辰星讀書·伴你學習
心有辰星 未來可期
今天是辰星讀書陪你學習的第158天
聯合辦公，最近非常熱鬧的分享辦公的一種模式。關於聯合辦公，實際上有重資產，也有輕資產之分。從目前的運營者和物業的關係來看，大體上有這麼幾種方式，一種就是自有物業，就是你自建自營，比如說3Q模式。
另外有一些pe和睿智的，他也持有一些資產，來做分割的分享或者共享辦公。當然還有一種是運營商跟業主的聯合開發。最典型的現在優客工廠，他和開發商的合作來開發，如果有盈利了，大家來分，那麼也包括股權上的一些，還收取一些管理的費用，這是一種模式。
另外一種模式就是完全是類似於我們通常講的二房東模式，就是說微沃克無界空間夢想家，另外包括客空間都有一些類似用低價租出一個大空間，然後加以分割。同時提供更多的增值服務。這種模式實際上很古老，守衛古老，也就是說像瑞格斯這種已經好幾十年了。
那麼微沃克只是說把共我們的空間的部分做的被子死的要好很多，但是他又增加了很多增值服務。
第三種方式就是代運營。也就是說完全品牌輸出，就你把資產拓寬給我，我看我的品牌替你做一些增值服務，然後把這個空間重新規劃分割，直接在出租出去，然後收取一些增值類服務費用。
這樣子經營者和業主合作經營者受託來管理這一部分資產，然後用共享辦公的方式，或者叫聯合辦公的方式來創造價值。
第四種，那就是跨界合作了，跨這個合作現在也有幾家做的比較有特點。第一個如方糖小鎮，還有華住集團合作。
方糖小鎮是華住集團合作，就說華住用他旗下的酒店資源方糖將辦公服務產品開進酒店，雙方是資源互換，優勢互補，合作以後經營的利益大家來分享。其實目前在國內還有一些聯合辦公，那些新的一些創新的專案，或者是創新的一些方法。
你比如說有一種會員的一種制度，那麼它推出一種護照，這種護照的實際上就是會員企業在開設服務的任意城市呢，使用相應的辦公資源，還可以使用google 資訊支援服務的專案創業網路。另外還有一種呢，那是空間，他在全北京最繁華的商圈都開設了網點，讓人只要在城市核心區想要辦公，就能找到納什空間。
最近氪空間也釋出了有三類產品，也就是20人以內的初創企業可以享受客空間當中的輕響空間。也就是說享受創投服務20到50人，使用專享空間，使用公共區域和各種配套50人以上的就可以使用尊享空間，可以享受一站式空間解決方案和公共空間的代運營服務，這些都是最新的一些鈣聯合辦公上的一些創新。
不過聯合辦公在國內也有將近三年多的一個實踐呢，還有一些開發者不斷的再進來。但是這裡頭目前還有一些挑戰，或者說有一些小問題。第一個問題就是收入渠道比較單一，就是如何擺脫的簡單的二房東的模式是一個很大的一個挑戰。
微沃克的租金佔據了他總收入的七成以上，所以他轉租的租金成了他主要收入。但是他這個收入有70%給了一房多，對他的盈利是一個非常大的壓力。第二一個就是怎麼樣提高入住率和續簽率。目前很多聯合辦公入住率不高，空的地方很多。
另外也有的客人很快就走了，流失了很多，然後呢續簽率也不高。第三一個就是有一些在聯合辦公的經營者呢，他們在一次性的投入初始投入在分割空間，提供增值服務的投入上比較多。但是他的收入和提供增值服務的收費卻沒法上去。
這樣的話投入和不平衡之後，帶來了經濟上的壓力。第4個，有些用聯合辦，他拿可能的租金折換成創業者的股權。這個我個人覺得其實類似於一個看似有道理，實際沒法操作或者很難賺錢的。就是因為你就是專業做創投命中率也只有3%。
這樣的到我我說的命中率就是說他能夠成為爆款，是這樣，未來收入是很有限的。第五最後就是如何用技術手段提升管理效率。這現在更多的引入移動辦公的一些服務，還有其他的一些技術支援，是在這個空間使用上能夠效率提升更高，這些都是我們面臨的一些問題了。
當然聯合辦公在海外同樣也在發展中，既有一些創新，也會遇到一些挑戰。那麼在創新方面，we 沃爾克最近推出了三大招，分別是空間社群及服務，其中社群和服務是這個品牌的最大優勢。瑞格斯就是我們講的在共享辦公的老牌的一個企業的。
他現在除了改善他的公共空間的環境以外，另外也特別注重更靈活，也就是說你可以固定在一個辦公桌上，因此注意將工位或者租一張辦公桌，也可以臨時來選你每天根據你到的時間用的位置和辦公桌的環境條件不一樣，可以採取你願意的一種靈活付費方式，也可以先到先得，也可以排隊，也可以變成永久。
每天隨機的，這樣的話你可以更舒服，或者說今天心情好了，找一個好位置能幹點活。如果心情不好，我就對付一下。那麼這些也是海外在聯合辦公上不斷推出創新。總之，聯合辦公這件事情，對於寫字樓這個業態的創新，特別是對於圍繞著辦公或者是商務活動的空間的有效利用，還是一個非常好的一個進步麼？
只是在這種如何規模化的來把這個業態提升成為一個在辦公領域細分市場的一個很好的一個營運模式，還需要花更多的功夫去打磨和細化提升改進。
