近日，地產大咖薈瞭解到，因遞交申請在6個月內未獲得透過，新力服務的港交所上市狀態變成了“失效”狀態。這也意味著，新力服務首次衝刺港股上市宣告敗北。
除了新力服務外，雅居樂雅城、世紀金源服務、聯合城建控股有限公司等都因為未能及時推進而失效。
一般來說，在遞交檔案失效超過6個月後，如果沒有透過審訊或是被駁回，該資料會顯示為“失效”。
這也意味著，新力服務第一次衝擊IPO失敗。不過，新力服務對再度衝擊港交所的IPO依然充滿信心。在迴應媒體問詢時，新力服務表示：“此次申請資料失效不會影響公司現有的資本計劃，具體更新進度以港交所網站披露為準。”
可實際上，今年，受政策因素的影響，物業板塊不可避免地面臨一輪調整，加上新力服務本身雖然增長較快，優勢比較明顯；但是又不可迴避其短板：靠低價競爭而搶奪訂單的新力服務，卻遭遇續約率不斷走低的困境。
縱使新力服務的理想很豐滿，但是現實很骨感。新力服務再度衝擊IPO，如願難度不小。
01
在管面積迎來戴維斯雙升
新力服務的母公司新力控股發家於江西，因而新力服務從誕生之日起打上了濃厚區域色彩的烙印。
區域色彩表現出來，就是新力控股對於江西的銷售依賴度過高。
2019年，新力控股在江西省的銷售額佔比54。3%，大灣區銷售額佔比23。9%，長三角佔比約10。7%。
到了2020年，新力控股在江西的銷售佔比就迅速下降到30。8%；在大灣區和長三角的銷售佔比超過了50%。
雖然，近幾年，新力控股逐步走出江西，加大了對長三角和粵港澳大灣區的佈局，對於江西的過度依賴正在逐步下降，但是脫胎於新力控股的新力服務區域色彩依然十分濃厚。
新力服務區域色彩依然十分濃厚。
2018年、2019年、2020年報告期內，新力服務來自江西的物業管理服務收益（收入）佔比分別為99。3%、93。5%和87。5%，對應的收入佔比分別為99。3%、93。5%與87。5%。
不過，地產大咖薈注意到，新力服務的對外開拓能力還是不錯的。
由此，新力服務顯得有了一定的獨立性。
資料顯示：2018年、2019年和2020年，新力服務來自獨立第三方物業開發商的在管總建築面積佔其在管總建築面積的百分比分別為49。3%、52。6%和72。4%。
這也就很好解釋，新力控股的銷售在江西的佔比越來越低，而新力服務的在管面積在江西的佔比依然很高的原因，說明新力服務新開拓的第三方物業多數在江西。
由於新力控股的銷售增長迅猛，加上新力服務自身外拓力度加大雙重因素的疊加，新力物業的在管面積迎來了戴維斯雙升。
招股說明書顯示，最近三年，新力服務的在管面積增加迅猛，2018-2020複合年增長率為130。9%。截至2020年末，新力服務在管物業233個，在管總建築面積約3230萬平方米。
增長率130。9%是什麼概念，新力服務集團董事長閉濤稱，這個速度堪稱物業百強的第一。
目前，新力服務簽約管理物業400個，合同總建築面積約6760萬平方米，合約和在管比大概在2。1左右。
從收益來看，新力服務收益由2018年的2。48億元增長至2020年的10。06億元，複合年增長率為101。4%；溢利淨額則由2018年的1410萬元增長至2020年的1。02億元，複合年增長率為169。5%。
新力服務第三方在管面積規模增加。
其中，隨著第三方在管面積規模的增加，第三方收益貢獻佔比從2018年的22%升至2019年的41。3%，並進一步上升至2020年的48。7%，接近半壁江山了。
02
深陷低價競爭陷阱
雖然，新力物業的在管面積增長第一這個優勢十分明顯，但其劣勢也顯而易見。
招股說明書顯示，新力服務來自物業管理服務的收入主要依靠新力控股集團。
報告期內，新力控股集團及其關聯方為其貢獻物業管理服務收入805萬元、1。4億元與2。17億元，分別佔其同年物業管理服務總收益的77。8%、58。7%與51。3%。
這說明，雖然新力服務開拓的第三方在管面積迅猛增長，但是因為收費標準的不一樣，導致第三方在管面積增收不增利。
第三方訂單是靠低價搶來的。
根據招股書，報告期內，新力服務從新力控股接手過來的物業每平方米的管理費逐年上漲，2018年是2。4元，2019年上漲至2。6元，到2020年甚至上漲至2。9元。但是從獨立第三方物業開發商所開發物業的每月物業管理費連續三年維持在每平方米2。1元。
這說明，新力服務為了拓展第三方的物業，採用了低價競爭的策略搶來訂單。但縱使這樣，依然有一些第三方的在管面積續約率走低。
招股書顯示， 2018年、2019年與2020年，新力服務的物業管理服務協議留存率分別為97。6%、98。1%與96。7%，新力服務的續約率呈現走低態勢。雖然說，留存率仍超過95%，可如果除去從新力控股手中接手的物業，靠低價搶來的第三方物業留存率應該不是很好看。
更讓新力服務頭疼的事情還有：物業管理費收繳率呈現大幅下滑的趨勢。
新力服務在招股書中表示，其在物業費、社群增值服務費及其他費用等收繳方面遇到困難。2018-2020年，新力服務平均貿易應收款項週轉天數分別為34天、59天與100天。
相對應的是，2018-2020年，新力服務的物業管理費收繳率分別為89。0%、90。6%與80。1%。
這意味著，到了2020年，新力服務有20%的物業管理費收不上來，遠遠低於行業90%以上收繳率的平均水平。
因而，新力服務在管面積迅猛增長的數字看起來很美，實際上卻金玉其外，敗絮其中。
在一些專家看來，市場對於新力服務大力擴充套件第三方專案的留存率及未來可能擴張面臨的競爭性存在一定的懷疑，將會影響到其衝擊IPO。
加上，目前股市整體面臨回撥，物業管理公司在之前也處於過度高估的情況，所以也處在回撥的商業週期內。疊加政策面的收緊：一是，住建部等八部門聯合整治物管公司未按合同要求提供服務、違規收費、侵佔共有空間收益、拒不退出服務專案等多方面不合規行為；二是港交所準備抬高上市門檻，小型物企的上市難度也在大幅提升。
因而，再次衝擊港股上市的新力服務，面臨的前景依舊不是很樂觀。