這幾日有兩件事情，很能代表性。
第一件是，今天海岸城公佈了入圍名單，一共是2114批客戶，最低社保入圍月數長達278個月。若為家庭購房，雙方平均工作年限近12年，至少2009年開始交社保。據南方日報匡算，這2000多批客戶中，深圳原籍的購房者524人，佔比高達25%，其中寶安者最多，256人，佔比12%。
第二件是，三日前，北京房地產中介行業協會發出倡議書，要求中介機構“降低熱點區域看房頻次，每套房屋每週帶客看房不超過2組”，“不鼓動業主提高委託價格”，“不參與經營貸、首付貸、消費貸等違法違規金融活動”……
對第一件事，這個比我們預想的要更誇張。市場預期是不低於200個月，但是長達278個月，實在是過猛。但主要在於，“
社保老鉅子
”的蜂擁出現，再一次印證了這個調控的漏洞很大——這在這個政策出臺的時候，我們就都談到了，這個政策實在是太過於利好深圳本地居民，尤其是老深圳。這對於移民城市、歡迎年輕人的深圳而言，是非常有諷刺性的。
對第二件事，我想說的是，如果說有什麼政策叫拍腦袋、閉門造車，那麼這就是。你想對市場做一些約束，就一定要注意實操性。想想看，中介每週帶客看幾次房，你怎麼去監管？
問題來了：我們如何才能讓一場房地產調控出臺之後，不要有那麼多的bug呢？
這是從純粹技術上講的，因為，時至今日，你說最好不要調控，那是不可能的了。理論上我還是堅持政府儘量不要去幹預，但是，實際上，放眼寰球，政策對市場的干預與監管，是非常普遍的、經常的。
市場過熱，政府會監管，市場過冷，政府也會放鬆監管
。監管是無時無刻不在的。那麼，重要的就是：我們要進行怎樣的調控，才能實現有水平的市場短期穩定（只要是調控，都是短期穩定市場）。
我把這些年我經歷過的房地產調控，結合著判斷粗整一些市場現象，供各位參考。
從過往的案例裡面，可以窺見一個問題：
如何才能做好一場房地產調控？
或者說，如何做不好一場房地產調控？都可以。所謂革命家見排滿，才子見纏綿。這個既是在講調控政策，同時也是在講如何理解市場。政策制定者從這裡可以看到買房人的心理，買房人也可以從這裡面看出政策的漏洞。
首先，我們仔細梳理這些年的調控政策，不管是深圳的，還是全國其它城市的，會發它們有幾個共性特徵。
1）調控對房價都是短期有效，但長期房價越來越高
。這可以總括這些年幾乎所有的調控，都是如此。調控一開始出臺的時候，看起來很厲害，嚇得人不輕，但是藥效往往就是那3-6個月，過了之後，房價該咋咋，比上一輪更高了。比如2010年的限購限貸，2017年嚴厲的限價，2020年深圳的7。15，都是一樣的。短期內，二手房的成交量一下子腰斬了。但是隔不久，又重新翻頭上漲，再創新高。所以，這也是為什麼去年開始，深圳流傳一句話：“
信調控，住橋洞
”的緣故。這在全國的大城市，都是一樣的。歸結起來，就是一句話：調控了這麼多年，最大的成果是：
大家不信調控，又想要政府調控
。就是這麼一種愛恨交織的心態，下圖是深圳各片區二手住宅最新成交價格，看一看，對比一下2017年，保管你又是後悔不迭。
2）每一次行政干預都有巨大的副作用，尤其是對真剛需產生傷害
。這個副作用到今天可以說都沒有引起政策部門足夠的重視，就是說，行政調控能夠解決一些問題，但會引發同樣多的問題，
甚至引發的問題比它解決的問題更多
。比如說，限購催生了大量的假離婚事件，無房優先催生了大量的代持和析產行為，限價導致了大量的房屋質量下滑。這些問題，短期在平抑房價的熱度之下看起來好像都不重要，但隨著時間推移，它的副作用越來越大。比如說到對真剛需的傷害，可以用限價盤來做例子，更可以用潤璽、海岸城來做例子，政策要求無房優先+社保排序，那自然是最利好“本地社保老鉅子”。有些本地居民社保交的老長了，名下也有很多棟樓，但是，請注意：
他真的是“無房戶”，因為他沒買過商品房
。所以，他去買房子完全符合政策，可他真的並不需要房子，然而，你怎麼去跟他拼？
3）調控反而刺激了買房人加快買房子。
這是第1）的自然延續，正是因為意識到調控根本壓不下（或者根本不想徹底壓下）房價，結果反而變成了：只要是預期到政策馬上要出臺，買房人反而會搶閘買房，提前跑步入場。如果你細心觀察，就會發現，幾乎每次在調控出臺之前的時間裡，房產登記中心總是擠滿了過戶的人群。比如限價政策出臺這幾年，幾乎每個套利空間大的樓盤都擠滿了買房人。原本沒打算買房的買家，看到有價差也殺進來了。有不少人甚至是賣掉了所有的房產，把自己搞成無房戶，殺進來。再比如，打擊假離婚的政策，原來是離了就能買後來變成3年能買。深戶的政策，原來落戶就能買現在變成滿3年能買，誰知道你下面還會不會再加碼？本來我還沒有想著要那麼快的買房子，但是你這左一個調控右一個調控的，我也得先買了再說，別到時候房價沒下來，但是我的資格沒有了。
4）調控有很多漏洞，總是能夠很快被破解
。現在流傳一個笑話：每一個調控政策出臺，
微信群能在半小時之內找到破解手段
。正所謂，你有千條計，我有過牆梯。管你調控怎麼出，我就是來破，買房駭客是越來越多。比如你推無房優先，那麼我就開始養“房票”，養它好幾個，搞一堆代持。然後你再嚴打流水，我就繼續養流水，不就是半年變成1年嘛。你控社保，我就全國選好幾個城市同時掛社保。有時候看大家轉的微信討論，感覺調控就是個馬蜂窩，渾身上下都是洞。
這些都是市場裡每天都在發生的事實真相，政策調控部門有些知道有些則未必知道。很多買房人眼巴巴的望著管理部門，期望他們出一個徹底、有效、全面、剛烈的政策，一下子把市場“收拾”老實。但是，民間的“智慧”真的是無窮的。你站在道德的角度去看，和你適度擯棄道德的角度去看，真的會是完全兩副圖景。
處理這樣的問題，什麼手段才是有作用的？假如我們必須要堅持進行類似行政調控的話，那麼政策就要認真考慮，該如何減少副作用，讓受益的人群更加的合乎初心。
我的建議此時此刻，政策可以認真考慮，是否要做出一些技術上的調整。比如下面這些。
1）不要去貿然挑戰經濟規律，而應基於經濟規律而非輿論民意去調控
。城市化規律、供求規律，都是已經被市場驗證過好幾百年的。我不認為中國有多麼的特殊，可以特殊到挑戰它——歷史上我們不是沒做過這種自負的嘗試，結果慘敗。但我們的調控基本上都是基於“民意”而展開的，房價漲的猛了，這會兒的民怨大了，就出臺政策打一下。但是，在問題的癥結方面——供求關係的預期穩定，卻著力甚少，這是造成大城市高房價問題的根源。民意任何時候都不會滿足，你今天就是把上海的房價打成beng盤，也照樣會有一大批人抱怨房價貴。政策如果只顧著跟著民意走，卻不認真考慮長遠，結果一定是：
每一次政策都會變成一針安慰劑
。最差的調控，一定是看新聞報道進行調控
。
2）調控要結合自身城市的實際，防止東施效顰
。我們經常看到很多田園般美好的“烏托邦”設想，過去1年比較熱乎的是：深圳要學新加坡，房地產調控要學長沙。咱們就說這兩個，我一直很明確的指出，政府不應該向市民釋放這種不切實際的訊號，會鬧出大笑話。比如學長沙，深圳學了長沙，杭州也學了，上海北京也馬上都會學，然後，你就很驚訝的發現，
長沙的調控在長沙看起來真管用，但是跑到京滬穗深，也是真的不管用
，打臉了不？為什麼“橘生淮南則為橘，生淮北則為枳”了呢？因為你只看到長沙出調控政策的一面，沒看到長沙在緩和供求關係的一面，貿然去學，就變成了東施效顰。再說學新加坡，我之前也談過，深圳學不了，但是沒有人信，還有不少媒體振臂高呼，不知道發哪門子神經，以為看到了理想社會。深圳的問題就是超大城市的問題，超大城市的問題有共性，深圳在共性的基礎上有強烈的特性——無比的接近香港。要結合自身城市的特徵，去制定長遠和短期對策，簡單的模仿別人，成不了氣候。
3）出手干預之前一定要充分論證
。為什麼調控會有這麼多的漏洞給人鑽？為什麼微信群裡半個小時就能找出來破解手段？一部分原因是高手在民間，但另一部分，很重要的一個原因是，
每次政策都出臺的非常“果斷”（倉促）
，說拍腦袋有些過分，但是絕對沒有經過事前的充分推演與論證。要知道，調控政策都是公共政策，政策一旦出來，影響到的是方方面面的利益群體。有人受益有人受損，最好的政策當然是全體受益無人受損（增量改革就是），退一步那至少也得是受益群體遠大於受損群體。市場的反應從來都是“意想不到”的，負責政策制定的官員任憑你智商再高，也斷難搞過市場這把“菜刀”，一時半會兒之間你是絕對不能夠想的周全完滿。比較好的辦法，就是要掌握更充分的資訊，徵集到更多的一線人員，進行更充分的論證，儘量減少副作用。現在回頭看，如果事前充分論證了，像這樣的“無房優先+社保排序”是不會出臺的，一出手就應該是“杭州版”——以房產轉讓記錄來確定是否無房戶。
4）像炒家一樣去思考
。回觀這些年的調控，每次都有一個突出的感受：
政策制定部門居高臨下的告訴市場，我是怎麼想的
。久而久之，我們發現，市場是“陽奉陰違”的，買家也好，賣家也好，根本不搭理你。你不是要出臺二手房價格指導嗎？你出來我就要求買家一次性支付差價，有什麼影響？你最終也只是得到了一個“統計”價格。也許可以改一下，
不是監管部門告訴市場我是怎麼想的，而是監管部門要弄明白市場是怎麼想的
。監管者要知道市場參與者的心態與行為，如果你想把投資客、投機客全部徹底從房地產市場裡趕出去，那你就得學會像一個炒家那樣去思考問題。否則的話，你怎麼可能成功調控得了房地產市場？你真的以為，北京中介協會給全北京的中介公司發張A4紙，市場就按你說的運轉了？再比如，調控為什麼每次都會刺激人們買房子？這背後就是政策根本不懂買家的心理。就像吃自助餐的時候，服務人員來提醒你：早餐時間到10：30結束，如果你還需要食物請提前準備，這時候，那些還沒吃飽的人就會起身去拿更多的食物（他可能根本吃不完的食物）。監管者以為政策出臺了，大家會消停，但是買家想的是，我得趕緊多搞一套。
以上這些都是技術上的討論，不涉及到方向。有一種情況是，你的方向錯了，你跑得越順溜，錯得越離譜。但是在我們現在的市場裡，如果沒有大的意外，就如我之前所說，調控政策就是這樣了，你可以指望它的調控水平更高，但不要指望它會逆轉。我們只能是盡一切可能，讓調控手段也變得像庖丁解牛一樣，副作用少一點，惠及面大一些。
PS：請後臺“商務合作”的童鞋不要再加我！