24日晚，網上突然曝出一場地產圈的“羅生門”大劇。昔日合作伙伴突然互相開撕，一個指責不講武德，未經知會就向法院申請查封銀行賬號、房產；而另一方稱其搶走存放共管證章照的保險箱，並表示已報警，同時還向當地政府致函求助。
而事件的主角之一，正是此前因為理財爆雷的引發廣泛關注的佳兆業集團。
這究竟是怎麼回事？
昔日合作伙伴突然上演羅生門
據網傳截圖顯示，一份名為《關於懇請政府要求佳兆業集團停止非法行為的函》顯示，一家名為合凡（廣州）股權投資基金管理有限公司（以下簡稱“合凡”）向深圳市人民政府反映，控訴佳兆業集團在2021年11月22日晚，未經合凡方面同意，擅自搬走存放在二者共管的澎湃置業、深圳新萬怡、佳禧置業三家公司的證章照物品的保險箱。
截圖內容顯示，合凡管理的“合凡容翔伍號私募股權投資基金”向澎湃置業（深圳）有限公司投資人民幣34，620萬元，系持有澎湃置業45%股權的股東，佳兆業集團（深圳）有限公司（以下簡稱“佳兆業集團”）持有澎湃置業55%的股權。澎湃置業持有佳禧置業（深圳）有限公司（以下簡稱“佳禧置業”）51%的股權，佳禧置業持有深圳新萬怡房地產開發公司（以下簡稱“深圳新萬怡”）90%股權。透過層層控股，合凡管理的基金間接持有深圳新萬怡房地產開發有限公司20。655%的股權。
為保護基金的合法權益，據佳兆業集團、合凡與澎湃置業三家公司簽署的《投資協議》約定，澎湃置業的營業執照、公章及財務章，佳禧置業的銀行賬戶U盾、深圳新萬怡的銀行賬戶U盾以及存放在佳禧置業營業執照、公章、財務章等相關資料、深圳新萬怡營業執照、公章、財務章等相關資料的保險箱鑰匙，由佳兆業及和合凡共管。
最後，合凡表示公司目前已經向深圳當地警方報警。並附上請求當地警方查辦保險箱失竊案件的函。
而佳兆業方面，也流傳出一張落款日期為11月19日的部分通告截圖。截圖顯示，佳兆業集團與合凡簽署的《投資協議》已於2021年11月3日解除，佳兆業將恢復協議簽署前證照及銀行賬戶管理狀態。
對於解除原因，通告顯示，合凡公司在2021年11月3日，未經合理知會的情況下突然向廣州市南沙法院申請財報保全，凍結了佳兆業集團多個銀行賬號，多個專案公司股權及查封數百套在售房產，對佳兆業集團造成嚴重影響。
簡單來說，事情的起因就是，合凡方面沒打招呼，突然撕破臉皮凍結了佳兆業上億財產。之後佳兆業方面就解除了雙方合作，公司證章照恢復協議簽署前的管理狀態，22日晚，佳兆業方面拿走了共管保險箱中的證章照。
知情人士透露，雙方同時持有保險櫃的開箱鑰匙，但只有雙方同時在場的時候才能開啟保險櫃。
合凡資產稱，11月22日晚上，其投後人員發現放在佳兆業集團辦公地嘉裡中心的存放共管證章照的保險櫃的監控攝像被無故關閉，後發現該保險櫃不知下落，目前裡面的共管證章照物品亦不知去向。
據知情人士透露，深圳南湖派出所在接到報案後便去了現場調查取證，保險櫃依然完好，並未在合凡不知情的背景下被開啟。
事件發生後，有雪球網友調侃“融創：保險箱這事兒我熟呀。”據瞭解，在2015年，融創收購上海佳兆業談判期間，就曾發生裝有公章的保險箱消失的情況。
從合作到“分手”
不過值得注意的是，網上目前流傳的佳兆業《投資協議》解除的通告，並不是完整的，只有下半部分。而在25日下午，網上又流傳出完整版的通告，而佳兆業解除合作的另一個原因也被揭開。
通告顯示，合凡與佳兆業集團及關聯方澎湃置業於2021年3月12日簽署的《投資協議》約定，合凡發行的“合凡容祥伍號私募股權投資基金”透過向澎湃置業增資取得澎湃置業45%股權並依約募集及支付70000萬元的投資款。但截至2021年5月27日，合凡募集的投資基金金額僅為34620萬元，未按照協議約定足額支付投資款項。
一方面，合凡並未募集足額投資款，另一方面，合凡申請查封的數百套房產，其中包括佳兆業深圳、深圳市吉麗房地產開發有限公司、博羅縣桂芳園房地產開發有限公司名下價值約4。3億元的財產，以及澎湃置業名下價值6924萬元的財產。兩項財產合計約5億元。價值已遠超其實際募集的資金金額，屬於超額查封。
那麼二者為何從昔日合作伙伴轉變成如今的局面？
從佳兆業的通告來看，二者的合作起源於2021年3月，由於合凡實際募資額不到約定的一半，二者的合作已經隱隱約約出現了裂縫。而真正導致二者“分手”的原因，是地產行業下行的大環境。
據相關知情人士披露，9月，因地產行業形勢下行，合凡曾向佳兆業提出追加其他在售專案作為補充擔保；10月，合凡又以“暫停專案正常業務用印”與佳兆業談判，促使後者增加擔保措施。
與此同時，合凡又向法院遞交材料，申請對後者名下財產進行訴前保全。在合作方出現資金流動性問題時，合凡第一時間埋伏鋪墊蒐證，起訴佳兆業，希望提前退出合作專案，並要求收取投資本金20%的高額違約金，以期得到高額的投資回報。按年化計算，其收益率高達50%左右。
佳兆業對此向合凡函告，合凡未能依約配合履行包括但不限於配合用印等事項，已違反協議約定。基於其無故提出退出股權、超額查封及造成公司嚴重的經濟損失，佳兆業宣佈解除兩者的投資協議，並將恢復協議簽署前證照及銀行賬戶管理狀態。
並非首次和房企出現糾紛
這並不合凡第一次捲入房地產企業的糾紛。
在2020年11月，中國經濟網就曾報道合凡公司就曾因為在基金合同明確約定不允許贖回的情況下，仍為部分投資者辦理提前贖回，被中國證監會廣東監管局下達行政監管措施決定書（〔2020〕154號）。
另外，據行政監管措施決定書顯示，合凡公司共有三宗違規行為，除提前贖回之外，違規行為主要還包括：未按照合同約定的方式向投資者披露定期報告；未對部分投資者的風險識別能力和風險承擔能力進行評估，也未發現部分投資者的風險識別能力和風險承擔能力與該基金風險等級不匹配。
據企查查顯示，合凡公司從2020年7月至今，共涉及6其法律訴訟，其中兩起為合同糾紛、兩起申請訴前財產保全、以及一起股權轉讓糾紛和與公司有關的糾紛。與其有糾紛的房企公司包括碧桂園、恆大、仁禾。
其中，合凡與碧桂園在2019年的訴訟，在立案後不久就突然撤訴，整個過程還不到半個月。合凡與寧波仁禾的訴訟雖然過程要漫長一點，接近一年，中間經過了兩次開庭，但最終還是以合凡撤訴，解除對寧波用六資產管理公司和寧波仁禾房地產的全部財產保全措施結束。
起訴-和解-撤訴，這似乎是合凡的常用手段。從目前合凡和佳兆業事件來看，合凡突然向法院申請財產保全，凍結佳兆業上億財產，似乎是玩起了老花樣。
佳兆業大家都知道，那麼合凡公司究竟是什麼來歷呢？企查查顯示，合凡成立於2017年7月，註冊資本1133萬元，是中國頂尖的房地產私募基金的資產管理公司，其法人和實控人為姜海，持有公司76。35%的股份。
據瞭解，實控人姜海為合凡資產總經理兼創始人，負責統籌管理合凡資產，他曾任職君華集團（現雪松資本）副總裁、復地集團戰略運營中心副總監、卓越集團企業管理部副總經理等，房地產從業10年以上。二股東伍方方為合凡資產創始合夥人，曾在國信證券、光大證券廣東分公司任職；三股東羅耀聰為公司副總經理，曾任頭部房企運營負責人。
而合凡的背後，是私募基金資產管理公司合凡資產。它是合凡資產的兩個私募基金管理牌照之一，後者旗下的另一個私募基金管理公司為深圳合凡資產管理有限公司。
據樂居財經2020年的統計梳理，自2017年成立至2020年這三年間，合凡股權投資所投的地產專案超過30個，合作房企包括碧桂園、恆大、融創、陽光100、中梁地產、藍光地產、新力地產等，多為大中型主流房企。其所投房地產專案中，順利退出的專案已達上十個。截至2021年第二季度，合凡資產共計管理75 只基金產品。主動管理類基金產品規模超300 億；投顧類產品規模超200億。
