作者：董馨
率先入局，爭做TOD模式先行者
十餘年前，TOD這一盛行於紐約、東京、香港等國際化大都市的城市開發先進理念，在中國內地還只是一個圖紙上的概念。彼時，房地產處在追求高週轉、規模為王的主流浪潮中，門檻高又“費力不討好”的軌道物業鮮有人問津。
今年是“十四五”規劃開局之年，“十四五”規劃提到要加快建設交通強國，完善綜合運輸大通道、綜合交通樞紐和物流網路，加快城市群和都市圈軌道交通網路化。
4月份，國家發改委印發《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》提出要“建設軌道上的城市群和都市圈”、“促進超大特大城市最佳化發展，推動開發建設方式從規模擴張向內涵提升轉變”、“提升市政交通、生態環保和社群等治理能力，有效破解大城市病”、“探索推行混合產業用地供給、分層開發、立體開發和以公共交通為導向的開發（TOD）等模式”。
另據中國城市軌道交通協會公佈資料顯示，截至2020年12月30日，中國內地累計有45個城市開通城軌交通運營里程路線7978。19公里，遠超過此前的“十三五”規劃里程6000公里，政策加持以及城軌建設的加速使得可有效提升城市土地利用效率和空間價值的TOD模式迎來前所未有的發展良機。
目前，TOD模式已然成為新型城鎮化、交通強國戰略政策背景下房企發力的重要方向。2020年，多個城市推出TOD規劃名單，部分城市也開啟了TOD發展元年，越來越多的龍頭房企也看到了TOD模式的發展前景，紛紛湧入這一賽道。
然而，與軌道物業結緣的京投發展卻早已看到這一藍海市場的廣闊發展前景，率先入局，將TOD模式引入內地。作為深耕TOD領域軌道物業開發十餘年的老玩家，京投發展已形成以地鐵停車場上蓋綜合開發為核心，沿軌道物業上下游進行縱向拓展的多元化發展模式，開創了獨樹一幟的地鐵停車場綜合開發模式。同時，京投發展在成本控制、開發進度把握、品質管理、產品呈現效果等方面擁有不可替代的競爭優勢。
作為國內唯一一家以地鐵停車場上蓋綜合開發為主營業務的房地產開發企業，京投發展目前在北京已打造了四個典型TOD模式專案——西華府、琨御府、公園悅府和嵐山。其中，琨御府專案致力於將城市核心地帶稀缺的土地資源打造為城市花園綜合體，涵蓋城市軌交樞紐、商辦、住宅公寓等多種業態，是中國TOD模式的極具代表性專案。
謀局佈陣，首創“TOD智慧生態圈”開發理念
城鎮化發展過程中，交通擁堵、空氣汙染等“城市病”是一道迫切需要解決的難題。相關專家建議“十四五”時期需加大推廣“生活圈”理念，在步行15分鐘範圍內設定超市、學校、綠地、健身設施等城市公共服務設施，推動實現產城融合、職住平衡，這樣不僅可以提升城市的宜居性，也有助於解決交通問題。
這與京投發展“TOD智慧生態圈”開發理念與實踐不謀而合。2018年，京投發展在行業中率先創新提出“TOD智慧生態圈”開發理念，即在以軌道物業開發為代表的綜合開發範圍內，將智慧思維和科技作為主要工具，實現人文、自然、產業等生態價值共存與提升的一個閉環系統，為城市、地鐵、市民提供可持續性價值與服務，實現便利高效的幸福生活。
基於大體量的地鐵停車場上蓋，京投發展引入了住宅、公寓、商務辦公、康養中心、社群醫療、公園生態、便民商業、優質教育資源、公交樞紐等，構建出一個15分鐘步行範圍內的中心型TOD社群。
基於地鐵站點，京投發展構建了10分鐘步行範圍內的站點型TOD社群。多元業態垂直、複合組合，提高了城市土地的利用效率，不同年齡、不同身份的人，在這樣的社群裡都能夠輕鬆、自在地享受生活，人群的多樣性也會增加社群的活力。
其中，嵐山專案代表了京投發展“TOD智慧生態圈”進化理念的最新實踐。嵐山專案的產品力升級體現在整體規劃、交通動線、建築設計、結構轉換、園林設計、地下商業規劃、公共空間佈局等多方面，真正為城市為業主帶來幸福升級。
在規劃層面，嵐山專案充分考量與周邊環境的協調性、與西山的融合，採用一體化開發設計方案，創新性地將車輛段融入西山的大環境中，用連綿起伏的建築形態展現優美連貫的城市介面，形成“看不見的車輛段”。
同時，“一線兩軸三區”的整體佈局，以北清路城市沿街主介面作為城市天際線，遵循TOD開發模式，南北軸線用於串聯軌道交通、商業辦公與居住；東西軸線為貫穿咽喉區和上蓋區的景觀軸線，引導人群以最短路徑到達不同高度空間。而落地區、咽喉區上蓋、庫區上蓋，分別規劃商業辦公、文創產業及人才配套居住功能，呈現西山腳下宜居又宜業的幸福之城。
此外，蓋上園林的營造，充分利用所處地勢高差優勢，採用“造景、導景、點景、借景”的設計手法，以多維立體景觀與西山相融共生，形成“三區一體、三重一院”的整體格局，並以靈活線路和多樣植被，打造健康休閒、鄰里交往、家庭遊樂和生態自然四大生活場景。9處具有功能律動的下沉庭院，進一步豐富空間的視覺觀感，也為服務配套升級提供場所支援，凝聚未來生活的幸福模樣。
洞察需求，打造“幸福生活”藍本
隨著越來越多的企業加入TOD開發陣營中來，單純的技術和經驗門檻已經不再是決定性因素，如何把TOD和未來的生活方式做結合，如何提高幸福的效率成為TOD發展過程的關鍵。
在持續洞察使用者不斷變化的需求基礎上，京投發展得出結論，使用者主義正在推動商業邏輯產生巨大變化，即從產品中心主義到使用者中心主義、單維價值創造向多維價值創造、功能化產品向生活方式的轉移。
這一新思考指導著京投發展在產品服務層面的新實踐。作為無錫地鐵、京投發展和中鐵四局三大國企聯合開發的範本，愉樾天成自立項之初便進行了廣泛而深度的使用者需求研究，時間持續近2年，受訪人數超過1萬人，研究內容從常規的物質需求到深層次精神需求、從傳統產品需求到生活場景需求，著力捕捉各年齡段人群的行為習慣，甄別其需求頻度，進而繪製出覆蓋9類人群、50+生活觸點的使用者地圖，使京投發展對使用者有了更加細分、更加深度的認識，也為後續做相應的產品和服務研發提供準備。
在使用者地圖指引下，京投發展進一步挖掘出超過80個使用者痛點，基於痛點的識別，透過380項+的普遍性服務來解決廣泛的使用者需求，同時有200項+針對特殊性的服務需求，解決使用者關鍵時刻特殊的需求。這些需求研究根據相應人群和頻度進行變化，最終實現產品和服務研發的落地。
在京投發展看來，生態是基礎，智慧是手段，最終目的是提高幸福的效率。而幸福是透過遞進的滿足、痛點的修復實現長久且有意義的快樂。無錫愉樾天成貫徹“生態、智慧、幸福”三大主題，是“TOD智慧生態圈”開發理念與無錫城市氣質創新融合後的全面升級。它同時也體現著三大國企強強聯合打造TOD幸福生活新藍本的決心與實力。
在大量深度調研基礎上，京投發展認為客戶心中對於幸福定義的首要因素是健康，因此，居住環境的健康、效率、舒適和幸福成為京投發展首要關注點。愉樾天成透過創新引入WELL體系、中國綠建三星體系，不僅實現了國內WELL認證的TOD社群，更在空氣、水、營養、光、健身、溫度、聲環境、材料、精神、社群等多個細分指標上，積極落位生態理念，守護業主家人的居住健康。
同時，在愉樾天成，京投發展嘗試透過微網連家庭、內網連社群、外網連社會，構建以物聯網為核心的三網合一智慧生態體系，串聯起物業、商業和生活板塊多個觸點，實現高效便捷生活。AI增強的全區監控安防等八重智慧安防體系，無死角守護社群安全，並以歸家動線實現智慧家居體驗。
此外，基於無錫當地居住生活習慣及城市特質，愉樾天成創新歸納九大客戶群體需求，針對嬰幼兒、青少年、年輕人、中年、老年五類家庭以及獨居老人、病患家庭、養寵家庭、訪客等四類特殊群體，進行痛點需求的高頻次和低頻次梳理，挖掘600多個生活痛點細項，透過建築設計、景觀設計、物業管理、商業空間、APP開發等，全面解決不同群體的居家生活需求，還原幸福美滿的生活嚮往。
在眾多房企還停留在爭搶專案高地、實現產品更新升級的現狀下，京投發展已經從產品營造轉為服務力提升，開始著重生活方式和生活場景的打造，為行業發展提供了切實可行的美好生活藍本。
未來，京投發展將透過越來越多的地鐵停車場上蓋綜合開發專案，為城市、地鐵、市民提供可持續性服務，激發城市活力，帶動區域經濟發展，為更多的消費者打造“地鐵一體化集約生活”，不斷推動TOD行業以及整個房地產行業健康可持續發展。
