文/樂居財經李奕和
房地產企業正經歷融資“寒冬”。
即便今年7月中國人民銀行宣佈全面降準，房地產融資成本有了某種程度的鬆動。但在行業全面降槓桿、穩投資的經營策略下，房企大規模的發債融資已成為過去式。
更重要的一點，近段時間以來，不斷有房企出現債務違約，很大程度上也讓資本市場在對待房企發債的問題上變得更為謹慎。下半年以來，中南建設、茂業國際、當代置業、迪馬股份等房企發行的多起ABS融資計劃被終止。
“新債”難以借到，然而“舊債”卻已經到達償還的高峰期
。權衡之下，一些房企大股東及其實際控制人開始自掏腰包，真金白銀向公司提供股東貸款。
10月11日，當代置業（01107。 HK）公告，為支援集團，董事會主席、執行董事兼控股股東張雷和總裁兼執行董事張鵬，有意向集團提供合共約8億元的股東貸款。
這筆股東貸款，預期於未來兩至三個月內完成。不足一月前則是富力地產（02777。 HK）。9月20日，該公司稱， 執行董事李思廉及大股東張力， 將向公司提供約80億港元股東資金。
在公告8億元股東貸款的同一日，當代置業正在尋求將一筆於今年10月25日到期的2。5億美元、票息12。85釐優先票據，延期至2022年1月25日。
老闆自掏腰包注入信心
控股股東親力親為，向公司提供資金支援，很大程度上能為公司在低迷的行業環境中的發展注入信心。當代置業也在公告中稱，張雷表示將視乎集團財務狀況適時考慮予以持續支援，展現其對當代置業的持續承諾及對集團業務發展堅定不移的信心。
當代置業並不是第一家公佈控股股東為公司提供貸款的企業。
此前9月20日，富力地產就稱，執行董事李思廉及大股東張力， 將提供約80億港元股東資金， 預計於未來一至兩個月內完成，公司預期21日收到約24億元。
當時，富力地產也表示，收到股東資金、預留利息以及其他財務費用後， 會考慮回購長年期票據， 主因基於現行市價、可節省的利息及到期情況， 符合公司經濟利益。
企業正在面臨還債高峰，成為一眾房企股東不惜自掏真金白銀為公司提供資金的主要原因。
據CAIC統計資料，9月200家核心房企境內外債券合計到期規模超800億，其中境內債券到期約647億。
而至2021年底，200家核心房企總計約有近2000億境內債券即將到期。四季度，各房企將迎來全面的償債高峰。
高額的債務需要償還面前，房企的融資規模卻在下降。CAIC統計的資料顯示，2021年前三季度，100家典型房企的融資量10919億元，同比下降21%。其中，第三季度的融資額2872億元，同比下降38%，融資額創2018年以來的最低水平。房企融資規模大為收縮。
這背後的一大原因是，房地產企業目前仍身處降槓桿的大環境中，無論是主動尋求控負債，還是被動要求達標“三道紅線”，房企大規模的發債融資都已成為過去式。
此外，由於不斷有房企出現債務逾期，現階段的資本市場對房企發債也表現出了明顯的信心不足。
近段時間以來，華夏幸福、藍光、協信、泰禾、恆大、新力、花樣年等房企的違約事件，已將外界對房企債務的擔憂蔓延至整個行業。
據瞭解，截止2021年9月27日，房企年內累計違約債券只數達到39只，累計金額達467。5億元，較2020年增長159%。其中，華夏幸福債券違約金額達到183億元，藍光發展也達到了116億元。
8億股東貸款背後
迴歸當代置業本身，已有一眾房企債務違約的前車之鑑，為即將到來的償債高峰籌集資金，以防止潛在的違約事件發生也成為當代置業亟需面對的問題。
實際上，同在公告8億元股東貸款的10月11日，當代置業也正在尋求將一筆2。5億美元、票息12。85釐優先票據，延期至2022年1月25日。
具體而言，該公司釋出了一則同意徵求公告，內容有關其於2019年4月25日訂立規管，並於2021年到期的12。85釐優先票據的契約作出若干建議修訂。
該筆優先票據中，當代置業有本金總額約2。5億美元的未償還票據，並將於今年10月25日到期。
公告中，當代置業擬將到期日由2021年10月25日延長至2022年1月25日。另作為修訂的一部分，該公司還將在2021年10月25日贖回未償還票據本金額8750。07萬美元（即相當於未償還本金額的35%），以削減未償還票據的本金額。
當代置業稱，
修訂契約主要為延長票據的到期時間，改善其流動資金及現金流量管理，並避免有關票據項下的任何潛在付款違約。
8億元的股東貸款，能帶給當代置業的影響有多大？根據該公司的半年報，截至2021年6月30日，當代置業的有息負債287。55億元，其中，一年內到期的部分為93。47億元，佔比32。48%。
同期，其銀行結餘及現金（包括受限制現金）為174。25億元，佔資產總值的比例約為17。7%，現金短債比上升至1。9倍；淨負債率為93%，較2020年底略有下降。
至今年上半年，當代置業剔除預收賬款後的資產負債率超過70%。三項指標，僅剩一條踩中紅線。
當代置業表示，下半年將堅持不斷降低負債，未來將處理內源性融資和外源性融資的協同推進，均衡債券融資和股權融資的份額佔比，努力實現資金管理和資本經營的合理平衡。
有業內人士指出，
在房地產融資仍在持續收緊的大環境下，控股股東為上市公司提供貸款，不僅可以為公司注入資金、緩解公司的流動性問題，防止潛在的債務違約事件發生；也能為企業在低迷市場環境下的發展注入信心。
另一個層面上講，如果上市公司股東提供貸款的利率比外面融資的低，那也一定程度上可以降低融資成本，最佳化上市公司的財務資料。“而即便利率不低，那也是‘肥水不流外人田’。對控股股東來說，一舉多得。”
2021年上半年，當代置業的加權平均借貸利率約9。73%，與2020年底的9。9%相若。截至2021年6月30日止六個月，該公司的融資成本2。06億元，相比去年同期上升約23。5%。
