摘要：
中海物業
有了清晰的第三方外拓目標，明確提出內生和外拓要達到1比1的戰略目標，在管面積規模未來五年複合增長率不低於30%。
觀點
地產
網
新生
物業股浪潮湧起之時，作為已經上市6年的“老哥”，中海物業在3月25日晚間，交出了2020年的考卷。
年報顯示，中海物業管理有限公司2020年總收益達到65。45億港元，同比上升19。7%。毛利同比增長9。6%，達到11。95億港元；
毛利率
18。3%，同比下滑1。7個百分點；股東應占溢利達到7億港元，股東平均回報為32。8%，建議派息為每股4。2港仙。
在收入結構方面，物業管理服務佔74。2%，住戶增值服務佔7。6%，停車位買賣業務佔0。3%。2020年利潤結構方面，住戶增值服務佔14。6%，停車位佔0。5%
此外，因人工成本大幅度上升和物業費受限較多，2020年，中海物業基礎物業板塊毛利率在10。9%，比2019年同期只有略微提升。中海物業表示內部也已經注意到，並計劃採取毛利提升舉措。
一方面，改善服務服務品質，更新老專案物業費單價，吸引優質專案入夥，在新入夥單價較高的基礎上，進一步提升毛利率水平。另一方面，加大資訊化改造，設立無人值守的車場、出入閘口等
智慧機器
應用，使得總體物業管理服務成本未來能下降1個百分點。
與此同時，中海物業對未來業務結構的戰略目標也有了清晰的規劃。
內生
財報
顯示，中海物業在管面積同比增長20。4%，達到1。82億平方米。同時，管理層坦言“ （在管面積）其中的大部分，有88%左右是來自於集團。”
一直以來，中海地產都是中海物業內生業務的重要保障。去年，依託中海地產豐富的專案儲備，中海物業有88%的在管面積來源於此，約為1。6億平方米。
據出席了投資者業績會的一位投資透露，中海物業在業績會上表示：“中海集團內部是相當完善的，從地產、物業以及城建，能夠有很好地互動。”
據介紹，在業務方面，地方政府對中海物業能夠“一攬子”解決問題的能力比較看好。政府以前做專案總是“一對多”，既要對地產開發，又對城建，還要面對商管，但中海集團的生態鏈條基本可以全部解決，使得效率更加提升。
年內，公司與中建三局、四局保持密切聯絡，與中建六局達成物業合作。另外推動與地方政府平臺政府採購合作，促進政企合作專案達成，包括四川廣交集團等。
另一方面，這也使得其在抱團外拓方面具有一定優勢。中海物業充分利用集團的優勢和資源整合，不斷獲取行業頭部的專案機會。據悉，中海物業已與
華為
、
美團
、
中國郵政
等籤合作協議，其中，華為西安研究所是其與華為在非住宅領域的首次合作，專案建築面積65萬平方米，合約期達5年，合約額達到了1。6億元。
由此看來，基於自身集團企業優勢，中海物業得以擴大“總對總”的合作範圍。
其中，中海物業旗下興海物聯板塊已經有超過50家的合作伙伴。中海物業表示：“正在透過和華為、
諾基亞
等合作伙伴一同打造智慧園區解決方案，形成自主的智慧財產權和獨立的核心技術以及競爭力，興海物聯在細分領域做到行業領先甚至第一還是有比較大的信心。”
外拓
此前，不斷有資產分析師擔憂中海物業過度依賴母公司，導致難以保證盈利預期和高估值的永續性，表示“資本市場對中海物業的未來發展和盈利情況還是存在諸多疑慮的。”
今年，中海物業有了清晰的第三方外拓目標，在其“十四五”規劃中明確提出內生和外拓要達到1比1的戰略目標，在管面積規模未來五年複合增長率不低於30%，到“十四五”末預計增長3。7至3。8倍。具體而言，以目前1。82億平方米的在管面積基數來看，則第三方專案每年新增需要在6400萬平方米以上。
中海物業行政總裁兼
執行董事
楊鷗稱，中海物業的外拓力度正在加大。去年，新增在管面積超過3000萬平方米，同比增長20。7%，其中22。8%面積來源於第三方專案，第三方專案佔在管面積10。6%，比上年8。1%略有提高。
透過公開市場招投標，中海物業公共建築面積超過了700萬平方米。其中包括全國最大的西安幸福林帶專案，佔地面積117萬平方米，合約總額達到了6。1億元。僅在年初，已在深圳獲得了包括塘朗山公園、蓮花山公園在內的1800多萬平方米的合約。
據統計，在2025年之前，全國將有22萬個老舊小區計劃改造。對此，中海物業認為城市老舊社群改造業務是一個非常巨大的藍海市場，管理層持“開放態度”，希望在保證專案收益和未來的潛力的基礎上，追求均衡的發展。
同時，在收併購方面，中海物業透過合資、增資擴股進行不斷開展。2020年，已與六盤水城投成立合資公司，帶來了300多萬平米的合約面積。與此同時，也有其他的收併購工作在談中，每個合資公司可能有400萬平方米的管理面積逐步匯入。
此外，中海物業計劃投資9億元的停車位。其指，目前在手的車位市場價值具有很大的優勢和成本空間。在2021年，會同時加大賣和買的兩種力度，將投資停車位作為一種
價值投資
，同時預計車位的銷售IRR達到10%以上。另外，依託自身業主資源，進行更大的資產投資，未來五年將形成自己的投資規模，
在增量業務方面，中海物業計劃今年在75%以上的一線專案推行合夥人制度。管理層表示：“在現有的收入利潤的基礎上，將透過新的團隊專案合夥人創造增量，對增量方面的收入進行分成，此外在人員晉升等方面也與市場拓展的KPI指標強掛鉤。”
內生與外拓各佔50%的戰略目標，固然可以激發中海物業的增長動力，但當前仍有許多業務圍繞在中海地產的版圖佈局上。
此外，選擇進行市場化擴張的中海物業，如何在激烈的競爭中獲取更好的利潤提升，依舊是其要面對的考驗。
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