久期財經訊，5月6日，
穆迪
予
寶龍地產
控股有限公司（Powerlong Real Estate Holdings Limited，簡稱“寶龍
地產
”，01238。HK，B1/正面）擬發行高階無抵押美元
票據
“B2”高階無抵押評級。
寶龍地產計劃利用擬發行所得收益為其離岸
債務
再融資
。
評級依據
穆迪副總裁兼高階分析師Cedric Lai表示：“寶龍地產‘B1’企業家族評級（CFR）反映了其強大的銷售執行力和在中國主要市場成功開發和銷售商業和住宅物業的長期記錄；低成本
土地儲備
支撐其盈利能力；不斷增長的非開發收入，提高了其償債的穩定性；以及良好的
流動性
”
“然而，該公司的信用狀況受到公司中等的地理集中度、與其業務擴張相關的執行風險、與其業務戰略相關的高水平資本需求及其適度的債務
槓桿
率的制約，” Lai補充道。
此次發行計劃將改善寶龍地產的流動性狀況和債務到期情況，不會對其信用指標產生實質性影響，因為該公司將利用發債所得資金為其現有債務再融資。
穆迪預計，未來12-18個月，寶龍地產的債務槓桿率（以收入/調整後的債務的比率衡量）將從2020年的51%提高到55%-65%，這得益於過去1-2年穩定的合同銷售收入增長和可控債務增長的支撐。同樣，穆迪預計調整後的EBIT/利息的比率將從同期的約3。1倍升至3。0 -3。5倍。
該公司2020年的合同銷售總額增長了35%，達到816億元
人民幣
。穆迪預計，在
長三角
地區堅實的銷售執行和優質土地儲備的支援下，其合同銷售額將在2021年增長至900億至950億元人民幣。強勁的合同銷售將支援寶龍地產未來的收入確認和流動性。
寶龍地產的租金收入將從2020年的16億元人民幣增長25%，至2021年的19億元人民幣左右，這得益於
新零售
商場的如期開業。租金收入的增長將增強寶龍地產穩定的
現金流
和償債義務。該公司在2020年開設了9家零售商場，並計劃在2021年再開設13家商場。
由於存在結構性次級風險，寶龍地產“B2”高階無抵押評債務評級比CFR低一個子級。該風險反映了這樣一個事實，即在
破產
的情況下，大多數債權是在運營子公司，優先於寶龍地產的高階無抵押債權。此外，控股公司缺乏結構從屬的重要緩解因素。因此，在控股公司層面的債權的預期回收率將較低。
寶龍地產的流動性是充足的。截至2020年底，其
現金
持有量為283億元人民幣，相當於同期209億元人民幣短期債務的1。4倍。穆迪預計，未來12-18個月，其持有的現金以及預期的營運現金流入，將足以支付其承諾的土地購買、股息支付以及用於之前收購的資本支出和應付款項。
在環境、社會和治理（ESG）因素方面，穆迪考慮了公司的所有權集中在其控股股東許健康（Hoi Kin Hong）和許華芳（Hoi Wa Fong），截至2020年12月31日，他們持有公司59%的股份。
穆迪還考慮了（1）對公司特別委員會的監督，其中審計和
薪酬
委員會由兩名獨立非
執行董事
擔任主席；（2）寶龍地產近三年穩定的40%以下的分紅比例；以及（3）《香港聯合交易所上市規則》及《
證券
及
期貨
事務監察委員會條例》在中國香港特區的適用情況，以監管關聯方交易。
可能導致評級上調或下調的因素
“正面”展望反映了穆迪的預期，即在強勁的收入確認和良好的利潤率推動下，寶龍地產的信用指標將在未來12-18個月有所改善。這也反映出寶龍地產不斷增長的
房地產
投資組合
將增強其經常性租金收入，進而支援其現金流的穩定性和盈利能力。
如果寶龍地產（1）繼續擴大規模，同時保持充足的流動性和穩健的信用指標；並（2）將債務槓桿水平提高到與其持有投資地產的
商業模式
相匹配的水平，穆迪可能會上調其評級。可能引發評級上調的信用指標包括：（1）調整後的EBIT/
利率
上升至3。0倍以上；（2）收入/調整後債務高於60%-65%。
鑑於“正面”的展望，下調評級的可能性不大。如果寶龍地產的銷售下降，或者該公司採取更激進的擴張戰略，削弱其信用指標，穆迪可能會將寶龍地產的評級展望降至“穩定”。可能引發展望變化的信用指標包括：（1）調整後的EBIT/利息降至2。5倍以下；（2）收入/調整後債務未能趨向55%。
寶龍地產控股有限公司是一家專注於在中國建設大型綜合住宅和商業地產的中國房地產開發商。該公司於2009年10月在
香港交易所
上市。截至2020年12月31日，創立該公司的許氏家族持有該公司59%的股份。
截至2020年12月31日，寶龍地產開發用地總建築面積約為3650萬平方米，用於開發和未來開發。