火爆，毫無懸念！第二批公募REITs已經超募，即將等候比例配售。
《國際金融報》記者瞭解到，11月29日，第二批公募REITs正式面向公眾投資者開售，這部分發售情況與前期網下發售同樣火熱。截至當日收盤後，據渠道方面知情人士透露，華夏越秀高速REIT公眾投資者認購規模已超30億元，建信中關村REIT公眾投資者認購規模已超90億元。這均遠超前期預計的募集規模。
根據基金髮售公告，華夏越秀高速REIT和建信中關村REIT面向公眾投資者開售的份額分別為0。27億份和0。8075億份，按照基金認購價格，募集規模預計分別為1。917億元和2。584億元。加上前期的戰略配售和網下發售兩部分規模，總募集規模預計分別為21。3億元和28。8億元。參照上述認購規模，二者配售比例或將分別在6%附近和3%以下。
1日合計認購超120億
首批公募REITs曾在開售階段起了個好頭，第二批產品也延續甚至超越了前者的認購熱度。
公募REITs，又稱“基礎設施投資基金”，華夏越秀高速REIT和建信中關村REIT所投底層資產分別為高速公路和產業園等基礎設施，此前已經完成網下詢價，詢價結果遠超預期，平均有效認購倍數超過50倍，遠超首批公募REITs平均認購倍數。
兩隻公募REITs的發售方式均有三種，分別是戰略配售、網下發售、公眾投資者發售。11月29日，兩隻公募REITs正式面向公眾投資者發售，均在當日下午5點結束募集。關於渠道方到底賣了多少，基金公司會設定多少比例的配售，這令眾多參與認購的投資者頗有期待。
“整體還不錯”，11月29日盤中，發行第二批公募REITs的某家公司相關人士曾向《國際金融報》記者表示。下午3點左右，記者接到渠道方面人士的透露，截至發稿前，華夏越秀高速REIT和建信中關村REIT面向公眾投資者的認購規模遠超預計募集的規模，前者認購規模已超30億元，後者則超過90億元。
記者根據基金髮售公告計算，華夏越秀高速REIT和建信中關村REIT總募集規模預計分別為21。3億元和28。8億元，其中，面向公眾投資者的募集規模分別為1。917億元和2。584億元。儘管面向公眾投資者募集的規模較少，但二者合計超過120億元的超募規模，可以窺見投資者對此類產品的熱情。若按照最初預計募集規模1。917億元和2。584億元分別進行比例配售，前者預計獲配比例在6。3%左右，後者預計在2。8%左右。
兩隻公募REITs涉及的底層資產高速公路和產業園區，分別屬於特許經營權類資產和產權類資產，其收入來源主要包括租金收入和車輛通行費等。
排排網基金銷售公司產品經理徐聖雄在接受《國際金融報》記者採訪時表示，目前根據第二批REITs網下發售情況來看，該類產品還是廣受機構投資者的追捧。不過對於個人投資者而言，其與股債低相關度的特點，也會成為一部分客戶資產配置中青睞的一環。
被瘋搶的REITs如何選
REITs雖然在場外認購一份難求，但後續在二級市場上市交易後，也留下了眾多交易機會。
首批REITs還在延續著上市後的較好表現，場內交投情緒高漲，東方財富Choice資料顯示，截至11月29日，多隻REITs上市之後漲幅超過20%，由於各自底層資產存在差異，表現略有分化，少部分漲幅為負。
場內整體呈上漲的趨勢也讓眾多投資者對這類創新型產品充滿了期待。記者從上交所和深交所官網瞭解到，目前同期的第二批公募REITs中，還有2只已受理或已獲得反饋，分別是臨港東久REIT和交建高速REIT，管理人分別是國泰君安資管和華夏基金。
國金證券認為，第二批基礎設施公募 REITs 仍具備較好的配置價值。一方面，首批公募REITs 上市表現亮眼，第二批公募 REITs 機構認購倍數大幅提高，均表明其配置價值受到市場的進一步認可；另一方面，第二批公募 REITs 的底層資產質量較好，後續現金流有一定保障。具體來看，產業園區類 REITs 的上市表現或整體好於高速公路類。
從目前已經發行的公募REITs來看，其投資的底層資產按照產權型別可主要分為特許經營權和產權類。按照資產型別主要分為倉儲物流、園區基礎設施、交通基礎設施、生態環保等型別，封閉期20年-99年不等。
在具體產品選擇上，徐聖雄認為，公募REITs基金資產屬性決定其風險收益還是處於債券和股票之間，其長期淨值走勢可以參考“固收+”策略，不過短期受到市場追捧，且規模較小，產生了一定範圍內的溢價；REITs基金投資的核心還是在於底層資產的投資邏輯，像目前主要分為所有權和特許經營權兩類，內在邏輯還是有較大區別的。
私募排排網財富管理合夥人榮浩認為，從目前上市的REITs來看，收益想象空間有限，但其具有穩定性好且投資週期長的特點，這更適合有專業專案盡調的機構投資方和專業個人投資者參與。對於個人投資者的參與，可透過二級市場進行交易。
榮浩進一步分析稱，儘管REITs是淨值化產品，但是產品的設計邏輯和底層資產與普通公募差異較大。對於經營權類專案，如高速公路、市政等，收益來源主要是經營收益的現金分紅，在不發生重大突發事件的情況下，長期來看淨值收益是收斂的，與優質債券類似；對於產權類專案，如物流園區、產業園等，除了現金分紅外，資產增值預期也是會影響基金每年的淨值變化。無論哪種REITs，投資人都要認真閱讀招募說明書，充分評估其發展預期後，做出理性決策。
記者 夏悅超