最近，縣城房價這個話題又火了！
但和幾年前的鶴崗、玉門、乳山的“白菜價”不同，這一次登上熱搜的是江山、義烏等江浙小縣城，它們的房價是什麼水平呢？
簡單來說，整個江浙以及海南，多個縣城的房價正在齊刷刷“3萬化”。
以上說的只是房價，地價就更讓人瞠目結舌了，以下是克而瑞的資料：
看到了麼，浙江縣城的地價，也已超越了武漢、鄭州、長沙等雄霸一方的強省會。
寫到這裡，請大家思考一個問題：同樣是小縣城，為什麼大東北、大西北的小縣城，一套房只要三五萬，而東南沿海的小縣城，一平米就要三五萬？
2000多年前的秦國宰相李斯有一句名言：
“人之賢不尚譬如鼠矣，在所自處耳”！
李斯的意思很簡單，同樣是老鼠，倉老鼠和廁鼠的境遇完全不一樣。人也一樣，有沒有出息，關鍵看地理位置。
把這個理論套用在房地產上，再合適不過了。同樣是鋼筋水泥，同樣是花園洋房，值不值錢，關鍵看地理位置。
在富裕的東南沿海，哪怕是個小縣城、小鄉鎮，它的房價也可以衝到三五萬。而在大東北，即使是大省會，房價也不過是五六千。
結論是：
一個城市的房價，和它的行政等級沒有必然關係，關鍵是看它的地理位置。
01
有個粵北小城，24分鐘可到廣州
最近我到一個名為英德的
環灣小城
考察，這個感覺就更強烈了。它原本只是一個安靜的粵北小城，但高鐵“改變”了它的地理位置，也就改變了它的發展程序。
雖地處粵北，但讓我驚歎的是它和廣州的時空距離，
從英德到廣州，最快只需24分鐘
，也就五六首歌的時間。
24分鐘，要比廣州到深圳還要快，如果是坐地鐵，也就越秀到天河的時間。
是什麼讓一個粵北小城如此神速地到達廣州？唯一的解釋是地理位置，英德正好處在京廣高鐵這條超級幹線上，這可不是一條普通高鐵，它的時速高達350公里。
這個時速的高鐵，一般是超大特大城市的專屬，縣城是很少有這種等級的高鐵，目前整個廣東只有兩個縣城才有，英德算一個。
“24分鐘到廣州”這個事實，讓這個粵北縣城正在發生一些本質性的變化：
以前是無人問津的粵北山區，現在居然可以“入珠融灣”了
。
近年來，佛山順德、廣州黃埔紛紛到這裡建立產業園區。從樂廣高速英紅出口一出來，就能看到廣德（英德）產業園區的招牌，英德從此加入珠三角的產業矩陣。
在廣東省十四五規劃中，英德所在的清遠還被納入
廣州都市圈
，算是正式“入珠融灣”。從今往後，不能再叫它“粵北”，而應該叫“灣北”了。
受益於和珠三角的強聯絡，金地、富力、恆大、碧桂園、奧園等珠三角的龍頭房企紛紛進駐這個縣城，讓整個的城市建設如火如荼。
很快，省運會也相中了這裡，要在這裡舉辦重要賽事。英德正以此為契機打造新的體育場館，並在體育場館周邊造城，打造新的城市中心。
與此同時，第一座萬達廣場來了，第一所大學也來了……
寫到這裡，可能已經有人聞到了熟悉的味道。為啥呢？中國的
城市建設，都是有規律可循、有套路可依的
：
房地產的興起，一定會伴隨著造城運動，而造城運動一定會開闢新區，並打造城市新中心。在這個過程中，最好有一場體育盛會作為加速器，而在城市新中心，最好有幾個龍頭房企打先鋒。
在大城市長期生活過的人，對這個“套路”心領神會、瞭然於胸。我們來到小縣城，就是降維打擊，只要稍加把握“時差優勢”，就能洞穿這座城市的一切。
所以我認為，
生活在大灣區的人，可能要比英德人更懂英德。
02
英德：英國女王都知道的粵北小城
下面，我們就用大城市的“見識”，來推演一下這座粵北小城的發展脈絡。
其實，英德這座小城還是很有知名度的，首先它是一個風景名勝之地，自古便有“嶺南小桂林，山水勝蘇杭”之稱，擁有著與桂林相媲美的奇山秀水，歷代都是熱門旅遊區。
而且，它還有兩個名揚世界的特產，一個是英德紅茶，曾被英國女王指定為皇室用茶，上過英國BBC，進過人民大會堂，被譽為“世界第四大高香紅茶”。
另一個特產是叫做“英石”的名貴石頭，早在宋代，它就被奉為皇室朝廷貢品，許多文人墨客為它吟詩作對，“英州那得許多石，誤入天公假山國”描寫的就是英石。
如此物華天寶、人傑地靈之地，經濟當然不會太差。
英德是廣東省面積最大的縣級市，常住人口98萬。在整個清遠，英德的經濟總量僅次於清城區，2020年，英德以326億元的經濟總量，穩居清遠八個縣區中的第二名，增速則排在第一。
如果只有這些，英德頂多就是一個小而美的旅遊城市，但它的野心絕不止於此。這次，我們就是想以英德為藍本，把中國小縣城的發展規律、發展共性展示出來，供其他小城市參考、借鑑。
03
規律與共性：體育盛會再造一座城
英德的野心，要從廣東省第十六屆運動會說起。
2020年10月，英德市體育館將承接2022年廣東省運會擊劍比賽專案及相關場次足球賽事，正式閉館改造。
乍一看，這不就是一場體育賽事嗎，有什麼好講的。但是，在大城市長過見識的人都知道，一場大型賽事，是可以改變一座城的。
因為，大型賽事往往是一座城市洗心革面的催化劑，很多基礎建設，只要搭上大型賽事，就能特事特辦、一路綠燈。很多城市的新城新區，都是從一場大型賽事開啟的。
在廣州，1987年第六屆全運會，成就了天河體育中心，加速了廣州城市新中軸線的形成；2010年的廣州亞運會，更是直接推動了珠江新城CBD的崛起。
廣州天河體育中心
在深圳，2012年的大運會，則成就了大運新城，被列為深圳四大新城之一，其對深圳東部新城的發展起到了重要推動效應。
在惠州，藉由第十三屆省運會契機，深惠沿海高速、廈深沿海鐵路等專案得以順利推進，惠州交通網路得到全面升級。
所以，在大城市生活久了的人們，都有著一個默契與共識：
一場大型賽事，一定會為所在城市再造一個新中心，改寫城市格局和未來。
而且，這個新中心一定比老城區更具活力。例如，廣州的天河發展起來後，荔灣和越秀逐漸沒落；深圳的南山和寶安崛起之後，留下了羅湖落寞的身影。
在一線城市生活過的人，受過市場的“毒打”教育後幡然醒悟：買房一定要買城市的新中心，不要留戀老城區，抱守殘缺會讓你錯過一整個時代。
深圳城市新中心——深圳灣
這是城市發展的共性和規律，不以人的意志為轉移。歷史車輪滾滾向前，對英德而言，以省運會為契機，再造一個新英德，再造一個城市新中心，是歷史的必然。
04
城市新中心：等待省運會檢閱
那麼，英德的城市新中心在哪裡？一個簡單粗暴的指標是，新體育館在哪裡，城市新中心就在哪裡。
例如，廣州天河CBD、深圳後海、深圳龍崗中心城、杭州濱江新城等CBD的正中心都是一個大型體育館。
在中國，大型體育場館已經成為城市新中心的標配。
和廣州、深圳、杭州一樣，英德正以承辦省運會的英德體育館為中心，打造一個全新的城市新中心：城北新區。
參照珠江新城的模式，英德把六館一宮（體育館、圖書館、博物館、科技館、游泳館、檔案館+青少年宮）這些大型公建，以及市商會大廈、英德足協、文化體育廣場、城北小學等公共配套全部聚集到城北新區。
不僅如此，城北新區還承擔著政務中心的功能，是英德市政府、市公安局、市財政局、市民政局、房產管理中心等政府單位所在地。值得一提的是
英德市政府曾經歷三遷，從城南到城中再到城北
，根據“政府所在地必是城市中心”的鐵律，城北新區就是鐵打的城市新中心。
參考我們之前總結的城市發展”共性“，
以2022省運會為契機，城北新區正在迎來爆發式機遇。
一個城市的“城運”如果來了，利好根本停不下來。
今年2月，英德第一所大學——廣東航空航天科技職業大學（籌）已獲批，規劃用地約1600畝，總投資超26億元，專注培養航空航天、新能源、新材料、人工智慧等領域人才。
差不多同時期，英德第一所萬達廣場確定落戶，總建築面積不少於10萬方，總投資超20億元，為城區打造集購物、休閒娛樂於一體的大型商業綜合體。
英德體育館也透過改造完成全面升級，做好了承接省運會的準備。可以說，
一個嶄新的城市新中心，正在等待省運會的檢閱。
參照珠三角城市的經驗，每個城市的新中心，一定會有一些披襟斬棘的拓荒者，正是因為它們的大膽探索，新中心的建設才能更快地凝聚信心和共識。
05
金地加速英德「城市迭代」
那麼，
城北新區的拓荒者和加速器是誰？來自深圳的龍頭房企——金地集團
。
早在2018年，金地便相中了英德這座粵北小城，並堅定地進駐城北新區，落子
金地格林公館
，而且選址極具前瞻性，與省運會體育館僅一街之隔，精準地佔位城北新區正中心。
英德金地格林公館實景圖
專案主力戶型為96-132㎡的三至四房，目前在售105㎡三房、132㎡四房兩個戶型，全部精裝交付。
金地此番來到英德，對城北新區的發展、對英德的城市能級提升，都是一劑強心針，也是一個加速器。
金地集團誕生於深圳，是中國房地產開發的先行者，早在20年前就有“萬保金招”一說，可見金地在中國房地產開發方面底蘊深厚，品牌力超強。
經過20多年的發展和升級，金地早已不是一個普通的地產開發商，而是
「綜合型的城市服務提供商」以及「產城融合的新城區發展商」
，這意味著金地每進駐一個城市，帶來的絕不止是房子，還有一整套與產城融合、職住平衡相關的先進生活方式。
所以，金地每次拿地都是對對城市發展底層邏輯的一次前瞻性洞察。甚至可以說，
當一個城市或者板塊出現金地時，意味著它已經跨過了城市發展的1。0時代，進入了2。0時代。
英德金地格林公館效果圖
城市發展1。0時代，是商品房野蠻生長的時代，大家對房子的認知和要求都很低，全無產城融合、職住平衡這些意識。
2。0時代是1。0時代的升級版，它有兩個顯著的特點，一是城市一定會冒出一個新中心，這個新中心和自然形成的老城區不同，它一定是規劃先行，注重產城融合、職住平衡。
第二個特點是，城市的購買主力變成了年輕人、新中產，1。0時代的房子已經無法滿足他們的需求，產品必須來一次升級。
英德金地格林公館實景圖
這個”
城市迭代
”的模型在廣深佛莞等大城市早已實現，如今，同樣的模型、同樣的劇本都搬到了英德，希望你根據客觀規律作出正確的選擇。
這是一個選擇大於努力的年代。就好比股市，你是願意做一個很努力但沒什麼用的散戶，還是跟著一個明星基金經理做一個甩手不管的基民？
作為一個誕生於深圳且身經百戰的龍頭房企，金地的每一次拿地、每一個決策，都是深思熟慮、嚴格論證的結果，其打造也是穩如磐石、穿越週期的“傻瓜資產”，它就是樓市版的明星基金經理。
英德金地格林公館實景圖
如果你不知道做，就跟著金地買吧。
06
在金地，與家鄉產生更美好的連線
在廣深，新中產都知道金地的房子好，它代表了人們在居住升級之後的理想選擇。但一線城市城市的房價實在太高了，想買一套品質房產，至少得五百萬甚至上千萬，並不是誰都能承受得起的。
英德金地格林公館實景圖
以金地格林系列為例，其在深圳、廣州、上海等城市共計約150個專案，平均銷售均價達3。8萬元/㎡。而在英德，只需約1/6的價格，就可以享受與一線城市金地專案同等的居住品質。
眼下，
整個大灣區都在收緊調控，根據“板塊輪動”效應，環灣樓市很快會啟動
。作為一個距離廣州僅24分鐘旅程的高鐵城市，英德房價目前只在六七千的水平，不到廣州的1/6，補漲空間巨大，眼下就是把握“時差”的黃金時機。
在大灣區的英德人，你心動了嗎？從前，鄉愁是一枚小小的郵票，長大後，才明白鄉愁是一張握在手中的房票。
英德金地格林公館實景圖
而今在高鐵時代，
英德已納入廣州半小時生活圈
，您的鄉愁大可託付於一套總價才幾十萬的金地房產。
在那裡，可與家鄉、與自我產生更美好的連線。