佛山的主城區,
竟然不做小戶型了?
粉絲小玲,在祖廟上班,購房總預算300萬。她先後看了保利同濟府、嶺南天地璟廷、世茂望德等盤,直到專案都售罄了,
還沒下定決心買
。
“本來想著接下來還有很多新盤面世,結果聽說都是144㎡以上的大戶型。”
讓她很頭痛的情況是:
承受得起單價,但高攀不起總價!
2022年佛山大戶型井噴上市
在佛山稀缺很久的
200㎡以上
大戶型,2022年要井噴上市了。
比如奇槎的江景豪宅
鵬瑞三龍灣1號
,最新訊息稱其規劃10棟住宅,戶均面積
約254㎡
,層高介於42-53層,將劃破板塊的
天際線高度
。
東平河畔的
保利秀臺天珺
,全盤只規劃大戶型,首推的1、3座配置了190、250、360㎡大平層,
吹風5-8
萬/㎡
,總價直接
飆上千萬級!
再如,季華路還沒面世的
建投恆福壹號
,主打
140-360㎡大平層
,層高最高3。3米,據說有部分能做到五開間朝南。
建投恆福壹號李寶章手稿(圖源:建投恆福壹號)
禪城中心區一直被定位為剛需、剛改。
上一批已售罄的如嶺南天地住宅組團、碧桂園嶺南盛世、普君新城華府、星星凱旋國際等,都是單價站上
2.3-3萬/㎡
的次新房。當時的這批樓盤,
80來方
的戶型比比皆是。
嶺南盛世2019年開盤現場
從中心老城的住宅到東平河畔大平層,如今板塊的總價門檻
直接翻了幾倍
。
房價沒有漲,購房成本卻漲了。
也難怪小玲這樣的購房者心塞:“原本負擔得起的房子,現在根本夠不上了。感覺自己
被佛山主城拋棄了!
”
戶型越大越貴越好賣?
其實,保利、鵬瑞並不是個例,去年入市的很多新盤,
都放棄了小戶型
。
當下的佛山,
戶型越大越貴越好賣
,尤其是定位改善的高單價專案。其中,以江景、湖景最為突出。
比如東平河畔的
天樾水岸
,新品主打177-215㎡大平層;陳村的
保利閱江臺
,主打173/230/280㎡大平層。
兩者都一線望江,佔據
東平河不同風光
,上風上水,都已成為“江景控”主力目標。
東平河江景實拍
同樣主打江景的,不得不提德勝新城的
鵬瑞皓玥灣
和
寶能雲境臺
,作為佛山首批引領改善大平層之風的專案,將高階與舒適感做到了極致,是順德old money的首選。
鵬瑞皓玥灣樣板房陽臺實景圖
桂城的
保利和
悅濱江
,280㎡江+園景大平層,售價
高達7-7.2萬/㎡
,相比其小戶型,價格差足足有4萬+!依然有富人樂意買單。
孝德湖的
越秀閱湖臺
,主力戶型127-230㎡,起步戶型大,總價直接被拉到了五六百萬,備受
本地改善買家追捧
。
越秀閱湖臺約230㎡樣板房實景
再看南海之眼板塊,
保利維塔
一期推出290-330㎡大面積公寓,均價直指4萬+,居然
賣爆了!
怡翠尊堤
去年冒頭的158㎡大戶型,售價
站上了5萬+
,同樣引發關注。
時代創客小鎮
也因
石門系
的進駐而“身價暴漲”,172㎡大四房更是稀缺。
不管是一流地段還是外圍鎮街的新盤,大戶型產品都是最好最貴,也更為搶手。
佛山開發商為何偏愛做大戶型?
不難發現,上述不少專案,都是佛山2022年主打的新盤。
這批地塊出讓時,拿地開發商都很上頭。不光樓面價拍得高,配建的設施也很多,利潤比較稀薄。
這就很容易讓人揣測:開發商
全做大戶型,是不是為了省成本?
對此,小師姐諮詢了從事建築的業內人士,打個比方,假設專案體量10萬㎡,
做1000套100㎡,和500套200㎡
,這兩批產品的
成本有什麼區別?
首先,精裝成本或許能省掉一筆。
如果自家裝修過的朋友會知道,裝修的耗資,大頭在
衛生間和廚房
。
做小戶型和大戶型最直觀的差別是,衛生間和廚房的
總個數會下降
。
市面上主流的100㎡,基本上都是
三房兩衛一廚
設計;而200㎡,不管做四房還是五房,基本上都配備
三衛一廚
。
這樣算下來,1000套100㎡,要做2000個衛生間,1000個廚房。而500套200㎡,只需做1500個衛生間,500個廚房。
同樣
10萬㎡的可售面積
,能賣多少錢基本都是隨市場主流情況而定。但省掉的500個衛生間和500個廚房的成本,可就是
實打實的了!
其次,做大戶型能減少小區的總戶數。
總戶數減少,對應的配建要求也會改變,這會大大影響開發商的建設成本。
以車位為例,同樣假設是體量10萬㎡的專案。
按照佛山一般的配建要求,建築面積
>144㎡
的住宅,每戶
配建1.5個車位
;建築面積在90-144㎡的,每戶配建1。2個車位。
也就是說,1000套100㎡,需要配建車位1200個,而500套200㎡,只需要配建750個車位。
相差數量將近一半
。
如果地塊出讓時沒有硬性規定地下層數,那麼車位數量就會直接影響到需要
下挖地下室的層數
。
而且,地下室的層數會影響專案的
工期
;工期會直接影響開發商的
資金成本
。
更何況,很多買了新房的人,
並不急著買車位
。
這就導致,哪怕做更多車位能增加貨值,但如果沒有人買,多建車位只會增加成本。
藝高人膽大,全上大戶型不容易!
但值得注意的是,雖然大戶型能省下裝修、建築成本,但也會增加開發商的
稅費成本
。
如果碰到行情不好的時候,大戶型比小戶型的
客群更窄、對資金要求更高
,顯然更難賣。
更重要是,大戶型主打舒適性,對“豪宅定位”要求更高,一旦品牌拉跨,那就“一子錯滿盤皆落”,整個專案都很難走得動。
萬一走不動量,銷售週期一拉長,做大戶型就會
增加貸款風險和資金成本
。
所以,
不是誰都敢全上大戶型!
正所謂“藝高人膽大”,能全上大戶型的開發商,在品牌、地段及產品上,必然有其獨特優勢。
龍光天境樣板房陽臺實景
那麼,從購房者角度而言,買大戶型有什麼好處?
同小區
戶型越大
的房子,往往
單價越高
。這一點在如今的二手市場上已得到印證。
隨著
三孩政策的放開
,越來越多家庭
需要“大房子”
了。對自住家庭來說,能力範圍內都希望一步到位。
眼下,越是改善的板塊,人氣越高。選房的時候往往是南向、好樓層的先選完,並不會因為北向天地層便宜幾百塊而搶手。
富人家大業大,偏愛大戶型。前幾年的住宅產品多數是96㎡上下,讓這批改善富人飢渴很久,有這樣的行情支撐,開發商才有
做大戶型的底氣
。
天樾水岸江景實拍
最後特別說一點:針對投資客,務必警惕
戶型和板塊定位錯配
的問題,
不要輕易在剛需板塊投資改善型大戶型。
投資客普遍都有“翻倍賺”的心態,大戶型動輒千萬,在剛需板塊會讓
出手難度加大
,放租也往往租不到好價錢。
End -
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