聊完江南CBD的海月江南，在當初同場土拍，金山綠軸供應了最後一幅住宅地塊，被大東海拿下，即目前的大東海天樾。
專案打出的宣傳是200平米左右的“總裁行宮”，由於個人打工人氣息過濃，為了避免尷尬，就在外圍大概看了一圈。
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樓盤規劃
大東海天樾：備案名（玉瀾公館），地處：劉宅路與鳳崗路交匯處北側。
專案佔地17。84畝，規劃2棟17層樓棟，配建了一棟公租房，有意向的總裁需要注意。戶型數量（個人計算）：205平米：32套，193平米：60套，151平米：8-10套，合計102套。
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樓盤土拍
2021年2月3日，大東海以限價5。07億元+配建1500㎡自持社會租賃住房競得宗地2021-04號地塊，平均樓面地價18553元/㎡，可售樓面價約22975元/㎡。土地面積：17。84畝，容積率：2。3，限高：60米。
商業建築面積不少於2000平方米，不超過2500平方米，同時配建全齡化養老設施2000㎡、街道衛生服務中心2000㎡，回購單價6423元/㎡。
分析：2021年初土拍，大東海以限價+競配拿下綠軸的小型純商地塊，地塊優勢在於限高60，容積率2。3，不過僅17畝，開發空間過小，加上梯形，社群不太成型。
由於競配公租房，導致專案純商有所缺失，對於本來就小的地塊，還要求配建政府回購的配套用房，扣除商業+配套面積後，商品房部分面積19856㎡，體量較小。
由於存在配建，導致實際樓面價2。29W，對比去年隔壁的大名城地王，可售樓面價2。34W，差距並不大。
按目前綠軸的備案價來看，預計在3。2W，差價9K，利潤中規中矩，不過從目前規劃的戶型來看，房企預計也想透過大平層來提高利潤。
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戶型情況
151平米：四房兩廳三衛，位於1號樓西側的小高層，一梯兩戶，與海棠映月158戶型類似，包心佈局，三開間朝南，南側雙主臥設計，右側衛生間暗衛，同時餐廳沒有獨立空間，客廳牆被臥室門隔斷，這些基本是這個戶型的通病。
193平米：五房兩廳四衛，四開間朝南，2T2設計，比較主流的佈局，搭配了傭人房，主衛設計雙臺盆，有了一點豪宅的氣息，缺點在於右側是暗衛，客廳背景牆被臥室門隔斷，空間感一般，
同時入戶門直穿臥室走廊，敏感人士需要注意。
203平米：五房兩廳五衛，位於東端頭，兩梯一戶，傭人房獨立出入，豪宅氣息更濃。戶型設計成觀景佈局，縱深較大，除了傭人房外，設計了四個衛生間，其中三個是暗衛，今年福州之最，作為豪宅設計，主臥連衣帽間都不存在，僅僅在不大的衛生間設計了雙臺盆。
個人感受：戶型從電梯進場給人豪宅氣息，但是深入房源內部，工作室的氣息更濃，客廳作為辦公區接客，南側5間房，正好作為群租的員工房，適合創業總裁。
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區位情況
專案位於金山綠軸，距離五號線350米，西北側開發中的金山萬科裡，距離倉山萬達1公里，右側500米省立醫院金山分院，天翔拿下開發的體育綜合體，可以說配套比較齊全。宣傳的湖心島，右側人工湖，作為203戶型的觀景，不過實地檢視，用池塘形容比較貼切。
雖然周邊配套多，不過隔壁目前還存在一座古建築，同時還有個大硬傷專案東南側存在劉宅垃圾轉運站。總的來說，配套相對齊全，只不過作為豪宅定位，沒有特別的稀缺資源加持。
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價格情況
專案目前還未對外，不過從周邊同地塊的備案價來看，預計在3。2W左右，做個對比看看：
1、大名城紫金九號：純商地王，大戶型3。3W
2、龍湖天序：50%安商房，備案均價3。2W
3、建發和璽：純商小地塊，備案均價3。2W
分析：對於專案的備案價，如果不出意外，會在3。2W左右，對於目前金山綠軸區域而言，大戶型疊加3W以上的均價，總價基本在500W左右。
不過對於專案而言，由於大部分產品都在200平米左右，總價大約在650W左右，雖然有江濱豪宅存在，不過江景與池景，稀缺資源差距較大，按目前的定位，已經是金山生活區的頭部極限。
從目前幾個新盤的去化來看，雖然上半年改善大平層熱銷，但是並不代表越大越好賣。舉兩個例子。
1、建發和璽：137-169平米，專案首開成績較好，但是後續加推的169戶型，依然遇到了一定阻力，雖然目前網籤已經接近清盤，但是整體來看，169產品對於金山板塊的購買力而言，還是略顯過高。
2、正祥鳳林別舍：98，143平米，位於奧體僅67套的袖珍盤，雖然樓面價2W，不過備案價2。9W，截至目前網籤房源集中在98平米，大戶型出現了滯銷。
對於上述兩個例子，其實也反應了目前福州樓市，雖然上半年改善盤吃香，但是並非“大即正義”，目前類似君蘭和鳴等也因為區位調整戶型門檻，對於該盤而言，設計這樣的產品，對於市場的挑戰很大。
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設計分析
對於大東海設計成如此大的戶型，按目前金山的客源接受度來看，設計成2T2，110左右的產品可能更匹配，為何要設計200平米左右的產品，個人猜想：
1、因地塊指標限制，面積並不大，地形不太規整，設計成大戶型，總房源僅100套左右，比較好控盤，做成110左右的產品，會與附近兩個新盤成為競品
2、改善盤熱銷所致，福州上半年改善盤熱銷，同時還有額外溢價，對於房企而言，3。2W的備案價，對於小地塊而言利潤無法滿足，直接突破天花板，挑戰頭部極限，祈求利潤最大化
分析：不管原因如何，大東海在金山的這次嘗試，可以說是個突破，在日常生活配套齊全的區域，沒有特殊景觀資源，設計200平米的大平層產品，這不單單是考驗金山頭部的購買力，更是考驗整個區域對於土豪的吸引力。
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樓盤總結
專案位於金山綠軸，優勢在於周邊配套比較齊全，劣勢在於地塊偏小，存在垃圾轉運站，配建公租房，購房門檻較高，個別戶型設計相對一般，新晉房企未來品質存疑。對於專案而言僅100套左右的房源，總量不算多，目前關注點在於，是否會出現額外加價，還是出現滯銷。
開個玩笑：100套總裁行宮，搭配一棟公租房，旁邊配個人工湖。設計定位還是比較貼合實際，既能覆蓋老闆與員工的居住需求，同時還避免了目前公租房隔離的爭議，當然還能喊出霸道總裁的那句slogan：
“我要讓所有人知道，這個魚塘被你承包了”。
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題外話
對於大東海而言，新晉房企，當初在福州主要以安商房為主，由於資金雄厚，在前兩年樓市遇冷期，靠著自身優勢，拿下了不少價效比較高的地塊，目前也基本做到資金回籠。
不過目前看房企在售專案，三江口的大東海江山府，已經錯過了學區房炒作高峰期，大盤已經出現一定滯銷，目前在金山這個小專案，做出極限產品，又是一次嘗試，挺符合長樂人的大膽創新。
新晉房企在體驗了安商房的幸福後，也開始放大腳步，只不過未來是否能一帆風順，還需時間檢驗。