一號說：風險延後沒問題，但終歸要有化解的良方才行
就在發改委會同外管局召開部分重點行業企業（其實就是房企）境外債座談會的當天，當代置業披露公司未按時支付應在25日支付的一筆2021年到期的12。85%的美元債本金及利息。
至此，也就意味著當代置業此前與債券持有人的展期協商和債務交換要約宣告失敗。
事實上，早在10月20日，當代置業方面就已披露公司終止有關於2021年到期的12。85%優先票據的同意徵求。沒有結果的同意徵求，已表明展期和要約方案的失敗，所以債務違約已成市場預設的事實。
港龍中國又來債務要約交換
而就在當代置業官宣違約的同一天，港龍中國地產（HK：06968）釋出公告稱，公司2021年到期13。5%的美元債尋求“交換要約”，並建議發行新優先票據融資。
公告顯示，作為要約交換條件，新票據的最低收益率將為13。5%，期限為364天。新票據的最終利率預期將按同步新資金髮行的定價釐定。
時間安排上，2021年11月3日為交換屆滿期限，2021年11月12日或前後結算新票據、向已有效交回現有票據並獲接納進行交換的合資格持有人交付交換代價。於2021年11月15日或前後，新票據於新交所上市。
至於要約交換的目的，港龍中國地產在公告中表示，擬為現有票據進行再融資並改善其債務結構，使本公司能延長其債務期限、更穩定地發展、加強其資產負債表及改善現金流管理。
而就在要約交換公告發布的同時，港龍中國地產透過媒體釋出了一則題為《財務狀況穩健融資渠道不斷拓寬 港龍中國未來發展可期》的通稿，這就有點畫蛇添足、此地無銀了，既然財務狀況穩健，且融資渠道不斷拓寬，那你尋求債券要約交換個什麼勁？直接還不就得了？
顯然，這有點自己給自己壯膽的意味。
最有意思的是，在這份要約交換公告中，並沒有提及擬要約交換的額度，即打算髮行多少額度的新債券，來交換即將到期的舊債券。
恐怕港龍中國內心也是沒有底的，畢竟有當代置業要約交換失敗的“珠玉”在前。
更何況，港龍中國開出的要約交換條件並不誘人，舊債券利率13。5%，擬交換的新債券利率最低也是13。5%，不增加點交換籌碼，市場怎麼會買你的帳？
所以這次要約交換的結局，在這份明顯沒有底氣的公告中，已經看到了。
港龍中國的財務狀況怎麼樣？
雖然能預示到結局，但對港龍中國的分析，還是更深入一點的好。
比如，看看它的財務狀況。
從三道紅線的表現來看，港龍中國堪稱優秀。半年報顯示，今年上半年港龍中國的淨資產負債比率25%，現金短債比1。7倍；扣除預售款後的資產負債比率約68%。資料全面達標，特別是淨負債率水平之低，堪比國企。
而從債務方面分析，截止到今年上半年港龍中國的有息債務約為87。3億元，同比增加0。96%。這其中，包括了新增信託融資45。72億元，信託及銀行等借款約34。88億元。港龍中國一年內到期債務近39億元。
特別是去年底發行的一筆1。5億美元的美元債，這也是目前港龍中國存續的唯一一筆美元債，也是該公司去年7月份上市以來的第一筆美元債。
只不過目前來看，違約風險已經初露端倪。
事實上，從港龍中國的財報中也不難發現風險所在。如其淨負債率的驟降，同樣也是做大非控股股東權益的結果。
半年報顯示，港龍中國地產的非控股權益為53。69億元，佔總權益的60。14%。而在2019年、2020年，非控股股東權益僅為4。10億元、7。93億元，相應的佔比分別為為24。79%、17。67%。
短短半年時間，非控股股東權益呈現了爆炸性的增長。
更蹊蹺的是，非控股股東權益增長與非控股股東所佔利潤實現了“神同步”，今年上半年，港龍中國的歸母淨利潤僅為1。57億元，較去年同期的4。72億元下降66。77%；
而非控股權益應占淨利潤則由去年同期的-1。51億元大幅上升295。80%至今年上半年的2。96億元。非控股股東權益拿走了港龍中國地產約65。43%的淨利潤。
一般而言，如果非控股股東股權投資的話，由於房地產行業的預售結算制度會有1-2年的延期，只有債務才會在當年度體現收益。
所以港龍中國上半年的這出少數股東權益與收益“神同步”的暴漲，很難不讓人聯想到是“明股實債”的操作。
而此類“明股實債”操作，往往隱藏了諸多的債務風險，使得外界很難清楚獲知企業的真實債務規模。
此外，更令人擔憂的是港龍中國的銷售情況，據其經營簡報顯示，今年前9個月，港龍中國實現銷售額255。11億元，雖然同比增加了約三成，但據克而瑞地產研究的資料顯示，其1-9月的權益銷售金額僅為143。1億元，權益佔比僅為56%。
在房企經營中，只有權益銷售才能給企業帶來真正的現金流，才是房企自己真正可以動用的資金。相比之下，前9個月港龍中國真實的現金流入規模在業內來說已經是很小了，如果折算回款率，這一資料只會更少。
而同期，要應付公司日常運營、專案的工程建設以及債務的還本付息，恐怕資金已是捉襟見肘。
要知道，從半年報的資料來看，港龍中國的各項成本和運營開支都呈現了超大幅度的增長。如銷售成本達37。20億元，較去年同期上升252。03%。
銷售及營銷開支由去年同期的1。61億元增加84%至今年上半年的2。96億元；融資成本淨額由去年同期的3500萬元增加263%至今年上半年的1。27億元。
這樣的港龍中國，怎能不令人擔心呢？