代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考
距離9月26日-27日，廣州第二輪集中土拍，進入了倒計時1天！
瞭解到，第二輪土拍將進入分批次，在兩天的9點、12點、15點，共計6場的集中競拍。
截至今日發稿時間的17點30
分
，小編監測到目前48宗地塊中，
僅有5宗地塊有出價
，分別為荔灣1宗、南沙1宗、白雲2宗以及增城1宗，且均僅有1個報價。
在三道紅線、投銷比不超40%，以及要求拿地必須使用自有資金等監管下，不少開發商直搖頭，拿地節奏開始放緩，審慎的心態相繼出現。
大機率，第二輪不會再出現首次集中供地的空前盛況了。
當然，就目前僅5宗地塊有報價，不代表其它地塊開發商沒有意向。
已有媒體爆料稱，截止到昨天，48宗地塊之中已經有30宗有意向企業報名，另有18宗地塊無人報名，其中增城22宗地中有12宗地塊暫時留白。
對於本次“畫風新穎、競拍規則苛刻”的第二輪，我們邀請了克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉老師，作出專業點評！
專家觀點
相對首輪集中供地，二輪集中供地的行業大環境發生了深刻的變化！
從土拍政策來看，二輪供地圍繞“穩地價”的調控目標，新增了諸如限溢價、限馬甲、限房價等多個土拍新政，基本杜絕了高價地產生的土壤；
從商品房市場來看，在持續的政策加碼之下，三季度以來全國商品房交易量持續下降，市場已然進入新一輪的下行週期；
從企業來看，有別於首輪供地資金彈藥充足，二輪供地企業資金面普遍偏緊，個別企業負面資訊的發酵，亦讓企業對現金流格外緊張，花錢意願降低。
綜上所述，我們就不難理解為何此前多個城市的二次供地出讓結果遇冷，所以對廣州即將進行的二次供地出讓結果我們也不能過分樂觀。不過，儘管大環境挑戰較多，對於有拿地預算的實力房企而言，二次供地亦不失為一個佈局熱點城市的機會，可以用更小的競爭代價進入，而相對合理的土拍規則亦預留了一定的專案盈利空間。廣州房地產市場的基本面是健康的，一年3000多億的銷售金額體量也是對企業有足夠的吸引力的，這個時候行業要有足夠的信心。
另外，小編整理了對二批關注度較高的市場熱點，圍繞市場環境和土拍規則作出瞭如下的系列問答，往下翻閱，揭秘廣州第二輪供地的“未卜先知”。
問題 ①
第二輪供地還會誕生地王嗎？
事實是規則不允許！
第二輪供地中，對於48宗地塊均有限制對應的溢價，限溢價率在9%-15%，顯然這已經是誕生高樓板價宅地的最大阻礙。
另外，如圖所示，除越秀區、天河區外，在掛牌的9大區域中，未扣配建的起拍樓板價較往年偏低。
克而瑞找出了2020-2021年各區域的宅地平均成交樓面價作為對比，譬如二批供應大戶的增城區，自2020年起，截至今日，成交出讓了38宗宅地，平均成交樓面價9496元/㎡（未扣配建），而掛牌的22宗有13宗低於此成交樓板價；
甚至霸榜廣州宅地成交樓面價TOP10，有四席的海珠區，本次該區兩宗宅地的起拍樓面價分別為39199。97元/㎡、20083。33元/㎡；而該區的成交平均值為35310元/㎡，可見海珠區本次出現高價成交的機率頗低。
不僅如此，在二輪綜合競拍玩法下，地王的可能性微乎其微。
據克而瑞統計，廣州二輪集中供地整體規則：本輪土拍規則大幅調整，在“限地價+競自持+搖號”基礎上，廣州土拍增加限房價、限銷售物件、禁馬甲、限資金來源、限資質、一次性書面報價等出讓方式，土地市場調控進一步升級。
問題 ②
限銷售物件的地塊命運如何？
統計到，在廣州第二輪供地中，來自黃埔區科學城2宗宅地、南沙區6宗宅地，均限制了建成後的新房銷售價格，以及銷售物件50%首套家庭（或個人）；並且，2宗海珠區宅地也作出了對口銷售物件的限制。
小編在早前有推算了南沙區的限售價的參考標準：參照該區今年1-8月的新房成交結構，限售價範圍內的新房成交網籤套數為最高，換而言之，售價幾乎代表了目前的周邊新房成交價格市場。
但要注意的是，這是2021年的市場價格，按照常規流程，宅地最早也將在年底或明年逐漸入市，最大程度上降低了新房上漲速率。
也就是說，將在2022年，買到2021年價格的“實惠”新房，這個標語確實足以吸引大批購房者。
對比來看，南沙區的首套家庭（或個人）壓力會小些，黃埔區次之，海珠區則表示“鴨梨山大”。
如圖所示，小編採取了今年1-9月的新房成交市場為參考依據（口徑：普通住宅+別墅），截至9月15日，僅兩個板塊的首付款在百萬以上：
黃埔知識城板塊的新房套均價為282萬元，首付7成為197萬元，首付3成為84萬元；
南沙南板塊的新房套均價為211萬元，首付7成為148萬元，首付3成為63萬元。
問題 ③
第二輪會競自持嗎？
競自持的機率較低，不排除熱門地塊會有開發商“熱血沸騰”，在到底最高地價後，開始競自持面積。
但目前規定了最高限自持面積比例為50%，可以以肯定的口吻說，不會出現如此高比例的自持。
克而瑞廣州研究組，曾對熱門地塊的競自持環節作出推算，以海珠區江泰路地塊為例子，
假設達到了最高地價258550萬元：
零自持面積，則可售面積有近5。25萬平，可售樓面價約為49242元/㎡，彼時地樓比達到0。49；
而在自持10%的情況下，可售樓面價54714萬/㎡，接近了海珠地王（5。5萬/㎡）；更別說，自持50%，可售樓面價9。8萬/㎡，直接頂破天花板。
因此競自持環節或能出現，但自持比例應當不會過高。
據不完全統計，截至22日，即二輪地塊競買申請時間點，合計有58組開發商報名，其中28宗有意向度，以番禺區大石兩宗宅地的意向度最高。
廣州二批供地，最終結局如何？
敬請期待9月26日-27日克而瑞播報！
克而瑞
，品牌誕生於2006年，行業領先的中國房地產大資料應用服務商，資訊覆蓋395個城市。依託強大的專業研究力量和諮詢顧問團隊，克而瑞服務於TOP100強中95%以上的房地產企業，併為政府、企業和購房者提供房地產線上線下資訊服務的全面解決方案。經過十餘年淬鍊，克而瑞從行業資料延伸到泛地產資料，透過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大資料生態圈。依託中國房地產住宅資訊服務平臺（CRIC）和中國房地產資管資訊服務平臺（CAIC）的支援，克而瑞業務覆蓋地產、資管、租售、物管、科創、證券等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、場景化大屏、柵格地圖系統、城市租售系統，投管雲、資管雲、CAIC資料系統等，為大量房企提供了決策依據