物業管理費測算指引
（僅供參考）
1.
目的
確定合理的物業費收費標準，為物業管理的正常經營提供保障。
2.
範圍
適用物業公司及物業管理專案的物業費測算。
3.
職責
根據接管物業管理小區的實際情況，由物業公司人事部門負責所接管物業管理小區的組織架構及人工成本測算，企管中心（品質部）負責裝置、清潔、綠化成本的測算，財務部門根據人事部門和品質部門提供的資料對小區的管理服務費進行綜合測算。
4.
方法及過程控制
4。1 物業費的測算方法一般有兩種：1。列舉法，2。倒推法（比較實用）
列舉法一般適用根據預定的物業管理標準，測算物業費單價；
倒推法一般適用根據預定的物業費單價，測算出合理的物業管理服務標準。
在實際工作中，一般是兩種方法結合使用，互相印證。
4。2 列舉法中所預定的物業管理服務標準是根據被測算物業的基本情況及客戶需求和法規政策要求來制定的。
4。3 倒推法中所預定的物業費單價根據對當地物業管理行業情況進行考察、調研、分析，參考當地同類型、同檔次物業收費價格的基礎上核定。
4。4 將列舉法測算的物業費與倒推法測算的物業費進行比較，綜合調整，得出一個較合理的收支平衡的收費標準及各專案費用比例。
4。5 為了測算的方便，將所有費用按物業管理服務的性質和專用裝置等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產費用、物料消耗、物業公共費用、其它。
4。6 注意事項：
l 南北差異，注意南北地域在裝置、設施方面的不同，從而帶來的費用測算上的差異；
l 法規差異，注意各地在前期物業服務指導價、勞動法規、保險條例、徵收稅率等方面不同而帶來的費用測算上的差異。
4。7 物業費測算公式為：
物業費單價＝所有費用的總和÷參加測算的物業收費總面積
4。8 物業管理收費面積的確定
物業管理收費面積的依據是開發商提供的物業資料（以提供給銷售部門的售樓面積為準，如有當地土地資源規劃管理部門所批覆的《竣工查丈報告》則以此報告為準）。
面
積
統
計
表
（單位：平方米）
注：如購房合同中面積已包括分攤公共面積，則按此面積直接統計，如個別地區法規要求合同中按套內面積計或按套計，則應加入分攤管理費面積。
4.9 列舉法測算
4。9。1 人工費用的測算
4。9。1。1 組織架構的確定
根據專案經營管理的規模、複雜程度、智慧配套、樓宇型別、數量、檔次、功能及設施配備、周邊環境、以及委託方對物業管理服務的要求等實際情況，對組織架構、崗位編制進行預測。
4。9。1。2 人工費用的測算
根據確定的組織架構，遵循相關法規要求及公司《薪金福利標準》進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節費、其它。
4。9。1。3 工資的測算（單位：元/月）
根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規定進行人員工資的測算。
人員工資構成表
單位：元
4。9。1。4 獎金及雙薪（單位：元/月）
根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規定進行獎金、雙薪的測算。
獎金及雙薪
單位：元
4。9。1。5 工資附加費（單位：元/月）
按照政府規定及公司《薪金福利標準》進行工資附加費的測算。工資附加費計提的標準按國家規定的標準計提。
4。9。1。6。 社會保險費的測算（單位：元/月）
按照當地勞動部門的規定進行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標準差異較大，在測算時請注意區分）。
4。9。1。7 補貼及過節費
根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規定進行補貼、過節費、上下班交通補貼的測算。
補貼及過節費
單位：元
4。9。1。8 其它
未列入以上五項但計入人工費用的，如員工活動費用等。
4.9.2
行政費用的測算（單位：元/月）
4。9。2。1 低值易耗品購置費用。
4。9。2。2 物業服務中心辦公用水電費。
水費根據物業服務中心水費的使用情況（包括飲用水）：
使用水費金額＝使用量（立方）/月×水費收費單價
飲用水金額＝飲用水（桶）/月×桶飲用水單價
電費根據物業服務中心的照明、空調、辦公裝置配置的情況：
照明用電費用＝辦公照明的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×電費收費標準
辦公電器用電費用＝空調等辦公裝置的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×電費收費標準
4。9。2。3 辦公裝置維護費用。
主要指影印機、傳真機、印表機、空調等裝置每月的保養費。
4。9。2。4 通訊費。
物業管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網路通訊費、其他通訊費用、對講機等。
4。9。2。5 公務車輛費。
根據管理服務業務的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。
4。9。2。6 交際應酬（公關維護）費。
4。9。2。7 電腦維護費用。
根據物業服務中心配置的電腦數量以及管理處業務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網路使用費、軟體開發費用的分攤等。
4。9。2。8 資料費。
因需要訂購的資料、書籍等費用。
4。9。2。9 諮詢及訴訟費。
聘請法律顧問的費用分攤，業主拖欠物業費向法院提請訴訟的訴訟費。
4.9.3
財產費用的測算
（單位：元/月）
4。9。3。1 折舊費用。
物業服務中心正常管理服務需要所購置的固定資產（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。
固定資產包括：
l 辦公裝置：電腦、影印機、傳真機、印表機、空調、電視機、保險櫃等。
l 清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。
折舊費用＝固定資產的原值÷固定的使用年限÷12月
4。9。3。2 資產的攤銷。
物業服務中心前期發生的開辦費按《物業委託管理合同》的合同期限進行分攤。
開辦費主要包括：前期購置的辦公裝置用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。
分攤費用＝開辦費發生的總額÷委託的管理期限÷12月
4。9。3。3 固定資產的修理費。
前期購置的固定資產，按固定資產折舊的15%計提修理費。
4。9。3。4 員工宿舍租金（地產提供宿舍，此項費用不計）。
4。9。3。5（財產）保險費（公共設施、裝置購買的保險）。
保險費＝（須投保的公共設施、裝置）總金額×保險費率÷保險受惠物業的總面積
購買保險是業主及物業管理公司規避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業主如有異議，必須經業主大會決定並形成法律檔案，否則物業公司會因未盡管理責任而喪失物業管理資格。
4.9.4
物料消耗的測算（單位：元/月）
4。9。4。1 服裝費的測算（單位：元/月）。
按照服裝的製作成本和使用年限進行分攤。
服裝費用構成表
單位：元
4。9。4。2 保安物料消耗。
根據物業管理所需配置的保安器材（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。
保安器材分攤明細表
單位：元
4。9。4。3 保潔物料消耗。
根據物業管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。
保潔材料分攤明細表
單位：元
注：如保潔專案外包，此項費用的金額以外包協議規定的金額為準。
4。9。4。4 環境、綠化物料消耗。
根據物業管理的綠化面積及綠化品種，按養護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區消殺等。
4。9。4。5 物業維修物料消耗。
根據小區配置的設施、裝置的清單，按照裝置的每天實際執行情況進行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。
物業維修物料分攤表
單位：元
4.9.5
小區公共費用的測算（單位：元/月）
4。9。5。1 公共電費。
根據小區設施、裝置的清單，按照裝置的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。
4。9。5。1。1 電梯系統電費。
電梯電費＝電梯數量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間（折算成小時數）×電費單價（元/度）
電梯通風、照明、降溫電費＝電梯通風、照明、降溫等裝置的數量×功率×30天×每天的使用時間（折算成小時數）×電費單價（元/度）
4。9。5。1。2 公共照明系統電費。
室內照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區公共景觀等所有照明系統的電費：
公共照明系統電費＝照明器具的功率×30天×相應照明電器的每天的使用時間（折算成小時數）的總和×電費單價（元/度）
4。9。5。1。3 供配電系統電費。
變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為準，或：
l 變壓器的電費＝（變壓器基本電費（總容量不同，基本電費有所差別）+超出基本電量的實際使用電量）×電費單價；
l 變壓器的電費＝變壓器功率×電費單價×24小時×30天
4。9。5。1。4 消防系統電費。
消防水泵（按每季度檢修2。5小時計算）＝消防水泵的數量×消防水泵的功率×電費單價×2。5小時÷3月
送、排煙風機（元/月）（按每季度檢修2。5小時計算）＝送、排煙風機數量×送、排煙風機功率×電費單價×2。5小時÷3月
中央控制室電費＝中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價
4。9。5。1。5 給排水系統電費。
供水變頻泵、潛水泵使用的電費＝泵的功率×數量×30天×每天實際工作時間×電費單價
4。9。5。1。6 泳池系統電費。（收費泳池不計此項）
泳池系統電費＝迴圈系統的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價
4。9。5。2 公共水費（單位：元/月）
4。9。5。2。1 綠化水費
根據小區綠化面積確定（如根據體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：
綠化水費＝綠化面積×0。03×50%×15天×水費單價（含排汙費、加壓費）
4。9。5。2。2 清潔用水
根據清潔面積測算：
清潔用水＝估算每天用水量×30天×水費單價（含排汙費、加壓費）
4。9。5。2。3 泳池用水（收費泳池不計此項）（可選）
根據泳池容積測算泳池水費：
泳池用水＝泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費單價（含排汙費、加壓費）
4。9。5。2。4 小區景觀用水
根據小區景觀的數量測算：
小區景觀用水＝小區景觀每天耗用水量×30天×水費單價（含排汙費、加壓費）
4。9。5。3 電梯執行費。
電梯保養費：
每部電梯每月保養費單價的總合
如果每部保養費單價相同，則電梯保養費＝電梯保養費單價×電梯數量
電梯年檢費：
電梯每月年檢費＝每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價×電梯數量）÷12月
4。9。5。4 公共設施養護費
根據小區配置的設施、裝置的清單，按照設施、裝置的使用壽命及保養週期進行維修費用測算（可參考下表的測算方法）。
物業維修物料分攤表
單位：元
4。9。5。5 社群文化費用
根據小區的本年度社群文化計劃確定所需的費用。
4。9。5。6 垃圾清運費
根據小區每天垃圾量確定：垃圾清運費＝垃圾量（桶）×收費單價
4.9.6
其它
4。9。6。1 稅金的測算（單位：元/月）
根據國家規定計提：
稅金＝（4。9。1項、4。9。2項、4。9。3項、4。9。4項、4。9。5項合計金額供參考）×稅率（增值稅）
4。9。6。2 管理酬金的測算（單位：元/月）
按照當地政府規定的比例計提管理酬金（北京10%）。
如：管理酬金＝以上包括稅金在內的所有費用×酬金提取比例
4.9.6.3 不可預見費用
該項費用按總支出的3%（參考值）計提
不可預見費用＝（4。9。1項、4。9。2項、4。9。3項、4。9。4項、4。9。5項合計金額）×3%
4.9.7
計算各類物業管理費的收費標準
根據測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構成明細表，計算出各類物業管理費的收費標準。
管理費構成明細表
單位：元/月。M2
注意：
被測算的物業可能存在以下幾種情況：同一單體同一用途；同一單體不同用途；不同單體同一用途；不同單體不同用途。這樣除了不同物業單體的管理服務費標準不同，即使對同一個物業單體，例如綜合性物業，既有商業部分，又有住宅或寫字樓部分，也會出現同一個物業內有不同的收費標準的情況，特別是現今萬科開發的多為大盤，一塊宗地內物業用途的多樣性將使物業管理費的測算較複雜。
各類管理費的測算還應參照當地政府制定的《物業收費指導標準》及相關規定。
4.10
倒推法測算
4。10。1 根據對當地物業管理行業情況進行考察、調研、分析，參考當地同類型、同檔次物業收費價格的基礎上核定。
4。10。2 根據物業面積計算出總收入。
4。10。3 按成本比例經驗值分別計算各專案所分攤費用。
附：優秀物業管理成本構成比例經驗值（僅供參考）
優秀物業管理成本構成比例經驗值
4。10。4 按各專案分攤費用推測出合理的物業管理服務承諾。（推測方法是按列舉法的細分內容，倒過來推測）
4.11.
綜合比較調整
物業管理費對比調整表
單位：元
注：
可將以上六項內容進一步細分進行比較調整。