“
近年來，房地產市場調控愈發嚴厲和密集，在
“三道紅線”
、
“
集中
供地
”等政策的影響下，房企間競爭加劇，利潤空間被擠壓
。
在這樣的大環境下，雅居樂
地產
銷售額
穩健增長，多
元業務開花結果，
2020年
營收利潤同比增長超三成，實現了有質量的增長。
同時，雅居樂兼顧債務管控
，目前三條紅線僅剔除預收賬款後資產負債率略超
監管要求。
憑藉
持續多元的收入
和
豐富暢通的融資渠道
，雅居樂獲得了資本市場的肯定，
穆迪、標普、
聯合國際等
評級機構均給出了展望
“穩定”評級，
還有
11家大行機構
也
予以
“買入”評級，並紛紛上調目標價
。
”
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01
銷售穩健增長，營收利潤增長超三成
2020年，雅居樂實現合約預售金額1381。9億元，同比增長17。1%，目標完成率達115。2%。自2018年實現千億以來，至2020年的複合增長率為10。4%，遠超同期千億房企7。1%的平均水平。同期實現合約銷售面積1025。0萬平方米，均價13482元/平方米，分別同比增長15%和2%，量價齊升，業績穩健。
營銷架構調整和活動創新助力銷售業績再增長。首先，企業積極開展全國性質的營銷活動，比如“來雅居樂，趣中國年”、“微笑天使2021雅居樂廠牌天團紅人秀”等。其次，還積極調整營銷組織體系，採取“大區+平臺管理模式”的營銷中心架構，實現總部放權。再次，建立自渠團隊並不斷升級最佳化，截至2020年，企業自渠團隊已覆蓋近一半主力專案，實現環比2019年自渠業績增長翻番。得益於密集的營銷活動和及時的組織架構創新，企業2021年銷售持續亮眼，1-5月累計實現銷售金額609。1億元，已完成1500億銷售目標的40。6%，高於行業38。5%的平均水平。值得一提的是，雅居樂貨量充足，全年可售貨值約2500億元，只要實現60%的去化率即可完成全年目標。以此來看，完成目標壓力不大。
圖：2016-2021年5月雅居樂全口徑銷售情況
資料來源：
企業公告、
CRIC整理
雅居樂力求有質量的增長，在銷售規模增長的同時，兼顧效益。2020年營業收入為802。5億元，同比增長33。2%，毛利潤為241。0億元，同比上升31。3%，增幅均超三成。同時，淨利潤和歸母淨利潤分別為122。5億元和94。8億元，較去年同期上升 32。7%和26。1%。利潤率方面，毛利率為30。0%，淨利率和歸母淨利率則分別為15。3%和11。8%，均處於行業較高水平。
圖：2017-2020年雅居樂及行業平均盈利情況
資料來源：企業公告、CRIC整理、《七成房企毛利率、淨利率雙降，未來盈利持續分化》
02
「1+N」發展戰略，多元業務營收破百億
雅居樂堅持“以地產為主，多元業務協同發展”的模式，其中多元業務主要包括雅生活、雅城、商業、房管、城市更新和環保等板。2020年，企業多元業務營收達約107億元，首次突破百億，同比增長76%。同時多元營收佔比增長至13。3%，自2018年以來保持了每年增長約3個百分點的趨勢。
2020年，雅生活營收約100億元，毛利29。7億元，同比增長96%和58%。雅城申請獨立上市，業務主要聚焦智慧裝飾家居和綠色生態景觀兩大方向。城市更新集團也於2020年成立，業務聚焦粵港澳大灣區，對補充土儲和大灣區深耕都有重要作用。此外，基於「1+N」的多元發展戰略，公司也積極佈局其他多元業務。環保方面，作為危廢處理國內龍頭，全年營收約23億元，增速高達52%。房管2020年內新拓展18個專案，累計貨值超1100億元。多元化業務具有高增長性，同時能夠提供穩定的現金流，盈利能力相對較強，未來將持續發力。
表：雅居樂多元業務情況
資料來源：
企業公告、
CRIC整理
03
多元渠道擴充專案，大灣區土儲充裕
2020年雅居樂全年新增40幅土地，新增土儲建面836萬平方米，總地價357億元。堅持“拿好地、不拿錯地”的態度，謹慎投資，當年全口徑拿地銷售金額比為0。26。
除招拍掛市場外，雅居樂還透過產城融合、收併購、城市更新等方式補充土儲，這部分新增土儲建面佔比達55%。其中，產城融合佔33。3%、收併購佔17。6%，城市更新轉化佔4。1%。值得一提的是，當前透過產城融合和城市更新鎖定的預計土儲建面分別為2400萬平方米和1150萬平方米，待未來納入土儲後，這部分佔比有望進一步提升，顯然已成為企業重要的拿地手段。城市更新和產城融合獲取專案成本低，新增土儲整體權益樓面地價由2019年的3930元/平米進一步下降至3672元/平米，相比13482元/平方米的銷售均價有很大優勢。
圖：雅居樂2020年新增土地儲備情況
資料來源：
企業公告、
CRIC整理
截止至2020年12月31日，雅居樂擁有總建築面積為5301萬平方米的土地儲備，按照目前企業的去化速度估算，可滿足3-5年的銷售需求，儲備量充足。從區域分佈來看，在大灣區擁有54個專案，土地儲備達1354萬平方米，佔總建面的25。5%。隨著大灣區紅利釋放，雅居樂將進一步受惠。
04
債務結構最佳化，獲機構普遍認可
2020年，“三道紅線”政策出臺，旨在督促房企降負債。2021年實施的集中供地對企業的資金流轉也提出了更高要求。近年來，雅居樂持續緊抓債務管控，目前企業的負債情況有明顯改善，僅剔除預收賬款指標略超過監管要求，其他兩項均已達標。
截至2020年末，雅居樂擁有現金508。7億元，同比增長19。5%。各項財務指標最佳化，現金短債比升至1。3，長短期債務比升至1。54，淨負債率為61%，相比於2019年下降了21。8個百分點，扭轉了近幾年來的上行趨勢。剔除預收款的資產負債率達72%，雖相較2019年底下降了0。4個百分點，但微超閾值。根據企業在業績會上表述，將於2021年底進入監管認定的“綠檔”。
融資方面，議價能力得到提升，加權平均借貸利率降低0。5個百分點至6。56%。憑藉持續多元的收入來源、豐富暢通的融資渠道，雅居樂持續獲得各大機構的一致認可，穆迪、標普、聯合國際等評級機構給予“穩定”展望。星展、富瑞、德銀、里昂、中金、交銀、招銀在內的11家大行機構也予以雅居樂“買入”評級，並紛紛上調目標價。
圖：雅居樂2017-2020年負債指標情況
資料來源：
企業公告、
CRIC整理
整體來看，雅居樂2020年銷售保持穩健增長，營收和利潤也增長超三成，表現亮眼。同時企業還兼顧債務管控，負債結構進一步最佳化，僅剔預負債率略超監管要求，獲得了各大機構的一致認可。另外，企業透過產城融合、城市更新等多渠道獲取低成本優質土儲，既能保障增長後勁，又提升了利潤空間。在行業盈利承壓的環境之下，雅居樂堅持“一業為主，多元發展”的運營模式，旗下物管、雅城、環保、房管、城市更新等業務百花齊放，未來可期。