正文開始——今天中秋，河西樓市先祝大家中秋節快樂~
在上個月，
河西中次新房——
保利天悅
成交了一套
過7萬單價
的二手房，但目前網上並沒有找到成交資料，於是我詢問經紀人後得知：
這套成交房源資料是業主自述得來的，在鏈家網也找不到資料，真實性有待考證。
而不管是真是假，我們要討論的是：
7萬的保利天悅值得嗎？
保利天悅 小區實景
目錄：
1、保利天悅近年成交分析，值7萬嗎？
2、113㎡“神四房”~234㎡大平層！小區
5大
戶型什麼樣......
3、小區實景+樣板間實景
7萬+/㎡的保利天悅，值得買嗎？
保利天悅最早於2017年4月份上市
（僅3/4/7#號樓不在限售範圍內）
，當初
精裝均價4.5萬/㎡，首付8成、驗資400萬！
其中：
4、5、6、7#樓於2018年12月底首次交付；
3#樓於2019年5月交付；
1、2#樓於2019年12月31日起交付；
也就是說：其餘1/2/5/6#號樓的二手房要到
2021年12月
才能到三年限售期。
保利天悅 樓棟分佈圖
今年8月最新成交的這套
113㎡戶型
為小區最小四房，
單價7.04萬/㎡、總價795萬；
如果資料來源屬實，那麼這是
小區首套房成交突破7萬/㎡
，非常有意義。
2020年，據不完全統計，
保利天悅僅成交4套二手房，
其中——
最高單價為
152.88㎡四房戶型
，
單價6.12萬/㎡、總價935萬；
最高總價為
235.37㎡五房戶型
，
單價5.82萬/㎡
、總價高達1370萬！
2019年7月，
小區最小面積戶型成交價就已經逼近6萬：
截圖自鏈家
在售方面——
目前
小區掛牌均價為7萬/㎡
左右，在售房源僅有
3套+1個車位——
兩套
113㎡小四房，
掛牌總價均為
820萬
，比8月成交的同戶型還貴了25萬......
153㎡左右四房，掛牌總價達1100萬
；此外，車位的掛牌價也高達
38.8萬
。
9。18號截圖
另外，出租的價位也非常高昂：
—— 值得買嗎 ？ ——
優勢：
1、區位優勢
河西中優質改善次新房，
保利央企
，小區帶中央景觀和下沉式
會所
，房齡新，距離周邊
產業園
、河西金鷹、萬達、吾悅等
商業
以及內環南線、揚子江大道等
交通要道
都比較近。
2、產品優勢
僅7棟樓
516戶
，
小高層
居住舒適，自住佔比高；
裝修風格獨特，由大師邱德光設計，新東方巴洛克主義設計風格；
113㎡
四房
戶型起步，均為
四開間朝南
+
精裝交付
+
大開間
雙面寬陽臺
設計；功能性強悍，得房率高；
最大面積235㎡
，改善優勢明顯，戶型選擇性多。
遺憾：
1、前排距離應天高架很近，噪音情況會有部分影響；
2、部分房源不滿2年，增值稅高；
3、教育資源並不突出。
總結：
不得不說保利天悅的優點也很突出，但也有一些遺憾——臨近高架會有一定的噪音影響，如果購入後面的一排噪音影響小或者隔音做的很好的話也完全可以買。
小區部分房源還在限售期，加上業主惜售，所以整體成交不多，待後面235㎡大平層房源能夠出售，相信賣到7萬-8萬/㎡以上的可能性很大，畢竟品質線上，板塊內的改善換房需求還是很多的。
互動問答
你覺得河西中保利天悅
，未來能
賣到多少？
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保利天悅 產品分析
保利天悅產品
113㎡四房兩衛
起步，
最大面積約235㎡五房
，
是河西中當之無愧的改善豪宅之一。
建面約235㎡ 五房兩廳三衛▼
1梯1戶，4開間朝南，約9。9m觀景陽臺，客廳開間達到約6。6m，三套房設計，中西雙廚，獨立家政間。
入戶門玄關，玄關背景採用潑墨感紋理設計，整體風格更顯經典大氣。餐客廳的地面均鋪設大理石材，玄關將整個空間一分為二，南向為客廳北向為西廚及餐廳。
6。6米極致客廳，客廳背景牆為軟包、牆體為牆布交付，南向次臥門為隱形門設計，與電視背景牆合為一體，十分和諧。
約9。9米超闊景陽臺，頂部配有可升降、照明、紫外線消毒等功能的晾衣架。
235㎡大平層戶型 交付實景
180㎡四房兩廳三衛 ▼
4開間朝南，約7。5m觀景陽臺，三套房設計，獨立家政間。
客廳開間約4。5米，淨高約2。85米，餐客兩廳連線南向闊景陽臺。
主臥套房設計，約32㎡，包含步入式衣帽間和獨立衛生間，背景牆軟包設計。
180㎡大平層戶型 交付實景
150㎡四房兩廳兩衛 ▼
4開間朝南，約7。5m觀景陽臺，主臥、客臥雙套間，書房270°轉角窗設計，獨立家政間。
入戶玄關設計，餐客兩廳連線南向陽臺。
南向主臥套房設計，背景牆軟包。
150㎡戶型 交付實景
140㎡四房兩廳兩衛 ▼
四開間朝南，獨立玄關，約7m觀景陽臺，客廳開間4。2m，三進位制主臥套間、步入式衣帽間、3。9m開間。
經典巴洛克風格，室內全部由大師邱德光設計。
餐客兩廳，地面採用石材，客廳背景牆為軟包、牆體為牆布交付。
主臥步入式衣帽間連線衛生間。
衛生間雙洗手檯盆。
140㎡戶型 交付實景
建面約113㎡ 四房兩廳
兩衛▼
“河西中改善級入門最小四房之一”
保利天悅小區實景
小區總平面圖，包括7棟住宅和1棟下沉式會所。
小區中央園林景觀，內部配備了景觀草坪和休閒林蔭亭。
小區內花園式景觀道。
小區內部的健身活動中心。
小區內部分沿途綠化景觀。
保利天悅是保利最頂級“天悅”產品，小區全部為
石材幹掛外立面
。
保利天悅航拍景觀圖，地下負一層為下沉式會所，包括
全明游泳池、瑜伽室、健身房、藏書閣、奢華餐廳包間
等，由亞洲頂級的愷信物業管理。
會所大堂。
會所圖書吧檯。
五泳道自然光泳池。
專屬兒童泳池。
會所健身專區的瑜伽室和健身房。
小區夜景。
總高30-31層，室內全部由大師邱德光設計。
約8㎡入戶門廳
，
約6m挑高入戶大堂
，不同樓棟的入戶大堂略有些差異，配備中央空調，智慧家居系統等。
小區的地下車庫做了雙入戶大堂設計。
—— 保利天悅 ——
樓盤位置：
樂山路與應天大街交界處，樂山路與龍江的清江路連通，從北往南將連通
鼓樓科技園、江東商圈、奧體中心
和
青奧村
配套等；
小區物業
：保利物業（住宅）；
物業費
：1。9元/㎡·月（不含公攤水電費）；
首次交付時間：
2018年12月底；
開發商：
江蘇保利寧炫房地產開發有限公司（保利）；
主力戶型：
113㎡、140㎡、180㎡、235㎡；
總戶數：
516戶；
容積率：
2。8；
綠化率：
30%；
得房率：
小高層約86%，高層約81%；
車位配比：
人車分流，地下機動車位約825個，車位比1：1。2。
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