創新型產品公募REITs即將迎來第二批發售，就在發售前不久，詢價階段再現火爆場面。根據兩隻REITs於近期公佈的詢價結果，擬認購數量總和分別是初始網下發售份額數量的44。19倍和56。35倍，這已經超出首批最受歡迎的蛇口產園超15倍的有效認購倍數。
據瞭解，第二批公募REITs共有2只，分別是華夏越秀高速REIT和建信中關村產業園REIT，管理人分別是華夏基金和建信基金。根據基金髮售公告，兩隻REITs即將在下週一（11月29日）開售。
第二批詢價火熱
第二批公募REITs即將迎來發售，根據基金髮售公告，華夏越秀高速REIT的基金份額髮售價格為7。1元/份，發售份額為3億份，預計募集規模為21。3億元。建信中關村產業園REIT的基金份額髮售價格為3。2元/份，發售份額為9億份，預計募集規模為28。8億元。二者均將於11月29日發售，合計預計募集50。1億元。
與首批公募REITs一樣，本次發售形式分為三種，分別是戰略配售、網下發售、公眾投資者發售。從前期的詢價結果來看，可謂異常火爆。
根據華夏基金公告，截至本次發售詢價日截止日，基金管理人和財務顧問透過深交所網下發行電子平臺共收到 42 家網下投資者管理的 98 個配售物件的詢價報價資訊。全部配售物件擬認購數量總和為 288560 萬份，為初始網下發售份額數量的45。8倍。有效認購數量為初始數量的44。19倍。
根據建信基金公告，截至11月19日，基金管理人及財務顧問透過 REITs 詢價與認購系統共收到 55家網下投資者管理的112個配售物件的詢價報價資訊，報價區間為2。851 元/份-3。35元/份，擬認購份額數量總和為107。96億份。有效認購倍數為56。35倍。
REITs是一種“不動產投資信託基金”，又稱“基礎設施基金”。國內的公募REITs投資的底層資產都是基礎設施專案，這些基礎設施涵蓋範圍極廣。從目前已經成立和獲批的REITs來看，目前投資的基礎設施有產業園、工業園、高速公路、倉儲物流、生物質能源、汙水處理專案等。
華夏越秀高速REIT的標的資產是漢孝高速，是福銀高速（G70）的重要組成部分，同時連通京港澳高速（G4）和滬蓉高速（G42），是武漢西北方向放射性通道，毗鄰武漢天河國際機場。
建信中關村產業園REIT其標的資產位於北京市海淀區中關村軟體園，截至2020年園區每平方公里產值近1300億元，產業生態完善、運營情況良好、收益穩步增長。截至今年6月底，園區平均出租率超過90%，標的資產的承租企業集中於軟體與服務業、金融科技等。
按照公募REITs招募說明書，基礎設施基金 80%以上基金資產投資於基礎設施資產支援證券，並持有其全部份額。基礎設施基金採取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉託管至場內才可賣出或申報預受要約。投資收益主要有分紅、上市後的溢價、不動產增值等。
同花順資料顯示，截至11月25日，首批9只公募REITs上市以來平均漲幅為11。13%，最大漲幅為21。68%，最小漲幅為-2。23%。
REITs正受更多人青睞
對於本次公募REITs詢價階段的火熱現象，私募排排網財富管理合夥人榮浩在接受《國際金融報》記者採訪時表示，實際上，首批公募REITs發售也引發過市場認購熱情。本次第二批再次受追捧主要有三點原因：
一是資產質量好，屬於基礎設施、產業園區，基建等收益和分紅預期比較確定的資產，是稀缺標的；
二是額度稀缺，戰略配售比例高，流通盤相對少（三成左右），機構需求額度大，存在供需矛盾；
三是首批公募REITs近期已經開始陸續分紅，已經有了階段性良好體驗。
榮浩認為，目前階段公募REITs的投資領域還是在風險係數較低的市政、基建、園區等領域；隨著發展和投資人認知的提高，未來可能會擴充套件放開到像房地產、商業不動產等風險更高的領域；另外對專案地域限制後續也可能會放開。
榮浩表示，公募REITs更適合預期長期穩定收益的資金持有人，後期放開專案領域後，對投資者的專業判斷能力也有一定要求。另外公募REITs與其他金融資產相關性低的特點，也適合做資產分散配置的投資人。
據建信基金基礎設施投資部公募REITs業務總負責人、建信中關村REIT擬任基金經理張湜介紹稱，REITs在國際具有較悠久的歷史，起源於60年代的美國，發展至今已成為不動產投資的重要方式。美國不動產投資信託協會（NAREIT）資料顯示，截至今年4月底，富時全球房地產指數（FFR）自1972年以來年化收益為9。7%，高於標普500指數同期7。81%的表現，長期投資回報可觀。由於收益成效顯著，REITs正受到越來越多個人投資者和機構投資者的喜愛。歐洲公共房地產協會（EPRA）資料顯示，截至2020年底，全球市場共有約900只REITs產品，總市值達1。9萬億美元。
記者 夏悅超