繼中南集團創始人、董事局主席陳錦石之女陳昱接任中南置地董事長、總裁職務後，近日頻繁為子公司擔保，股價持續低迷的中南建設再次涉嫌“明股實債”、“利益輸送”等事件被推上風口浪尖。
據最新披露年報，公司去年實現營業收入786。01億元，由於竣工結轉的並表比例下降，營收僅同比增長9。43%。同期實現歸屬於上市公司股東的淨利潤70。78億元，同比增長70。01%，這主要得益於表外參股專案投資收益增加所貢獻的收益所致。
不過，《眼鏡財經》注意到，今年3月中南建設釋出公告，公司及控股子公司對外擔保餘額為 677。67 億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股東權益的 316。09%。其中公司及控股子公 司對合並報表外主體提供的擔保餘額為 125。67 億元，佔公司最近一期經審計歸 屬上市公司股東的股東權益的 58。62%。
成為“擔保”常客的中南董事會認為，向公司子公司提供擔保，是基於子公司發展需要。董事會對外宣稱，目前子公司經營正常，償債能力強，擔保不增加公司風險。提供擔保不損害公司及其他股東，特別是中小股東利益。而事實也並非如此，《眼鏡財經》透過天眼查瞭解到，中南建設自身風險與子公司相關風險累計超萬條，去年全年公司共有逾40條被起訴公告。
而業內人士向《眼鏡財經》表示，頻繁為子公司擔保的背後，是中南建設以股權投資為名義的融資，據瞭解這些股權投資行為多數設定了回購期限。
今年3月17日，中南建設釋出公告表示，公司發行不超過20億元人民幣的公司債券獲得證監會的許可認證，而此公開發債前兩天，中南建設剛剛釋出為全資子公司擔保的公告。
3000億債務背後蹊蹺的回購計劃
然而在之前的幾年，中南建設的業績賬面整體向好，從此前披露的年報資料來看，2015年公司整體營收為204。5億，而2019年攀升到718。3億元。但與此同時，公司的負債規模也在持續擴大。
歷年年報顯示，2016年中南建設及控股子公司對外擔保餘額佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股東權益的僅30。06%，第二年躍升至187。73%。此後該值連年增加，2018年~2019年分別為228。17%、309。65%，2020年上半年一度達到333。21%。；截止至2021年第三季度末，公司資產負債率達82。5%，淨負債率為136%，累計負債逾300億元，相當於2016年的三倍。
根據此前披露的資料，《眼鏡財經》瞭解到，前三季度73。5億元擔保額度中，有47億元為關聯擔保，佔淨資產31。2%。3月16日公司釋出為子公司中南新世界擔保公告前，中南建設在2月23日就釋出公司全資子公司莆田悅誠房地產開發有限公司以公允價值13億元向五礦信託轉讓其持有的莆田瓏禧臺專案收益權的公告，公告內顯示期限18個月，到期後按約定公允價值回購。
3月6日，中南建設釋出為湖州奧盛等公司提供擔保的公告。公告稱，為促進德清雲錦天樾專案發展，公司持股75%的子公司嘉興錦發及獨立合作方浙江奧盈房地產有限公司分別以892。5萬元和857。5萬元平價向獨立第三方杭州城銘轉讓其持有的浙江城銘轉讓其持有的浙江奧臻17。85%和17。15%股權。有關股權轉讓方同意6個月後按約定公允值回購其轉讓股權。
而早在此前自2019年起，中南建設透過五礦信託旗下的多個專案融資（包括莆田瓏禧臺、溫州梧田專案、福州樾庭、泉州中南濱江銘悅等）。而五礦信託與中南建設合作的信託計劃存續期最長兩年，短則一年，有的實際期限甚至不足半年。在有的擔保公告中，五礦信託雖然以入股方式進行投資，但中南建設明確指出，到期後轉讓方會回購股權。
既是入股方式進行投資，卻為何有回購預定？
有專業領域人士向《眼鏡財經》表示，回購行為構成了“明股實債”之嫌。
在實際交易中，資金缺乏方與其他融資性公司（主要是基金公司、資產管理公司、信託投資公司）透過新設公司或增資的方式簽訂明面上的《股權投資協議》獲得一筆出資資金，另外還配套補充協議以實現一段時間後資金的退出。
在“明股實債”的投資模式中，融資方一方面可以滿足自身融資需求，另一方面可以在賬目上擴大自身的股本金，不佔用授信額度。同時，此投資模式也可以有效降低資產負債比；其次，投資方一方面可以規避自身不存在放貸資質的法律規定，另一方面可以在較低風險前提下獲得相應收益。
低利潤戰略是否能圓夢
因現金流狀況和週轉資金不足，公司放棄高價格預期及高利潤率轉戰“低利潤“戰略。因此公司毛利率確實低於行業平均水平，但週轉效率高於行業平均水平，淨資產收益率高於行業平均水平。在專案選擇上，公司不追求高價格預期和高利潤率，而是更看重專案的週轉率和利潤率的確定性，希望以不高的利潤率，但更好週轉率和確定性，實現好的資產回報率。
據悉，中南建設由於起點低，淨資產規模小，名義的負債率指標確實不比同行低。但正是因為如此，融資比同行難，所以公司的發展很難像其他公司那樣依賴有息負債增加，只能靠快速週轉。中南建設在接受採訪時表示：“很多人認為使用扣除預收賬款的全部負債和總資產的比值來比較房地產企業的風險狀況更合適。如果這樣計算的話，公司扣除預收賬款後的負債率就會是行業最優秀的水平。”
此前陳昱含在2017年初展望中南置地要在3年內進入行業前十，劍指3000億元目標的願望。而截至今日公司尚未完成銷售目標。陳昱含在2020年半年度業績會上稱，中南在未來三年還要繼續保持高增長，無論是規模還是盈利方面，要在房企前20強裡有領先的增速。
此前2020年，中南建設以超過60%的溢價超快拿下三個地塊，與此同時成本也在驟然提升，加之後續地塊開放對資金鍊的較高要求。截至2020年三季度，公司扣除預收款之後的資產負債率為82。51%，現金短債比為1。15倍，淨負債率為136%，以“三條紅線”標準來看，已踩線兩條。而中南建設方表示表示公司的發展模式對有息負債依賴度小，公司更適應‘三條紅線’下的監管環境，因此有可能獲得更多的發展機會。
資金短缺下的質量危機
近年來中南建設持續開疆擴土，公司投資活動產生的現金流量淨額出現負增長，部分專案施工質量粗糙，被疑利益輸送。據瞭解中南建設的一些專案成本高於同檔次建築，質量卻屢遭消費者投訴。杭州、常熟、張家港多地工程屢遭業主投訴，被指工程質量粗糙，採用小品牌建材運用於精裝修中但價格未減。而此前去年3月11日，中南建設在淄博開發的中南樾府專案更是因管理和安全原因發生墜樓事故。
據悉，2020年3月11日中南樾府專案二標地段工地發生一起高墜事故，造成一人死亡。造成事故的直接原因是工地臨邊洞口無安全防護，施工人員未系安全帶。其相關分包單位未嚴格落實安全生產教育和培訓責任，未向從業人員如實告知作業場所和工作崗位存在的危險因素、防範措施以及事故應急措施，未認真開展隱患排查工作；總包單位未認真落實安全管理職責，未認真落實生產安全事故隱患排查治理制度；監理單位未嚴格履行監理職責，未及時發現洞口無安全防護的隱患，對施工單位未嚴格落實安全教育培訓及安全技術交底相關要求的問題失察。
而早在之前，中南樾府專案的質量和管理漏斗就已有端倪。山東農科頻道曾報道，中南·樾府負一層滲水不斷，業主多次反映未解決。上述漏水區域正是業主地庫的大堂。相關從業的高階工程師分析指出，如果水汽導致旁邊電梯控制面板受潮失靈，會造成電梯驟停或緊急迫降，後果將會非常危險。此外，有業主反映，中南·樾府14號樓的沉降觀測點一拔就出。業主質疑沉降觀測點造假。
據悉，一般沉降觀測點的設定是固定在主體結構上，透過持續或週期性對建築物沉降觀測點進行觀測，來分析樓房的沉降情況。驗房師透過現場查驗，發現該小區14號樓的沉降觀測點僅僅是插在了保溫層裡，並未與樓棟的主體結構相連，是後做進去的。而後期如果一旦出現不均勻沉降，未能及時監測，樓房將會存在一定的安全隱患。
與此同時，公開報道顯示，2020年10月30日，淄博市桓臺縣住房和城鄉建設局下達一份《停工整改通知書》，由中南旗下的淄博錦琴房地產有限公司開發的桓臺中南樾府19號住宅樓，因工程存在隱患被停工整改，據瞭解，中南樾府19號住宅樓工程，存在西單元樓梯間剪力牆不順直；西側牆體不順直等隱患。杭州市蕭山區住建局迴應表示，經瞭解得知，中南君奧時代專案由杭州中南錦望置業有限公司開發建設，該專案尚未交付。
對此，中南建設表示：“快速發展過程中確實可能存在一些風險控制不到位的情況，歡迎公眾和社會進行監督，幫助公司發現風險，改善管理。當然隨著社會的進步，大家也都更有意識透過法律渠道維護自身的權益，公司也不例外，透過更公開透明的方式解決爭端可能有利於整個社會降低交易成本。”
《眼鏡財經》瞭解到，在房地產行業“三道紅線”政策的影響，類似的企業勢必面臨嚴峻的債務危機，也加大了內部管理漏洞的形成，未來對於中南建設來說面臨不少嚴峻的挑戰。
A股或已開啟新一輪佈局視窗，借道ETF快速佈局，立即開戶>>