題要
：富力“四面楚歌”，不知張力和
李思廉
是否相互埋怨過彼此？
出品/
商業大咖研究院
30天前，富力地產在“彈盡糧絕”之際，再次走上高利貸的絕路。
這是該公司自去年突破“三道紅線”後，又一次遊離在高負債的邊緣。
今年的富力地產，早已沒有了當年吞下
萬達
酒店資產包時的風光無限，相反當年萬達的苦楚，想必富力地產如今是深刻體會到了。
富力地產，到底怎麼了？
1、高利率發外債還能扛多久？
資料顯示，在中國房企前30強中，富力地產或許是去年日子“最緊巴”的大型房企。其不僅銷售疲軟、
債務
高企，融資也陷入困境，不得不在今年元旦前丟擲內部75折賣房的舉措。
然而，兩月過去了，曾經的“華南五虎”之首又開啟了借債度日的美好生活。
2月24日晚，富力地產釋出融資公告，宣佈其間接全資附屬公司怡略有限公司已訂立認購協議，擬發行於2024年到期的3。25億美元優先票據，年利率11。625%。①
根據公告內容，此次的發行票據將申請在新加坡交易所上市及報價，另外也不會在香港尋求上市。根據認購協議，J。P。Morgan、
瑞信
、
中信銀行
及香江金融將為票據的初始認購人。
富力地產表示，此次融資將用於在一年內到期的中長期債務再融資。簡單的說，就是準備借新還舊。
富力地產曾在2020年半年報中提到，未來另一項重要目標將從處理到期債務及管理資產負債水平兩方面改善公司的財務狀況，進一步降低負債水平。
事實上，在債務指標均突破“三道紅線”的背景下，富力地產的融資難度進一步加大，若想達到“綠色檔”，以2020年半年度財務資料測算，富力地產需要縮減債務規模高達逾700億元。
去年上半年，富力地產淨負債率高達177%，剔除預收款後的資產負債率70。2%，現金短債比僅有0。44。這對富力地產來說，其債務壓頂且連踩三條監管紅線。
但值得一提的是，富力地產在資金鍊緊張問題沒有解決之際，仍在高息融資。除了上月底剛發的美元債之外，其在今年1月也發行了一筆5億美元的債券，年利率11。75%。截至去年底，富力地產負債總額依舊高達3501。8億元。②
然而，對於富力來說，不僅債務高懸，其經營情況也十分不理想。資料顯示，2020年富力地產實現營業收入858。92億元，同比下降5。42%；實現淨利潤90億元，同比下降6。89%。
而體現公司盈利水平的毛利率更是出現大幅下滑，相比上一年下滑近10個百分點，唯獨讓人欣慰的是，富力資產負債率從81。32%下降到79。19%，但就這點降幅已經在今年二月底抹平了。③
可以說核心財務資料同步下滑，盈利能力持續趨弱，這對處於“危牆之下”的富力地產顯然十分不利。
禍不單行的是，富力地產去年還遭遇了世界三大評級機構
穆迪
、標普、惠譽的集體下調信用評級，這在前30強房企中也是相當罕見的。
據悉去年5月，穆迪將富力地產的企業家族評級由Ba3下調至B1，對其展望也從“評級觀察”調整至“負面”；8月，標普將富力地產及其子公司富力香港的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”。同日，惠譽也將富力地產的評級展望從“穩定”下調至“負面”。④
2、降薪裁員“賣家當”正當時？
然而，在富力資金鍊緊張、業績下滑的背景下，更難過的或許還有數萬名隨時存在“下崗風險”的員工。
去年11月就有傳聞稱，富力集團已暫停公司所有崗位的招聘，2021年要在2020年基礎上裁員30%。
儘管富力集團此後釋出公告澄清，並表示並無裁員計劃，但銷售指標難以完成之下，仍不免人心惶惶。
有員工稱：“我們的薪資都降了30%，好多人因此而離職，也有的是被勸退。許多部門上半年減少了約15%的人。”
的確，這一說法在富力地產的半年報中也有體現，截至2020年6月末，富力共有員工約39244人，而2019年末為62305人，半年內員工人數降幅達37。01%；總員工成本則同比減少18。89%至14。6億元。⑤
可見，當企業面臨危機時，員工自然也要做出犧牲。但對於富力地產而言，全指望裁員壓縮成本只是杯水車薪，其要想盤活整盤棋，則必須忍心割肉。
所以，在堅持許久之後，富力終於走上了萬達“賣家當”的老路。據市場傳聞，富力集團在海南的一個大型文旅專案，正在尋求買家。
據媒體報道，富力擬向一家國企出售海南富力海洋歡樂世界的股份。
而這個傳聞中要被出售的專案海洋歡樂世界，已經歷經八年，目前該專案“水樂園”雖然已正式對外營業，但由於位置偏遠，已開園部分人氣不足；此外，仍有相當一部分設施處於建設當中，仍需持續性投入。
業內人士指出，該專案前期已投入不少資金，後續仍要繼續投入，短期內要想實現盈利難度不小，這或許是富力考慮出售專案的主因之一。
然而，由於該專案短期內看不到盈利，而且體量又較大，在房企現金流整體都緊張的情況下，估計很難找到買家。畢竟對於房企來說，充足的現金流才是生命線，只有高速的資金週轉才能在當下薄利多銷的地產業“苟延殘喘”。
但天無絕人之路，靠資產高速週轉賺取薄利是國內地產商的套路，並不適用於國際地產巨頭。因此，在富力山窮水盡之時，國際私募巨頭
黑石
集團正式伸出援助之手。
去年11月，富力成功向黑石集團轉讓了廣州國際機場富力綜合物流園70%權益，作價44。1億。⑥
而此前，據富力董事長李思廉透露，富力去年擬出售的投資性物業和地產專案規模在120億元左右。照此來看，該公司僅靠黑石一個接盤俠似乎遠遠不夠。
3、回首“蛇吞象”前路多坎坷？
其實，富力地產“賣家當”續命似乎是冥冥中的因果迴圈。如果沒有幾年前那場“蛇吞象”般的世紀大併購，或許富力會走的更穩。
最終，收購萬達酒店成為“壓死駱駝的最後一根稻草”。雖然富力的酒店業務從2012年起連續3年酒店業務虧本，6年淨現金流為負，但其對酒店業務還是異常執著，臨時加入融創萬達的世紀交易，這讓富力一躍成為世界最大的五星級酒店商。
2017年7月，富力以約200億的價格收購了萬達77家酒店。據說，當時融創當時手頭吃緊，而萬達又想快刀斬亂麻，因此富力便有機會見縫插針，狠狠地砍價近137億，真是隨手撿了個大便宜。⑦
按理說，萬達酒店所處地段都很優越，富力能夠以6折的價格拿下這個專案，怎麼看都是穩賺不賠的生意，可富力卻忽略了自身的經營狀況。
要知道，酒店經營是長期的投入，需要很長時間才能回本。因此，富力看上去是撿了個大便宜，事實上卻是增加了債務負擔。
但這近200億的大併購並未擋住富力繼續併購的步伐，債臺高築的富力緊接著又併購了倫敦九榆樹廣場地塊。其實無論是接手龐大的酒店業務，還是併購海外專案，都需要縱橫捭闔的能力和存在一定的風險。
在這筆數字遊戲過後，等待富力的卻是債臺高築與業績萎靡。
2018年，富力酒店業務虧損額為0。89億元，而這已經是酒店業務連續第6年虧損，
數百億
收購的酒店對於富力而言就是燙手山芋。
富力此時總共擁有超過100家酒店，數量翻了好幾倍，營收卻沒有翻倍。重金投入卻又無法盈利，最終使其負債率大幅攀升。到2018年上半年，富力地產淨資產負債率較2017年年底上升17。9%至187。5%。
而與其相反的是，其他的房企都紛紛加入去槓桿的隊伍中。恆大提出，到2018年末資產負債率下降到60%左右；
五礦地產
與融信也表明將進一步降低淨負債率……
在中央嚴格限制房地產企業貸款融資的大背景下，盲目的跑馬圈地只能加快“大廈將傾”的步伐，堅定不移的轉型才是地產企業活下去的“王道”。
4、創始人“情投意合”做錯了什麼？
然而，有意思的是，導演那場世紀併購的“始作俑者”居然就是富力兩位創始人李思廉和張力。這場演繹的背後，也透露出李思廉和張力與生俱來的“情投意合”。
事實上，在中國商界，父子、兄弟、夫妻合作經營一家公司的例子有很多，但像李思廉和張力這樣，兩個沒有任何血緣關係的人精誠合作24年，演繹了“哥們合心，其利斷金”的傳奇卻實屬罕見。
資料顯示，富力總裁張力1953年出生於廣州，早期當過公務員，1988年，辭去公務員下海經商，進入建築業，做了5年的裝修生意，期間結識了李思廉。
李思廉1957年出生於香港，土生土長的香港人，畢業於香港中文大學數學系，是個不折不扣的高材生，曾是證券金融從業員，後來到內地經營貿易。
1994年，恰逢廣州樓市開始急速升溫，各路人馬紛紛殺入，張力為之怦然心動，但考慮到自己資金不足，他想找一個合作伙伴，首先想到的就是好友李思廉，兩人一拍即合，決定一起創業，各投資300萬，成立廣州天力房地產公司——富力前身。⑧
創業伊始，兩人就做了明確分工，李思廉主管公司財務和市場營銷，張力負責專案開發和工程管理。重要的事情，兩人共同參與，張力一般出面做“前鋒”，李思廉統領後方做“後衛”。
雖然是雙核驅動，但兩人從不干擾對方的決策，完全尊重彼此的權利和判斷，二十幾年間始終如此“惺惺相惜”，這也使得富力收購萬達酒店之事沒有太多分歧。
總裁張力曾表示，“我和李思廉20多年沒紅過臉，在商界也是絕無僅有的。我們之間沒有簽署過任何一份文字的東西，大家講的都是信用。”
時至今日，當富力地產面臨“四面楚歌”之際，不知張力和李思廉是否相互埋怨過彼此？是否很後悔當初的世紀併購為何相互不潑點冷水？
注：
①-⑤資料來自東方財富網企業公告 2021年03月25日
⑥《李思廉要開啟富力地產“賣賣賣”，“華南五虎”之首餘威尚在否？》一號地產，2020年12月08日
⑦《富力地產不能承受之重》地產風聲，2018年9月19日
⑧《張力和李思廉：地產界最火雙子座 一個前鋒一個後衛 》華夏時報，2017年8月1日