作者：徐宏宇
中梁控股（02772。HK）作為資本市場的“新鮮血液”，於2019年7月16日在香港聯交所主機板上市。公司制定了全面環保策略，且不斷最佳化推行多項環保措施，堅守“文化、舒適、健康、綠色、科技”的產品理念。
2021年4月27日，中梁控股釋出可持續發展融資框架，設立公司發行可持續發展及綠色融資的治理機制。同年5月11日，中梁成功發行公司首筆3億美元綠色債券。惠譽給予其主體“B+”信用評級，評級展望為“正面”。
業務快速擴充套件
2016-2020年，中梁控股竣工面積分別為18。3萬平方米、106。3萬平方米、269。7萬平方米、278。5萬平方米、743。9萬平方米、875。9萬平方米；營業收入分別為29億元、140億元、302億元、566億元、659億元；銷售額分別為165億元、561億元、841億元、1525億元、1688億元；新增土地規劃建築面積分別752。6萬平方米、1480。1萬平方米、2422。1萬平方米、1659。4萬平方米、1493。7萬平方米。
據標準排名統計，中梁控股近年來的發展極為迅猛。2016年銷售額僅為165億元，2017年呈井噴式發展，銷售額達561億元，同比猛增240%。2018年，銷售額為841億元，同比增長49。9%。2019年在港交所上市後銷售額激增到1525億元，同比增長81。3%。2016-2018年，中梁控股銷售額的複合增長率高達125。8%，成就了“中梁速度”。
在我國房住不炒，穩控房地產金融槓桿“三條紅線”政策出臺的主基調下，中梁控股踩下急剎車，拿地慾望減退，發展速度不再是第一追求，擁抱調控、穩健發展才是重中之重。
預計今後幾年，中梁控股增速放緩，竣工面積逐年上升，庫存增長趨勢加大，在這種情況下，房地產投資的支撐力量由土地購置，向建安投資轉變。中梁控股很可能會減少拿地，利用現有土儲加快施工建設，並進一步加快推進存量施工專案。
綠色發展成效亟待改進
中梁控股於2021年3月28日正式成立環境、社會及管治委員會（“ESG”委員會），積極響應國家碳達峰、碳中和“3060”目標，體系化開展ESG管控工作，致力提升環境保護、社會責任和治理水平，推動企業可持續發展，積極將環保和綠色可持續發展意識逐漸嵌入企業發展與戰略架構中。
綠色建築方面，中梁積極在建築設計階段充分考慮水能、風能、太陽能等自然資源，提升建築的節能水平；充分考慮綠色建材，建設量綠色建築。截至2020年年末，共有超300個專案為綠色建築（包含綠色建築認證或評級），綠色建築總建築面積超過4500萬平方米。
對於廢棄物、廢水汙水排放方面，中梁嚴格遵守國家和各地的廢棄物管理法規，針對建築垃圾在設計環節考慮材料的源頭縮減；在施工過程中對材料集中加工，方便廢棄物收集利用；剩餘廢棄物嚴格執行分類收集、分類存放、分類利用、分類外運，積極鼓勵廢棄物的就地化再利用比如利用挖掘工程的廢土作為填料。針對廢氣汙水在合同制定相應的環保條約約束施工單位，並不定期開展巡檢評估，評估廢氣汙水的排放情況，對違規及存在隱患的專案要求施工方進行停工整改，直至閉環。
據標準排名統計，中梁控股2019年與2020年廢棄物總量分別為428萬噸、429萬噸；廢水汙水排放量分別為496。4萬立方米、422。7萬立方米。雖廢水汙水排放量有所好轉，但中梁內部對於減排減廢的管治力度上還需要有加大。
中梁積極對各方面的資源消耗進行精細化管理，致力於達到節水節能效果。透過對建築能源消耗分析，結合建築周邊環境客觀條件充分設計實施各種節能方案：一是利用空氣源熱泵作為生活熱水熱源，減少居民熱水對煤氣、電力的依賴二是利用變頻節能控制供水，透過調速調節流量，降低供水系統的能耗，實現節能效果；三是消防水池及生活水箱溢流管上設定報警裝置，避免因設施故障而導致的水資源浪費。結合雨水回用設施進行景觀水體及綠化澆灌設計；四是使用的節水衛生設施、器具均達到用水效率等級2級以上，符合現行標準《節水型生活用水器具》CJ/T 164和《節水型產品技術條件》GB/T 18870的要求。
2019-2020年中梁控股用水總量分別為10261367立方米、9017560立方米；耗電總量分別為21038000千瓦時、33499000千瓦時。隨著中梁不斷業務不斷髮展，能耗肯定是要節節攀升，電能方面的節能不容忽視。
中梁控股2019-2020年直接溫室氣體排放量分別為124噸、2109噸；消耗建材、施工建設碳排放量分別為200。9萬噸、536。8萬噸。溫室氣體排放總量分別為1136。4萬噸、1360。3萬噸。
抓緊設立完善企業系統性的節能減排方案成為中梁控股走綠色可持續發展道路上刻不容緩的任務。
調線降檔，或存表外負債風險
2020年8月20日，人民銀行、住房和城鄉建設部在北京召開重點房地產企業座談會，在前期廣泛徵求意見的基礎上形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
這一規則，被概括為“三道紅線四檔”。三道紅線是指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。同時，根據企業三道紅線的觸發情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，踩中三道紅線為紅檔，有息負債在2019年的基數上不得增加；踩中兩道紅線為橙檔，負債總額增幅不得超過5%；踩中一道紅線為黃檔，增幅不超10%；三線都未踩的是綠檔，增幅不超15%。
據標準排名統計，中梁控股2016-2020年剔除預收賬款後的資產負債率分別為97。8%、95%、90。7%、80。8%、79。9%；淨負債率分別為1790。2%、339。5%、58。1%、65。6%、65。8%；現金短債比分別為0。87、2。18、1。59、1。23、1。44。
2021年8月24日，中梁控股釋出的半年報顯示，“三道紅線”相關指標進一步改善。剔除預收賬款後的資產負債率為79。3%，較2020年年末略微下降。淨負債率為56。1%，較2020年年末下降9。7個百分點。現金短債比為1。53，較2020年年末上升9。2個百分點。仍踩中一道紅線位於黃檔。
表內債務轉移到表外，如降低並表權益，增加少數股東權益，可以有效降低淨負債率。中梁控股2016年的淨負債率高達1790。2%，但在2017、2018年淨負債率分別驟降為339。5%、58。1%。淨負債率驟然下降的原因多少依賴於淨資產規模尤其是非控股股東權益高速增長。但對於這一點，中梁控股解釋為物業銷售產生現金大幅增加，減少了對外部借款的依賴，以及保留盈利的增長。無論與否，中梁控股的表外負債不可小覷，其風險應引起高度重視。
此外，融資成本也在不斷升高。萬得資料顯示，中梁控股於今年8月和9月份發行的兩筆海外債，票面利率分別高達11%、12%。遠高於目前存續的其他海外債融資利率低於10%的水準。
在融資收緊的當下，怎樣邁向“碳達峰”“碳中和”目標，如何降低表外負債和融資成本，成為中梁控股亟需破解的難題。
