商業地產領域，和內街相比，沿街的優越是毫無疑問的。
“街面房子”之所以成為N多商家的開店首選，自然有其內裡乾坤。
又或者說，對於商業地產做出評價，“走著瞧”才是客觀理性不誤讀的公正所在！
所謂先胖不算胖，開業就像婚禮：只要能舉辦基本都成功（那些婚前還在雞雞狗狗的基本也就婚禮死於襁褓之中），但商業地產切不可“一切為了開業、一切為了（成為）網紅”，為了可持續，還是要——具體問題具體分析。
今天講講沿街案例的思考。
一、“一切為了人流”的背後
以沿街到極致的步行街為例：
為什麼要從室內走出來，成為“感受陽光呼吸新鮮空氣”的步行街？
撇開“趕時髦一窩蜂”和“實在沒招了，要麼步行街試試看”的兩大策源，步行街的初衷還是希望透過提供更輕鬆更休閒的環境，並充分利使用者外空間大、採光好的天然優勢，來營造“讓人群影響人群”的聚集並化合效應。
“一切為了人流”說說容易，到底步行街對人流有什麼想法？
第一步：透過步行街這種業態的“新”和“稀有”，吸引全城人流乃至旅遊到訪，雖然城市層級分為巨、大、小、微，但不妨礙家家心中都有“南京路中華第一街”的夢想和願望！
第二步：人流到訪形成的集聚效應，透過傳播形成一波接一波的持續到訪，那麼至少業主看得到希望、商家對租金信服、品牌得到展示面，關鍵是隻要人流可以承接可以前赴後繼，那麼步行街消費的資料基數池已經形成。
第三步：不要求人人消費，但至少可以“有人消費有人傳播”，這也就是如今部分商家“要網紅、要做成網紅”的目的降維，先把人氣做出來，消費的消費不消費的拍照發社交媒體，“只要人流不斷”，絕對轉化資料可以期待。
第四步，成了網紅之後的興奮期之後，就是務實地看報表，每天每週每月的銷售額，商業地產最終要回歸的還是銷售功能本身，或者說“租金也是一種廣告費”的直接或間接變現能力。
所以，“一切為了人流”的終極訴求是成交是銷售額是現金流，那些目前網紅的切不能滿足於網紅這個紙上富貴，要麼繼續做大基數看絕對銷量，要麼下一步轉入精準成交提升轉化率。
但是商業地產的專案和專案之間，先天條件千差萬別，雖然初步要求趨同“都要做網紅”，但成不成&紅多久，還是要具體事情具體分析。
畢竟商業地產的難，絕非論壇上口吐蓮花就能解決的。
二、武康路，不能賣貨還能賣廣告
上海有個武康大樓如今持續走紅，把它歸於網紅其實有點屈就，從其佔據的市中心一等地段，加上有年代有風格有故事有名人的建築載體，稱其為百年網紅絕不過分。
但儘管如此，若以商業地產的眼光和要求來衡量，其“市中心五岔路口”的有限底商，一茬換了一茬想必提到賬本就會自嫌形穢。
拋開打卡拍照發朋友圈的湊熱鬧，武康大樓“不缺人流就是轉化不成銷售額”的中級煩惱一覽無遺，從最初的美髮廳、藥房、唱片店、洗衣房到如今的文創開始逐步成為武康大樓商業的主流業態，未來還是不值得看好，雖然他們沒那麼容易關門——都是國企在撐場面。
倒是源源不斷從上海甚至外來遊客爭相前來的人流，把武康大樓周邊路段的咖啡、簡餐都給帶動了，但武康大樓掩映在內廊之下的“閨秀底商”，人流嘩嘩流過就是不進來，自然也產生不了旺鋪所想要的銷售額。
想必，武康大樓的業主已經不再滿足於人流，而是更苦惱於轉化率，因為沒人來也就認命了，來了人就是不進來消費，這是讓業主方恨得牙癢癢！
飽漢子不知餓漢子飢，餓漢子不知飽漢子渴！
反對者要反對：“不是有家網紅奶茶天天在排隊嘛”？！
呵呵，你看它能持續多久？
“要網紅要拍照要排隊”其實都是實體店鋪業主退而求其次的要求，真實的訴求是希望看到可持續的穩定人流，穩定了銷售額也就穩定了房租也就穩定了小老闆們！
其實不光是武康大樓，上海“中看不中用”的百年網紅還有號稱遠東第一的大世界，這些“地段NO。1們”不缺人流，缺的是變現而且持續變現能力，畢竟這個位置的身價在此，一般商家不敢奢望，但土豪商家可以燒租金但早晚要求有回報的，所以百年網紅們就像小明星，後者憑藉自己貌美如花要一步到位地嫁入豪門一勞永逸，但事實往往是成了豪門少爺的階段情人！
其實，不論是武康大樓還是大世界，一等一的地段價值毋庸置疑，如今面臨的煩惱是“要錢要錢要錢”，那麼方法論無非是——要麼不斷換熱門業態，要麼索性從源頭反省！
其實，商鋪作為商家的銷售場所，在面對今天網路無所不能的背景之下，是否考慮因勢利導地索性以退為進呢？
即，把成交搬到線上去，線下可以有商鋪但其更多承載品牌或展示功能？
說到底，武康大樓的商家，敢不敢把那些“看起來有其實沒有”的地段優勢，變成品牌櫥窗？
在上海最好的地段佔據一塊“可以實現銷售的櫥窗”，顯了身段和身價，至於銷售和成交，可以線下可以線上！
把商鋪當成櫥窗甚至當成廣告牌，是沒有辦法的辦法，但病殃殃的門可羅雀何不不破不立！
畢竟，上海人是有櫥窗情結的。
三、大學路，“盛極”之下的隱憂
上海東北部的五角場，這些年透過不斷城市更新已經崛起於滬上，包括百聯、萬達、合生、瑞安等或地產或商業的巨擘們“各拿一棟”，但度過了初期的叢集效應之後，如今——也就靠餐飲在維持人氣，雖然地鐵也能實現源源不斷地輸送人流。
倒是和五角場一站（地鐵）之隔的大學路，成了消費者“去五角場”的話中有話——
1、更靠近復旦大學、財經大學、同濟大學等高校叢集，“最敢消費的人群”在周邊；
2、歸屬創智匯這個“孵（HU）化（YOU）學生創業群體”的供需對接，消費是剛性需求；
3、“有且只有一個”的商業配套佔比，虹吸了周邊居民、辦公樓的人群交匯；
4、和五角場的步行可達距離，和地鐵站良好的地下人形過道銜接。
不誇張地說，大學路的商業吸納力，已經不僅從周邊居民、大學區域逐步向東向南，成為上海東北角一處年輕的、潮流的、休閒的勝地！
如果一定要從產品力來就事論事地馬後炮大學路的成功，那麼：
1、業態以餐飲等體驗為主，最大限度對抗網路；
2、寬闊的人行道，讓家家可以外擺，不僅房租的價效比優勢，更符合“讓人流招來人流”；
3、公共部位無處不在的創意、IP、互動感，“不消費也值得來逛逛”的拆了門檻。
其實，上海如此這般的“不知名但熱鬧”的步行街不在少數，或者說全國也有不少如此這般“非著名好去處”，或因為前期定位和業態的成功，或因為經營或“HOLD得住見天晴”，如今都活的小滋潤。
和武康大樓們的“既然不行不妨換腦”的近憂不同，這些“已經夠好還能飯否”也是遠見業主、業內人士們的遠慮，如何儲備下一張牌，已經提上議事日程。
童言無忌供大家探討：“爸爸，大學路都做在外面吃飯，要是有花車巡遊看，就更好了！”
花車巡遊，顧名思義也是——透過內容來導流，在來人→留人→再吸引人→提升人的滿意度的四部曲中，給現有的龐大人流提供節目單，也不能說完全沒有必要。
不要以為外擺是萬能的，消費者度過了“坐在外面消費讓自己成為風景”的浮躁階段之後，勢必會產生進一步需求，即（除了傲嬌）為什麼要坐在露天？
人成為風景不假，但也是一個可持續的問題，人終究還是要看風景！
武康大樓和大學路，都不缺人氣，差別在於賬本里的秘密。
但武康大樓面臨的“拿著金飯碗討飯”之窘，所以需要一次逆天改革！
大學路今天很好明天很好但後天呢？也需要未雨綢繆地錦上添花。
來人很難，也是不長久的，只要有地段這個優質DNA；
留人更難，畢竟網紅就是花花公子，留不住人也留不住錢；
轉化人難上加難，世上最難的就是商業，就是——合法地把他人口袋裡的錢裝到自己口袋。
一正一反，這是武康路和大學路教我們的事。