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今天要講的這兩個盤，分別位於京城的東西兩邊，一個石景山、一個通州。
為什麼說它倆神奇呢？
因為它倆的二期，提價幅度有點大。
石景山的“禧瑞學府”，8月25日開盤，均價7。4萬，相比一期的6。2萬，貴了整整1W+呢。
雖說一期是限競房，二期是不限價純商品房，但這個Z價幅度，也著實有點大。
融御，被稱為通州副中心神盤，最大的賣點是離北京市政府近，可以蹭到一些好資源。比如，按照開發商的說法，將來會引進一所名校。因為ZF人員的子女也會入讀，所以大家一致認為：這所學校應該不會差。
這個盤一期均價在6。2萬，二期據說要開到7萬左右（超大戶型可能6。8萬），提價幅度也不小。
我很奇怪的是：
融御一期的時候，買的人並不多。我當時推薦過，可只有一個讀者買了。
禧悅學府（一期案名）當時我沒有推薦，因為周邊的“長安雲錦”比它更划算。當初諮詢的讀者也並不多。
可如今，這兩個樓盤的二期，簡直火出圈了。一期便宜的時候不買，非要Z價了才買。我也是相當不解。
下面來詳細介紹一下這兩個盤。
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禧瑞學府，由首創和新城聯合開發。從位置來看，它屬於石景山和海淀的交界處，而且是個地鐵盤，周邊配套也還可以。
專案有兩個賣點：第一是地鐵上蓋
，地鐵6號線經過不少重量級商圈，比如朝陽門、東大橋等，向東一直到通州潞城。這條線的通勤價值非常大。
第二是旁邊的北大附中石景山學校。
按照“就近入學”的原則，將來大機率能被划進來。
還有就是離海淀近，可以蹭一下海淀的資源。海淀的房價什麼樣不用多說大家都清楚。雖然買不起，但我在你旁邊買一個也是可以的。有點類似於：雖然我追不到女神，但我可以在女神居住地旁邊租個房子。只要離得近，機會總是有的
至於產品本身，我認為沒什麼特別的亮點，至少亮點不夠突出。
第一，只有3棟樓，體量太小。這種mini盤，一般來說綠化都不會太好（因為地兒太小，沒辦法做大規模綠化）
第二，戶型設計一般，外立面也很一般。和中海的主流產品，肯定是比不了。
它最大的賣點，是新建的人大附學校。
至於這個學校以後會怎麼樣，教學水平如何，抱歉我也不知道。擱以前，肯定是不行。可現在集團教師開始輪崗，也不太好說，萬一哪一天本部的校長能被派過去輪崗呢
如果你有學區需求，自己決定買不買吧。如果自住或投資，不推薦。
自住的話，中海的產品比它好。投資的話，為什麼要買溢價這麼高的石景山？
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融御，離市政府只有2。3公里左右，北邊就是運潮減河，周邊綠化率高，環境不錯。
關鍵是，二期都是大戶型，上車門檻很高。70的小戶型只有幾十套，還都是邊邊角角的位置，戶型不好，而且估計很難買到。
7萬的價格，不低。關鍵看正式開盤後有沒有優惠吧。
值得注意的是：
這個專案的一期出現了業主維權的情況，交房質量不如承諾的那麼好。後來我去實地看了，個人感覺不是太嚴重。
至於二期會如何，我也不知道。反正近幾年的新盤，交房時多多少少都會出點毛病，如果你是完美主義者，承受不了一點瑕疵，最好別碰新房，去買二手房就行了。
9月5號，週日，我去售樓處看了，人還挺多，多到置業顧問根本來不及搭理我。開發商可能也覺得自己的房子不愁賣吧，樣板間竟然連個傢俱都不擺，看著不太習慣。
總之，這個盤價效比不是很突出，如果開到7萬，我覺得就不值得買了……
現在的通州，新盤價格上來了。接下來還會有一個石榴的盤入市，名字叫“春和景明”，高階改善，據說要賣到8萬多。
預計明年，二手房價格要動一動了。
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