很多購房者在購買二手房的時候都會留意房齡問題，因為房齡的長短決定了房屋的價值以及購買的難易程度。畢竟房齡較大的二手房銀行是無法進行貸款的。但是，在購買新房的時候，很多人缺忽略了一個“年齡”。這就是土地的使用年限問題。住宅用地一般年限為70年，而綜合用地則是50年。如果你一不小心花了住宅的前確得到了商業的土地的年限。你說鬧心不鬧心？所以，購房者在購房之前有五個關於土地使用權的問題一定要搞清楚。
1、不是所有的住宅都是住宅用地
房子的“型別”是“住宅”，並不意味著使用的土地是住宅用地。因為土地是“綜合用地”，還是有可能按規劃建設商品房和住宅的，俗稱商住兩用。雖然這些房子適合居住，但土地使用年限只有50年，而不是70年。2、土地使用權期限不從房產證頒發之時起計算
土地使用權的壽命從開發商拿地之時開始，到開發商拿到土地，再到建設，最後交房辦理產權證，至少需要兩到三年。因此，購買者取得的土地使用權年限應從以前年限中扣除，實際取得的只有剩餘年限。3、爛尾樓土地使用年限普遍大幅縮水
在20世紀90年代開始的房地產開發熱潮中，許多專案因缺乏後續資金而停止。之後專案轉讓，重新引入市場。房子雖然可以重建，但土地使用權不能延長。因此，這類物業的剩餘土地使用權往往只有30年左右。4、居住用地轉為非居住用地
開發商雖然收購了住宅用地，但也不是不能改變土地用途。根據法律規定，只有經出讓人同意並經國土規劃部門批准，才能改變土地用途。當然，有關部門不會隨隨便便同意開發商改變土地用途的要求。但是，由於城市規劃的變化和一些物業的長期未完成狀態，土地用途可能會發生變化。所以經常會出現這樣的情況，房子預售時土地是住宅用地，拿到產權證就變成綜合用地了。5、開發商在土地使用權問題上應承擔違約責任
我國實行“房地相聯”制度，即不動產轉讓抵押時，房屋所有權和房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓抵押。由於法律實踐中存在土地用途變更或土地使用權縮水的情況，開發商的違約責任應根據以下條件區分：如果開發商在簽訂房地產買賣合同時已明確告知買方土地用途和土地使用權轉讓期限，買方不能要求開發商承擔違約責任。如果在簽訂房地產買賣合同時，合同中明確約定了土地的用途和年限，然後未經買受人同意擅自變更土地，無論是開發商主動申請變更還是國土規劃部門按許可權變更，由於合同的相對性，開發商都應向買受人承擔違約責任。
為了購房後減少不必要的麻煩，在簽署購房合同之前。購房者一定要先搞清楚所購買房屋所在的性質以及使用年限。以免吃虧。