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房屋出租的稅務處理
（一）增值稅
1.適用稅率9%（一般納稅人）/徵收率5%（簡易計稅或者小規模）。
2.一般納稅人簡易計稅
（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。
一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。
其中取得的不動產時間判斷：
——以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產權屬變更的當天為取得的時間。
——納稅人出租或轉讓自建不動產，以建築工程許可證註明的開工日期為不動產取得的時間，無建築工程施工許可證的，按合同註明的開工日期為不動產取得的時間。
（2）關於轉租不動產如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產來確定。一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法徵稅；將5月1日之後租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法徵稅。
3.預繳增值稅
（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%
（2）一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3％的預徵率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3%
（3）小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%
（4）個體工商戶出租住房（適用簡易計稅），按照以下公式計算應預繳稅款：
應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1。5%
（5）按照現行規定應當預繳增值稅稅款的小規模納稅人，凡在預繳地實現的月銷售額未超過10萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元）的，當期無需預繳稅款。
（6）納稅人出租不動產，按規定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管稅務機關核定的納稅期限預繳稅款。
（7）向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
4.發票開具
出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備註欄註明不動產的詳細地址。
5.納稅義務發生時間
（1）納稅人提供租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
（2）納稅人發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
（二）企業所得稅
1。《企業所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。
2。《國家稅務總局關於貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
3。《關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發［2009］31號）：企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。
（三）房產稅
1。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。房產稅按年徵收、分期繳納。
2。《財政部、國家稅務總局關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定：房產出租的，計徵房產稅的租金收入不含增值稅。
3。《財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規定：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
（四）印花稅
1。財產租賃合同，按照租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。
2。對與高校學生簽訂的高校學生公寓租賃合同、公租房租賃雙方免徵簽訂租賃協議涉及的印花稅
3。房屋租賃合同一經簽訂，印花稅就要全額繳納，比如公司簽訂10年的房租合同，合同約定10年的租金，則應一次性繳納10年租金金額的全部印花稅。
4。2019年1月1日至2021年12月31日：小規模納稅人50%減徵印花稅。（財稅〔2019〕13號）
5。房屋合同中所載金額和增值稅分開註明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據，未分開註明的，以合同所載金額為計稅依據。
企業房屋出租的賬務處理
1.由自用房地產或存貨轉入投資性房地產（成本模式）時：
借：投資性房地產（轉換時原賬面餘額）
累計折舊（攤銷）
固定資產（無形資產）減值準備
貸：固定資產、無形資產或開發產品
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
【補充1】
在下列情況下，當有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，企業應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：
（1）投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為自用房地產。比如原來出租的房地產現改為自用房地產；
（2）房地產開發企業將其存貨以經營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產；
（3）自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值，相應地由無形資產轉為投資性房地產；
（4）自用建築物停止自用，改為出租，相應地由固定資產轉換為投資性房地；
（5）房地產企業將用於經營出租的房地產重新開發用於對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。
【補充2】
由投資性房地產轉為自用房地產或存貨時：
借：固定資產、無形資產（轉換時原賬面餘額）
或開發產品（轉換時原賬面價值）
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
累計折舊（攤銷）固定資產（無形資產）減值準備
2.一次性收到房屋租金
借：銀行存款
貸：預收賬款/合同負債（執行收入新準則，下同）
應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）/應交稅費-簡易計稅
3.如果房屋所在地與機構所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預繳增值稅
借：應交稅費-預交增值稅/應交稅費-簡易計稅
貸：銀行存款
按出租期間分期結轉收入
借：預收賬款/合同負債
貸：主營業務收入（以房屋出租為主業，下同）/其他業務收入
4.如果房屋所在地與機構所在地在同一縣市，直接就不動產出租進行納稅申報
借：預收賬款/合同負債
貸：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）/應交稅費-簡易計稅
按出租期間分期結轉收入
借：預收賬款/合同負債
貸：主營業務收入/其他業務收入
5.不是一次性預收租金按合同約定收取租金
（1）先收租金
收取租金
借：銀行存款
貸：預收賬款/合同負債（執行收入新準則，下同）
應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）/應交稅費-簡易計稅
按出租期間分期結轉收入
借：預收賬款/合同負債
貸：主營業務收入（以房屋出租為主業，下同）/其他業務收入
（2）後收租金（如每半年收取一次租金）
按出租期間分期結轉收入
借：應收賬款
貸：主營業務收入（以房屋出租為主業，下同）/其他業務收入
應交稅費——待轉銷項稅額
收到租金或者合同約定收租金日期
借：應交稅費——待轉銷項稅額
貸：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）/應交稅費-簡易計稅
收到租金
借：銀行存款
貸：應收賬款
6.按出租期間分期結轉成本（公允價值模式不計提）
借：主營業務成本/其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊
【附公允價值模式】（1）期末公允價值大於賬面價值時
借：投資性房地產——公允價值變動
貸：公允價值變動損益
（2）期末公允價值小於賬面價值時
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產——公允價值變動
7.房產稅會計分錄（計提+繳納）
（1）企業按照稅法規定計算應交房產稅的賬務處理：
借：稅金及附加
貸：應交稅費——應交房產稅
（2）企業繳納當期應交房產稅的賬務處理：
借：應交稅費——應交房產稅
貸：銀行存款
8.印花稅會計分錄（計提+繳納）
（1）企業按照稅法規定計算應交印花稅的賬務處理：
借：稅金及附加
貸：應交稅費——應交印花稅
（2）企業繳納當期應交印花稅的賬務處理：
借：應交稅費——應交印花稅
貸：銀行存款
9.城建稅及附加會計分錄（計提+繳納）
（1）企業按照稅法規定計算應交城建稅及附加的賬務處理：
借：稅金及附加
貸：應交稅費——應交城建稅及附加
（2）企業繳納當期應交城建稅及附加的賬務處理：
借：應交稅費——應交城建稅及附加
貸：銀行存款
本文來源：小陳稅務08
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月16日（本週三）晚18:00-20:30
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