲得離岸融資仍不確定。
穆迪還預計，由於資金緊張，購房者信心減弱，中國奧園在未來6-12個月內的合同銷售額將下降。這將削弱公司的經營現金流，進而削弱其流動性。
綠色發展資料待完善
2020年，中國奧園積極將環保理念融入專案開發，為客戶打造低能耗的優質綠色建築。公司已累計獲得115個綠色建築星級認證，並還有許多專案已達到綠色建築星級標準並已進行了綠色建築認證申報。
其中，奧園A+工坊為推進環保建設，搭建海綿城市實體模型展示，構建“園區與生態中雨洪自動調蓄”雨水收集利用體系。結合海綿城市理念，在面層吸水、蓄水、滲水與凈水的過程中，將水的“留”與“用”形成區域水系的內迴圈，需要時將蓄存的水“釋放”並加以利用。公司逐步將這套體系推廣於專案應用中，藉助自然力量排水，實現雨水在園區中的自然遷徙，讓園區如同生態海綿般舒暢地呼吸吐納，踐行低碳環保、節能減排，全力打造綠色低碳居住空間。
根據標準排名監測顯示，中國奧園2020年產生的二氧化碳排放總量為492。15萬噸。公司溫室氣體排放量為30728。44噸；用電碳排放為33863噸；燃油消耗碳排放為4226噸；用水碳排放量為2672。1噸；消耗建材建設碳排放為485萬噸。
從用電碳排放情況來看，2017-2020年中國奧園耗電總量分別為3034000千瓦時、5609166。4千瓦時、5920075。17千瓦時、43137075。29千瓦時，2020年公司耗電總量較2019年同期大幅提升。2017-2020年公司用電碳排放分別為2381。69噸、4403。2噸、4647。26噸、33862。6噸，2020年公司用電碳排放較2019年同期大幅提升。
為提高能源使用效益，中國奧園引入低能源消耗的裝配式建築技術，減少施工過程中照明、空調、通風等系統的用電量與所需能源。公司積極採用環保建築設計，從外墻設計、玻璃窗用料、熱水系統等方面降低建築物日常運作的能源使用量。同時，公司推廣使用節能熒光燈，監測各項能源用量，成立能耗管理監督小組，每天輪班制對辦公室進行節能降耗巡檢，確保人走燈關、螢幕關、空調關。
從燃油消耗碳排放情況來看，2017-2020年中國奧園燃油消耗量分別為73000升、225537。06升、272582。34升、1565029。06升，2020年公司燃油消耗量較2019年同期大幅提升。2017-2020年公司燃油消耗碳排放分別為197。1噸、608。95噸、735。97噸、4225。58噸，2020年公司燃油消耗碳排放較2019年同期大幅提升。
從水資源消耗情況來看，2017-2020年中國奧園總用水量分別為249000立方米、201508。26立方米、270158。84立方米、2936380。59立方米，呈逐年上升趨勢。2017-2020年公司耗水碳排放量分別為22。66萬噸、18。34萬噸、24。58萬噸、267。21萬噸，2020年公司耗水碳排放量較2019年同期大幅提升。
2020年，為提升用水效益，中國奧園在西安、石家莊等地的專案按照綠色建築二星標準進行設計，透過雨水收集系統於24小時內緩慢洩出至城市排水管網，緩解城市排水壓力。公司同樣注重辦公室節水計劃，採用節水裝置如感應式水龍頭，要求清潔員工時常注意衛生間水龍頭使用情況，減少不必要的浪費。
此外，雖然公司在日常營運過程中不涉及產生大量汙水，但要求建築工地在汙水處理方面採取安裝沉澱池、隔油池及化糞池等汙水處理系統，汙水淨化後才排放到指定市政排水系統的排水管道；定期維護和清理汙水處理設施，確保其正常及有效地執行；將部分處理後的汙水回收再用於現場，減少用水量等措施。
2020年，在塵土汙染管理方面，中國奧園一律使用預製混凝土元件及成品砂漿，減少在建築現場傾注混凝土的工作及其產生的塵粒，承建商需在工地加裝廣泛灑水器，定期灑水以減少空氣中的塵土，安置工地物資時亦需妥善包好。對在建工地採取道路硬化、裸土覆蓋、車輛離開工地前需清洗等多種舉措，防止塵土汙染附近環境及社群。
此外，鑑於中國奧園部分綠色發展資料缺失，因此公司二氧化碳排放總量不詳。因綠色發展資料欠缺，中國奧園未能入選中國投資協會創新投融資專業委員會、標準排名聯合釋出的“2021中國綠色地產指數TOP30”。
未來，中國奧園亟待完善綠色發展資料，加大綠色建築開發力度，將綠色可持續發展理念融入到公司戰略和運營的每一個角落。
