每個行業都會經歷著屬於各自的迴圈週期，但今年房地產的週期變化比大家想象中的劇烈一些
不管是橫向退出戰場的一批房企，還是縱向離開行業的從業人員，都在展現著這個所謂的“內卷時代”正在擠掉足夠多的行業泡沫
但很微妙的一個事實是：
只有當風險發生的時候，才知道誰買了保險
這一點反映在樓市中，大家就會發現今年還在擴倉的開發商實在不多
這也是我們要在今天去提保利的原因，當大家都在躺平的時期，保利卻依然能夠穩步前行
要問一句保利為什麼可以，它在這座城市給出了自己的答案：
蘇州
01
蘇州是個不依賴房地產的城市
作為一個GDP排名第五的城市，蘇州身上有很多標籤
但蘇州最特殊的地方在於，相比較其餘發展的好的一二線城市，大家會發現，這是一個不依賴房地產的城市
2020年全圖土地出讓金排行榜
這意味著如大家所想的，蘇州能有萬億級的GDP資料，這座城市的產業能力是非常強大的，當下的蘇州擁有中國最好的工業產業鏈、最先進的產業佈局。。。
這些因素直接決定了蘇州的人才匯入數量
據報告《中國城市人才吸引力排名：2021》顯示，在2020年最具人才吸引力城市100強中，蘇州，以63。1的人才吸引力指數位居第七
而當一座城市兼備足夠的人口數量和購買力的時候，就意味著它有足夠堅挺的市場底子，這也是大家目前看蘇州市場覺得很穩定的原因，這座城市幾乎沒有我們所謂的“房價泡沫”
也正是因為這一點，沒有開發商會放棄在這樣的城市進行擴張
這一點直接反映在了蘇州的土拍市場上
如下圖所示，蘇州開始集中供地模式之後，土地出讓的密集度其實很高
圖片來源：好地網
這也讓蘇州的土拍市場，成了一種“積極”的內卷
集中式供地對於開發商來說每年在蘇州“搶地”的機會都是有限的
並且大部分小開發商有著現金流的壓力，都做不到同時參與多幅地塊的競爭
這樣的“麵粉市場”，讓蘇州像一個大篩子，不斷的篩選掉一些實力不夠的小開發商，所以大家在土拍記錄中能夠看到，能進入到最後競價環節的開發商大家基本都聽過他們的名字
而這些開發商幾乎都不會輕易退出這座城市，這也隨即衍生出了一個蘇州獨特的新房開發模式
當拿地成為一件比較不易的事後，大部分選擇“抱團開發”的操盤方式去“留在”蘇州
“抱團”也意味著產品同質化
蘇州不缺購買力、不缺好開發商，缺乏的是可以“留住”的好產品，在市場中大家看到的不是品質較量，而是價效比之爭
而正是在這種同質化現象嚴重的市場，反而給了保利一個最好的機會：
這是一個好產品才能出圈的市場
所以為了在首進蘇州的時候就帶來好產品，保利用了最直接的方式：
ALL in 做專案
保利選擇進入蘇州後，首先落地的和光山語、時光印象，都是獨資操盤專案
可能獨資操盤這一點對於一家龍頭開發商來說，並不是什麼特殊賣點，畢竟大部分開發商都有自己全心全意去做的封面作品
但特殊的是，在蘇州新房市場的開發模式中，大部分購房者已經能接受市面上同質化的產品，保利多做一點有沒有必要就變得格外值得探討
而這樣的特殊，就是保利的堅持
02
保利對這座城市有足夠的尊重
保利用這種all in 的態度佈局一個新城市，選擇“慢下來”的方式進入，這一點就能看出，保利一開始進入這座城市，就是帶著長期主義的態度而來的
它是真的在將市場上所謂的危機轉變成機遇的
以絕對的魄力進入到這個城市，並非是一個“決定”，而是早幾年就開始鋪墊後的“過程”
從這兩年保利在蘇州周邊城市佈局專案的分佈圖就能看到，它進入蘇州之前，已經提前打磨了不少專案
先是穩健佈局幾個環滬城市，做夠準備再從蘇州外圈進入內圈
這種在進入前的細細考量和決定進入時的“all in”態度形成了鮮明的“反差”
側面印證著保利對於這座城市有足夠多的尊重及期待
所以當真正進入蘇州後，保利在有魄力的前提下，也有足夠的底氣去輸出保利純正的血統
對待蘇州，保利的誠意是，選擇了符合這座城市人居特徵的產品系：
和光系、時光系
這兩個系列在全國已經有了很好品質案例，其中和光系更是在一線城市已經發源了四年，足夠多的市場反饋帶給了蘇州和光系最好的經驗總結
其實這兩年我們也能看到不少開發商選擇將一些品質比較好的產品線下沉到更多二三線城市，以品質為標籤
而保利用這兩個系列率先落地蘇州帶來最大的驚喜是，大家能發現，在三個新專案中，保利都沒有套用“標準化”的模版
一般市面上的售樓處都會將最好的展示面放在入口，放在面對更多大眾的地方來增加存在感
但是去過幾個保利蘇州專案的售樓處，最大的感受就是，不管是這些售樓處的內部還是外部，都不僅僅是為了“展示”而打造出來的
不管是保利時光印象售樓處的內部曲線動線
還是保利和光山語售樓處外部的景觀交融
這樣的售樓處在當前走量的蘇州市場中是非常少見的，很多開發商為了節約成本，都會降低示範區的打造規模，或者套用標準化的“模板”
所以很多傳統售樓處都會帶給大家一種買房的壓迫感，但在保利的售樓處中，率先給大家感知的卻是連線著自然的未來生活氛圍感
03
保利的all in 建立於“在地化”的基礎上
當保利願意在一個走量市場中，從售樓處開始就願意就花時間、成本去堅守一些“美”的態度
這也意味著保利在產品層面也會同樣的全力以赴
並且這些態度落到每個專案的時候，都深刻抓住了一點：
在地化
保利在做專案之前，用了完整的客研體系去預判每一個區域的客群畫像，每一個專案的產品形態分佈邏輯都按照區域人群而區分對待
以面對科技城產業人群的兩個專案來看
即使兩個專案處於一個板塊，但在社群整體佈局上，就開始有不一樣的側重點
在第三產業的核心聚集區，面對高階產業人群的品質需求，相較於周邊全是高密度、小面積的產品，
保利和光山語
將所有樓棟全部控制在了18層以下，並最大化了對面大陽山及運河的景觀面
同時為區域帶來極為稀缺的品質洋房
而面對更靠近主城區，體量更大的
保利時光印象
，保利就將重點放在全齡景觀社群的打造上
每棟樓的朝向角度都做了特殊的處理，就為了騰出更多的公共空間留給業主迭新居住理念，且讓每一戶都能得到更好的視野
所以我們說為什麼可以相信保利在蘇州能陸續帶來一些好產品的原因
在保利眼中，即使相鄰的專案，一開始就有不一樣的產品定位，這些都來自於保利在前期花長時間去客研得出的結論
即使當前保利看似以一個“新人”的狀態進入到蘇州，但其實它早就做好了能夠與蘇州共生長的基礎在地化研究
讓每個專案在ALL in之前有底氣去承載保利的“全力以赴”
04
在任何賽道中，差異最大的都是細節
而如何讓這種全力以赴落到產品層面，保利也選擇用了最直接的方式：
全新全意的抓細節
細節其實是一個很廣泛的詞，不那麼轟轟烈烈，但放在一個大家對產品感知薄弱的市場中，細節一定是最有力量的
就以保利今年入市專案的首開去化率來看，資料能夠說明：在市場普遍遇冷的情況下，保利賣過了市場
所以我們常說在房地產競爭的下半場，產品力一定更重要
而如何告訴大傢什麼才是好產品，保利做了兩件事
一是讓細節變得更細
這一點從空間佈局層面就開始了
比如在入門口刻意留出一個空間，再用收納櫃來填滿，多做了點收納空間，又讓室內形成乾淨規則的空間感
103㎡戶型圖
每個戶型設計的飄窗水平面都是與床平齊的
可以讓業主最完整的利用好這個空間，比如在小戶型中，就可以將飄窗擴改成為兒童床
騰出更多的空間做學習成長空間
不管是大戶型還是小戶型，都給出了最好的雙陽臺觀景視野
保利時光印象的小戶型
保利和光山語的大戶型
第二件事就是讓細節變多
在合理的空間中，樣板間的微設計更是將眾多生活場景前置化
保利在精裝投入大頭的衛生間和廚房有足夠多的一些出乎意料
比如在小戶型中能看到，面積限制下的淋浴間用了三扇式移門，最大程度提升移門的開啟率
選擇了斜坡式集中漏水口的臺盆
不浪費水的同時也能讓水漬汙垢集中，便於未來清理
以及在廚房選用了市面上很少見的放置在水槽中的內嵌式洗碗機
相比較櫃式的洗碗機，它大限度地減少了對廚房面積的佔用，利用好了水槽空間，又多留出來了更多櫥櫃收納空間
這樣的裝修配置是蘇州同緯度同價格產品中很少能見到的“慷慨”，不僅選擇去配置，更選擇了其中最實用的產品系
這一點也體現了保利另一個all in的能力：
採購力
保利大可以選擇市場上主流的、供應量大的裝配品，能快速做流水線的鋪裝，但是保利選擇去採購這些小眾但帶有設計感的裝配，本質上也反映了這是一家願意去“最佳化”產品的開發商
畢竟把這些細節放到未來使用的場景中去，大家就能感受到一點不一樣
淋浴的時候不用開門側身
洗好碗不用再拖個地，清理彎腰放碗時的水漬
。。。。
在住宅中，再細的細節都還有不斷最佳化的空間，就看開發商願不願意做
顯然保利是願意去做的那一個
05
保利為什麼可以
至於為什麼保利可以去all in 做產品的原因，除了市場能認好產品，另外一個重要的原因就是
保利作為一家央企，有能夠作出好產品的底氣
我們在今年看到無數頭部房企從月度銷售額普降到季度負債率爆跌，這些行業壓力迅速衍生了「三條紅線」的風控指標來成為房企管控自身負債的重要標準
2021年上市房企的三道紅線統計中，保利作為一家央企不僅全部達標，且負債率遠低於國家標準
當大部分頭部房企都與負債率的標籤捆綁的時候，大家就會發現，保利在此之前就管控很嚴，它絕對不是一個激進派
所以大家可以相信，對於一家信奉以穩健操盤來自我發展的開發商，充滿魄力的進入到蘇州，絕對是做好了充足準備的
這也決定了它即使進入到一個同質化市場中，一開始也是附加了點抗風險能力的
06
在每個賽道中，註定會有一些異常的敏銳者，不僅能察覺行業微妙的變化，也會審視這些變化背後深刻的時代背景
所以我們說保利有多好，並不是在於它做了什麼轟轟烈烈的大事情，而是把每一件小事都做的足夠穩健踏實，並且不中斷去最佳化完善
所以當循跡時代變革開始的時候
請大家相信
浪潮退去的海灘，選擇這樣的開發商作品可能更明智