久期財經訊，4月7日，
標普
將
金科
地產
集團股份有限公司（Jinke Property Group Co。 Ltd。，簡稱“
金科股份
”，000656。SZ）的長期發行人信用評級由“B+”上調至“BB-”，並將其有擔保未償高階無抵押
票據
的長期發行評級由“B”上調至“B+”。
穩定的展望反映了標普的觀點，即未來12個月，金科股份將更加註重提高經營效率，而不是規模擴張，其財務
槓桿
將由當前水平適度下降。
金科股份透過提高經營規模和地理多元化提高了其業務地位，因此標普上調了該公司的評級。儘管行業形勢更為嚴峻，但這將帶來收益穩定性。該公司將重點從規模擴張轉向運營效率，也將使其在未來12-24個月內降低財務槓桿率。
標普認為，金科股份能夠以穩健的經營效率和不斷擴大的規模保持良好的業務地位。這得益於其透過快週轉專案維持65%的銷售透過率、85%-90%的
現金
回收率和13%的資本回報率的能力，這一現象已經持續兩年，被認為高於行業平均水平。在標普看來，金科股份已經從一家區域性開發商轉變為一家全國性開發商，近年來在其家鄉城市以外的地方都有發展記錄。
該公司對運營效率的關注將使其減少對
債務
的依賴並降低其槓桿率。儘管金科股份保持低槓桿率的歷史記錄比同行要短，標普預計其槓桿率將在未來24個月逐步改善，得益於較高的營收入賬和在資金緊張的情況下有序的增長需求。金科股份的收入增長與合同銷售是繫結在一起的，從而使得其收入確認較為平滑。其交付週期通常在專案收購後的兩年，因此年底預售的60%-70%可以計入下一年的收入。截至2020年底，公司
資產負債表
上約有1350億
人民幣
的未確認銷售額記錄為合同負債，這為標普的收入預測提供了相應的支援。
標普預計，到2021年底，金科股份的穿透債務/EBITDA比率（按比例合併合資專案後）將從2020年的4。7倍最佳化至4。5倍，而合併債務/EBITDA比率將保持在5倍左右（2020年：5。3倍）。在標普的評級分析中，標普將其保持規模和改善槓桿率的能力與其他相似評級的同行進行對比，從而使其獲得了一個子級的提升。
金科股份已降低了其在重慶的集中度風險，以增強其未來的盈利穩定性。標普預計公司將保持穩定均衡的發展組合，其中約40%的銷售額來自華東地區，約20%來自重慶，其餘40%平均分佈在西南、華中和
華南地區
。重慶地區對合同銷售和
土地儲備
的貢獻從2018年的40%下降到2020年的20%以下，表明該公司對區域市場和政策的依賴程度較低。這將使其避免重慶市場的波動。在過去的行業週期中，重慶市場的波動影響了金科股份的利潤率和盈利。
標普認為金科股份的盈利能力面臨壓力，這與行業趨勢相似。2021年和2022年，該公司的
毛利率
將降至21%-22%，因為近年來該公司70%-80%的土地收購都是透過公開拍賣獲得的。金科股份在實現高於行業平均水平的利潤率方面沒有額外優勢。其在2020年新獲得的土地成本為其預計平均售價的35%-40%，高於行業平均水平。金科股份的目標是透過非公開拍賣增加土地收購，如專案收購、混合用途綜合體、文化旅遊和
養老
專案。在擴大其他土地儲備方式方面，它還沒有建立良好的記錄。
從單純的面向
大眾
市場轉向升級和高階客戶，是該公司如何在利潤率較低的情況下適應不斷變化的行業環境的關鍵。雖然可能存在一定的溢價，但鑑於這與公司以前採用的產品標準化和低成本運營策略有所不同，可能會出現執行風險。
標普預計2021年和2022年，在快週轉專案帶來的強勁
現金流
的推動下，金科股份的年債務增長率將保持在5%至10%之間。這將在一定程度上降低新專案擴張的執行風險，因為新專案可能需要更大的資本佈局和更長的償還週期。公司在2020年實現了66億元人民幣的正營運現金流（利息支出後，投資活動前），而債務水平保持平穩。標普相信，在未來12-24個月內，土地拍賣帶來的快週轉專案仍將是其支撐更大更長專案的“搖錢樹”。
在平衡專案整合和收入及利潤增長的情況下，金科股份的少數股權佔總股本的比例可能會小幅下降。2020年，該比列為50%（包括其物業管理公司上市的收益），對於同行業來說相對較高。原因是由於金科股份整合了自2016年以來與其他開發商合作的許多合資專案。
穩定的展望反映了標普的觀點，即未來12個月，金科股份將更加註重提高運營效率，而不是規模擴張。其強勁的合約銷售將推動其現金流，從而降低對債務的依賴，以滿足其業務需求。因此，公司財務槓桿將適度下降。
如果金科股份的盈利能力因土地成本上升和目標城市競爭加劇而大幅下降，或因專案交付意外延遲而收入記錄低於標普的預期，標普可能會下調評級。這種惡化可能意味著專案層面的執行倒退。合併債務/EBITDA比率上升至6倍以上，或穿透債務/EBITDA比率超過5。5倍而無改善跡象，可能引發評級下調。
如果金科股份因強勁的合同銷售而實現強勁的收入增長，並採取更加嚴格的財務政策，透過嚴格的土地收購和債務增長，使其合併及穿透債務/EBITDA比率持續低於4。5倍，標普或將上調其評級。