文|愛德地產研究院
近期，集中供地新政以來，首例“退地風波”刷屏地產圈……
宋都股份“割肉”5000萬的保證金，佔其2020年歸母淨利潤（3。52億元）的14。2%。
即便如此，也要堅決退掉杭州近18億元競得的一塊宅地。
根據估算，在限價政策下，該地塊想要實現盈利難度較大，
相比後續開發帶來的更大虧損，保證金損失更小。
這也是宋都股份為何寧願忍痛也要割肉！
此前，為了能夠在首輪集中供地中拔得頭籌，不少房企鋌而走險，密整合立了一大批“馬甲”公司搶地。
本來1年只供3次地，已經引發了恐慌，各房企成立大量的“馬甲”湧現土拍現場，更放大了這一恐慌的情緒。
一些房企，舉牌時豪氣沖天，拿到後就開始頭疼了，甚至退地。
主要是沒搞清楚，是自己真的需要拿，還是看到別人都衝進去了，心裡恐慌，激發了搶地的衝動。
集中土拍後，投拓總們普遍是這麼一個心態：
不拿地等死，拿了高價地找死。
本文透過梳理22城市集中供地政策，對房企第二輪集中拍地提供一些理性參考。
01
規則分析：
第二輪集中土拍將有哪些新玩法？
首批集中供地是22城“兩集中”政策出臺後的首次探索，部分城市採取多種競拍方式，但
熱點城市“穩地價、穩預期”效果不及預期。
2021年上半年，中央多次在重要會議上強調堅持“房住不炒”定位，明確“三穩”目標。
因此，預計熱點城市將陸續對後續集中拍地規則進行逐步細化和“打補丁”，
土拍政策可能擴大三個調整方向。
1、“禁馬甲”會繼續打補丁
採取“限地價+搖號/一次報價”的城市預計將在禁馬甲方面打補丁。
據統計，22城首次集中供地中共有9個城市採取“限地價+搖號/一次報價”的競拍方式，但提及禁馬甲的城市只有5個。
預計鄭州、長沙、福州和廣州後續批次將很大可能“禁馬甲”。
2、“限價”會增大覆蓋面
重慶和武漢首批集中供地土拍規則寬鬆，既不限地價也不限房價，導致溢價提升明顯。
預計後續批次可能將逐步試點限價競價的競拍方式，實現穩地價、穩預期的目標。
3、競品質將會鋪開
多數熱點城市雙限政策下，房企利潤空間承壓，
地方政府對房企的產品質量的關注度預計將持續提高。
北京、成都首批集中供地關注產品品質，預計杭州、南京、蘇州等城市第二批集中供地將新增“競品質”相關規則。
02
城市分析：
哪些城市拿地不賺錢？
北京首輪集中土拍的30宗土地中，
虧損及零利潤地塊佔比為39。13%，低利潤專案佔比52。17%
，中利潤專案佔比為8。70%，中高利潤及高利潤專案佔比為0。
廣發證券的測算顯示，各城專案
剔除配建因素
後的平均毛利率分別為：
上海24%、北京23%、武漢14%、重慶11%、南京9%、
寧波和成都0、杭州-3% ……
22集中供地城市扣配建平均毛利率為15。5%，
淨利潤估計最多3%-6%。
經過初步估算，扣配建平均毛利率低於10%，淨利潤將會小於0。
從資料看，
首輪集中供地南京、廈門、寧波、成都和杭州這幾座城市專案基本很難賺到錢。
拿集中拍地較火的杭州來說，杭州首批集中供地的57宗地塊中，有41宗地塊拍至封頂，進入“火拼”自持比例的階段，其中12宗自持比例超過20%。
經測算，57宗地塊中能盈利的寥寥無幾，
專案“扣配建”後的平均毛利率為-3%，基本虧損。
尤其主城區祥符東商住地塊，自持高達38%，扣除商業建面比率和自持比例，可售住宅建面僅11%左右，盈利空間極為有限。
連濱江董事長戚金興都說，此次在杭州拿的5塊地，
“爭取做到1%-2%的利潤”
，還要很努力的，更別提其他本土中小房企，還有那些對市場不熟悉的外來房企了。
03
拿地分析：名企拿地策略如何？
透過對首批集中拿地金額TOP20房企進行毛利率測算，平均名義毛利率（不考慮配建及其他投資條件）為29。81%，
平均實際毛利率（扣除配建及其他投資條件）為13。34%。
其中，
金地、碧桂園和越秀實際毛利率排在前三
，
分別為27%、26%和21%。
金地和越秀等房企透過勾地獲取的專案利潤率較高，而碧桂園透過在上海連落數子拉高整體利潤率。
排在後三名的企業，分別為4。9%、4。3%和-3。3%，利潤率較低主要與拿地配建比例過高有關。
值得關注的是，華潤和龍湖等商住綜合類的房企配建面積中商業佔比多超過60%，後期商業運營將會給華潤和龍湖帶來穩定利潤。
龍湖在首批集中土拍中獲取的18宗地中，有12宗地為住宅兼商業用地或綜合用地，純住宅用地僅6宗。
比如，在杭州土拍中，龍湖獲得的杭州市數字商貿城單元地塊為住宅兼商業地塊，龍湖可充分發揮自身商業運營優勢，提升盈利空間。
04
節奏分析：時間節奏如何掌握？
從供地節奏來看，22城兩集中供地第一批公告時間集中於3-4月，
二三批次公告時間則多在7-8月、10-11月。
考慮到公告、掛牌、競拍的時間差，首批供地大機率是全年唯一一批有望實現年內推盤轉化的地塊。
根據各地規劃局披露的全年及二三批次供地計劃，我們可以推算下半年的供地節奏。
從結果來看，上半年按公告日劃分的土地出讓高峰為4月，出讓面積為3422萬方。
下半年則為7月、10月，對應土地面積分別為3600萬方、2823萬方。
由於宅地公告到成交之間間隔約為20個工作日（一個月），因此下半年的成交高峰大致對應8月、11月。
從資金佔用角度來看，上半年度供地高峰4月對應出讓金約為6998億元，保證金1715億元。
我們用首批供地的容積率、成交樓面價（假設100%成交）、保證金比例來推算，
預計下半年的出讓金峰值（8月、11月）分別為7982億元、4958億元，對應保證金約為1981億元、1371億元。
因此房企要注重現金流管理和拿地節奏。
05
現金流管理：銷售回款如何精準監控？
透過對22個集中供地城市第一輪土拍進行利潤測算，
大部分房企第一輪拿地專案基本面臨不賺錢或者虧錢境地。
第二、三輪集中拍地將在8月和11月到達高峰，這對房企銷售回款和現金流匹配能力提出了更高要求。
今年，政府嚴卡預售證的情況仍舊沒有改變。預售證動輒被卡上幾個月，開不了盤，回款就有問題。
比如杭州某龍頭房企，2020年權益銷售額是700億，回款約500億，這個數字本可更高，但因為有的專案取證困難，到今年才開盤，影響了當年的回款情況。
另外，今年以來全國各地的銀行基本上都掀起了一股“房貸荒”的現象。有的銀行直接不受理房貸業務，有的雖然受理，但放款期限被大大的延長。
因此，房企有效提升回款率，回籠資金，保障拿地資金在時間節點前到賬，成為當務之急。
下面以愛德數智經營看板回款分析模組為例，看如何
透過數智化系統精準監控銷售回款。
數智化經營看板的回款分析模組主要展示專案的
回款率、未回款分析、逾期未回款賬齡和回款趨勢。
未回款分析可細化到未達標草簽、待放款、限價草簽、形象進度未達標等8大金額指標，
管理層可及時瞭解未回款的具體原因並採取相應措施促回款。
未回款金額分為正常未回款金額和逾期未回款金額。對逾期未回款金額進行賬齡分析，具體賬齡區間可靈活設定，例如“＜3個月”“3-6個月”和“6個月以上”等。
系統還可結合未回款原因、未回款逾期情況等多種因素
對未來回款趨勢進行預判。
總結
在國家“房住不炒”大背景下，透過集中供地方式，“限地價”“限房價”“競配建”等附加條件，達到“穩地價、穩房價、穩預期”目的。
總的來說，宋都退地其實只是首輪集中
土拍後遺症在杭州爆發，折射的是房企普遍面臨的盈利難題。
在這種低利潤趨勢下，房企透過拓展多元化拿地渠道，提升多元化拿地能力，將是平滑利潤率的一大出口。
同時，在集中供地城市，
8月和11月為第二三批次供地高峰，房企要在時間節點前猛抓回款，並且注重資金調配，提高資金利用率。
此外，最近監管部門要求“買地金額不得超年度銷售額40%”新政出臺後，高槓杆、高負債實現彎道超車的路數基本被堵死。
未來，房企想獲得相對不錯的利潤，只能加強精益管控，向管理要效益。
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