房地產開發企業建造的物業開發成本，是指房地產開發企業開發的主要用於小區配套設施的物業成本，廣泛的說，物業屬於小區配套設施，但其產權歸屬一直存在著爭議，實務處理中也有模糊和混淆。通常，物業資產作為公共配套設施應屬全體業主所有，但在某些情況下也可能仍由開發商控制。在進行涉稅會計處理時，必須首先明確產權歸屬的基礎上，再考慮成本核算。本文將根據物業的產權歸屬，將其分為開發商自持物業或全體業主所持物業。具體分析如下：
一、開發商自持物業
1. 開發商自持經營物業
產權歸房地產開發企業所有，以開發商名義辦理了產權登記。這種情況下，物業的建造成本透過“開發成本—公共配套設施費”科目核算，物業竣工驗收時，轉入“固定資產”。需要注意到，房地產開發企業將自行開發的部分房地產專案轉為自持，沒有發生交易行為，不屬於增值稅的應稅行為。根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）第三條第（二）款規定，“房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。”關於企業所得稅的相關規定：根據《國家稅務總局關於企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函［2008］828號）第二條規定，“企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬於內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。（一）用於市場推廣或銷售；（二）用於交際應酬；（三）用於職工獎勵或福利；（四）用於股息分配；（五）用於對外捐贈；（六）其他改變資產所有權屬的用途。”故產權屬於開發商，由開發商自持經營的物業，在初始確認“固定資產”時，不徵稅增值稅、土地增值稅以及企業所得稅。
在此模式下，物業運營階段，發生的裝修費計入“在建工程”或“固定資產”科目，每年按照從價計徵房產稅、繳納土地使用稅。
2. 開發商出租物業
產權依然歸房地產開發企業所有，但在確定將物業用途作為出租經營使用開始，應將物業成本從“開發產品—公共配套設施”科目中調整至“投資性房地產”科目核算，在此模式下，初始計量以及後續核算分為成本模式和公允價值模式兩種方式。
（1）成本模式：將歸集於“投資性房地產”科目的成本，作為初始確認的賬面價值，後續的改建支出，將“投資性房地產”賬面淨值轉入“在建工程”，待工程完工達到預計可使用狀態時，從“在建工程”轉入“投資性房地產”。出租模式與自持經營，除了賬務處理的區別之外，房產稅的計稅方式也不同，在出租模式下，每年按照從租計徵房產稅、繳納土地使用稅。
（2）公允價值模式：公允價值模式的初始確認與成本模式相同，後續計量時，根據市場公允價值變動調整“投資性房地產”的價值，需要說明的是，稅法對公允價值變動模式不予認可，依然按照成本模式確定計稅基礎。年終企業進行所得稅彙算清繳時，應將公允價值變動產生的損益衝回，按照成本模式計提折舊。
二、由全體業主所有的物業
在實務中，往往開發商建造物業發生的成本，在專案完工時，已計入“開發成本—公共配套設施”科目，產權為全體業主所有，業委會移交物業公司代管。根據《國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》（國稅發［2009］31號文），第十七條規定：“企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：（一）屬於非營利性且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。（二）屬於營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。”
如屬於盈利性質的，其核算方式比照房地產開發企業自持模式下的稅會處理。
但是在實務操作中，產權屬於全體業主所有的，通常作為非營利性物業核算。物業的建造成本已經分攤至“開發產品—公共配套設施”，已計入可售房產開發總成本，並分攤在開發產品中。物業後期運營時，其收益應由全體業主共享，發生的大額裝修費用，可以計入長期待攤費用。
長期待攤費用在所得稅前可以扣除的四個條件：
（1）已足額提取折舊的固定資產的改建支出；
（2）租入固定資產的改建支出；
（3）固定資產的大修理支出；
（4）其他應當作為長期待攤費用的支出。
比照對固定資產的大修理支出，符合固定資產改擴建確認條件的，應當計入固定資產成本，在該固定資產的剩餘使用年限內，以計提折舊的方式稅前扣除；不符合固定資產改擴建確認條件的，應當將發生的大修理費用計入長期待攤費用，並在下一次大修理前的期限內平均攤銷，攤銷時間在1個納稅年度以上。