在透露上市意圖六年之後，富力物業終於邁出了向港股市場發起衝擊的關鍵一步。
4月26日晚間，富力物業正式在港交所遞交了招股書，計劃最早於2021年第三季度在香港IPO，籌資不超過7億美元。
實際上，從2015年公司除此透露分拆物業上市意圖到現在已經整整過去了六年時間，而這六年間物業管理行業的格局早已發生了翻天覆地的變化。
2015年，港股市場上僅有彩生活，中奧到家和中海物業三家
物業服務企業
，現如今，港股上已經匯聚了41家上市公司，同時有15家企業排隊等候，因此市場對富力物業本次市場的評價中不乏“起了個大早，趕了個晚集”的評價。
然而從本次富力物業披露的招股書情況來看，或許這場“晚集”正是恰逢其時。
01
富力物業衝刺IPO
翻看歷史，1997年，富力物業的前身天力物業正式成立，當時主要為富力集團開發的物業提供物業管理服務，2002年開始，公司的業務範圍開始向全國範圍擴充套件，業務佈局進入北京，2006年開始，公司成立了CBD物業管理中心，其管理業態延伸至甲級寫字樓和服務式公寓。
隨後到2020年3月，富力物業控股的廣州富星在2019年12月收購大同恆富及華信物業後收購天力物業。
據招股書進一步透露，公司的業務起源於廣州，截止目前，隨後公司的地域覆蓋範圍已擴充套件至大灣區、長三角地區、環渤海經濟圈以及中國其他一線、新一線和核心二線城市。公司服務的業態包括
住宅
物業管理服務及商業物業管理服務。
而翻閱公開資料不難
發現
，富力物業上市最早的念頭出現在2015年，而真正開始進行上市相關整合動作則是在2019年，市場解讀認為，之所以六年之後才真正宣佈進入上市流程，還是和當前物業管理行業進入向上發展的時機有密切關係，畢竟在2015年的時候全行業對於資本仍然處於觀望狀態。
而從出現念頭到遞交招股書，這六年的時間裡，富力物業究竟發展成一傢什麼樣的企業，是外界較為關注的問題。
首先是營收規模方面。根據招股書顯示，過去三年中，公司的營業收入分別為18。23億元、21。7億元和25。97億元，這意味著過去三年裡，公司的營收規模整體增長了42。46%。
而在看2020年的資料，公司的收入主要分為住宅物業管理服務和商業物業管理服務兩個大類，分別錄得收入17。57億元和8。4億元，分別佔整體收入的67。6%和32。4%。
其中在住宅物業管理服務方面，公司的收入還分為基礎物業管理服務、非業主增值服務和社群增值服務三大塊，該三項2020年分別錄得收入11。24億元、5。4億元和9279。5萬元；
商業物業管理服務方面的收入則分為基礎物業管理服務和商業運營及增值服務兩部分，這兩部分2020年分別錄得收入6。59億元和1。82億元。
由此不難看出，當前富力物業，無論是住宅物業還是商業物業，仍然均以基礎物業管理服務為主要收入來源，其中公司在住宅領域內非業主增值服務方面取得了較快的發展增速。
在非
業主
增值服務方面，公司主要提供前期規劃及設計諮詢服務以及前介服務，從物業管理的角度為物業開發商的業務運營的各個階段提供建議以及對將交付的物業進行驗收，並協助交付過程；案場服務，為物業開發商的售樓處及樣板間提供物業管理服務；及其他指定委託服務，例如物業開發商要求的前介清潔及綠化服務以及安裝智慧停車系統。
2020年，公司在前期規劃及設計諮詢服務和前介服務方面錄得收入1。15億元、案場服務錄得收入4。09億元，其他指定委託服務錄得收入1660。2萬元，分別較2019年增長了61%、48。7%以及23。9%。
而在盈利能力方面，公司2018年還處於虧損狀態，不過於2019年順利扭虧，並在2020年成功翻了近三番。根據招股書，過去三年，公司的盈利分別為-1160萬元，6380萬元和2。4億元。
02
管理面積穩步提升
除了營收穩步前進，盈利能力大幅提升之外，公司的管理面積也在穩步攀升。
招股書資料顯示，住宅領域，2020年，公司簽約專案數量378個，簽約建築面積為8831。2萬平方米，在管專案數量為295個，在管建築面積為5814。2萬平方米。
而在商業物業方面，2020年，公司的簽約專案數量公282個，在管專案數量為257個，簽約建築面積為1627。5萬平方米，在管建築面積為1121。8萬平方米。
因此整體上，截止2020年底，富力物業的整體在管面積規模為6936萬平方米，簽約建築面積為1。05億平方米。而截至最後實際可行日期，富力物業總在管建築面積進一步增加至7160萬平方米。
而根據招股書披露，截至2020年12月31日，富力集團位於中國27個省、自治區及直轄市及其他國家的140多個城市，擁有208個開發中專案及
土地
儲備總建築面積約64。3百萬平方米，富力物業相信此將繼續為公司帶來重大的增長機會。
另外，具體到管理業態上，住宅業態仍是富力物業當前主要服務的業態，而在商業業態方面，富力物業同樣持續發力。當前，公司的商業物業主要包括零售物業、寫字樓及服務式公寓，其簽約管理的其他商業物業包括教育機構及產業園。
根據招股書，公司商業業態囊括的16。17%的在管面積為公司提供了超過三成的收入。
值得一提的是，富力物業在2020年推出了“富物商企”品牌，提供有關商業物業的優質商業運營及增值服務，旗下主要從事提供商業運營及增值服務的主體為“富鄰商業”。
據悉，富物商企主要提供一站式的綜合性企業服務解決方案，服務內容涵蓋空間最佳化，包括辦公格局改造及室內軟裝等服務；環境維護，包括綠化、空氣淨化及專業清潔等服務；以及辦公行政，包括安防顧問、通訊最佳化、辦公裝置租售及會務等服務。截至最後實際可行日期，公司已承接包括大型國有銀行、全國性股份制銀行、各國領事館、政府機關、世界500強公司、知名零售品牌、醫療機構及其他大型企業在內的多家客戶，並已建立了一個全方位的企業服務生態系統。
而在未來發展戰略上，招股書顯示，公司計劃透過戰略併購其他資產質量高、中等規模與強勁業務拓展能力的物業管理公司進行擴充套件。
在篩選標準上，公司按區域論，我們將著重考慮位於大灣區、長江三角洲、渤海經濟圈和中國其他東部沿海較為發達地區的物業管理公司以及位於省會城市的知名品牌；按物業組合論，會更著重考慮與富力物業本身互補的服務企業，如在管理商業物業、公建業態方面有豐富經驗及比較優勢的物業管理公司；按財務指標論，公司主要會考慮年均收入增速不低於7。0%、在管建築面積增速不低於6。0%、毛利率不低於10。0%、淨利率不低於5。0%及經營活動所產生的現金流量為正的物業管理公司。
除物業管理公司外，富力物業還計劃與其他行業參與者開拓商機，如電梯等設施維保公司、廣告傳媒公司、房地產代理公司、教育服務提供商、家裝服務提供商、保險經紀公司。以此達到進一步多元化收入來源，增強使用者忠誠度，帶來新的增長機會，並有助富力物業鞏固在物業管理行業的領先地位。