2020年的年報顯示，
中南建設
（000961。SZ）完成了兩件事情：
充分釋放利潤、降槓桿至安全範圍。
這家黑馬
房企
，從200億元銷售規模增長到2000億元，僅僅用了五年時間，而後他們決心轉變發展模式：
“未來更看重經營效率，看重經營質量”。
中南建設對管理層股權激勵的考核條件中承諾，2018年起連續四年歸母
淨利潤
，相較2017年的增長幅度不低於：
240%、560%、1060%、1408%。
這是不可思議的增長幅度。
也就是說，中南建設2020年需要完成70億元的歸母淨利潤（歸屬上市公司股東淨利潤）。年報顯示，中南建設實際完成70。8億元，同比大幅增長70。2%。
淨利潤大幅增長，得益於中南建設高速增長帶來的未結算收入、毛利率的保持、銷售費用和管理費用的下降，以及聯合營企業專案進入結算階段。
淨利潤大幅增加，使得中南建設2020年度加權平均淨資產收益率高達28。18%，同比增加6。6個百分點。
當然，對於中小股東來說，經營模式的轉變還在於是否願意分享利潤。
中南建設2020年擬每股派發0。556元現金紅利，預計共派發21。27億元，佔歸母淨利潤的30。05%，分紅佔比首次突破30%。
如此一來，中南建設的股息回報率超過7.6%，在地產行業內名列前矛。
在“三條紅線”融資新規面前，這樣一家規模快速增長的房企，中小投資者更為擔憂其高槓杆消化不良。
從年報來看，中南建設降槓桿很堅決，一個數據足以直觀體現。
在2020年年中的時候，中南建設的有息負債為781.4億元，到了年末的時候，有息負債資料僅僅微增至799億元。
可見，2020年三季度出臺的“三條紅線”新規，加快了中南建設降槓桿步伐。
加上股東權益和貨幣資金的增加，中南建設2020年末的淨負債率為97。3%。而在2017年最高峰時，中南建設的淨負債率高達236。9%。
有息負債不僅僅是總量控制，還在於長短負債結構的改變，短期有息負債佔總有息負債為29。25%，同比下降5個百分點，結構更加均衡。
“三條紅線”中，中南建設已經達標兩條，淨負債率和現金短債比，另外一條扣除預收款項的資產負債率，受限於中南建設高額的合同負債暫未達標。
但合同負債是未結算的營業收入，為中南建設的未來業績釋放奠定了基礎。
業績會上，中南建設管理層承諾，希望在明年達標最後一道“紅線”，主要措施是：
保持合理銷售增速，未來複合增長率目標是10%，一方面降低預收款項，另一方面充分釋放利潤，增加股東權益；
增加少數股東權益，增加並表專案資本金；
針對性的調整資產負債表，在新增專案時動態監測資產負債，以隨時做出調整。
無論是泰禾的2000億元“魔咒”，還是金茂的業績“暴雷”，都預示著2000億元銷售規模，是一家房企發展模式轉變的關鍵節點。
規模增長、利潤釋放、控制負債，則可以成功實現從規模向質量轉變，如果一味追求規模，同時管理水平掉檔，在目前融資新規中，“暴雷”幾乎無可避免。
中南建設給出的經驗，用一組資料可以總結：
從2015年銷售規模增長開始，到2020年為止，中南建設的銷售規模增長了10倍，經營活動的現金流入增長了4倍，有息負債僅增長了2.5倍，融資活動的現金流入增長了2.7倍。
這是一個蘊涵著諸多資訊的資料，簡單來講，那就是“野心需要匹配能力、剋制有時比努力重要”。
資本市場對中南的降槓桿反應積極，年報釋出的次日，中南股價翻紅往上。
2020年末，評級機構
穆迪
將中南建設主體信用評級從B2正面上調至B1穩定；標準普爾將中南建設的長期發行人信用評級由B穩定上調至B+穩定。
目前來看，這是一個2000億規模房企降槓桿的最佳樣本。