樂居財經徐酒眠、鄧鑫妮發自佛山
昨天的熱搜，被富力佔了。
前後腳之間，富力物業100億賣給碧桂園服務（06098。HK），李思廉和張力將向富力地產（02777。HK）提供80億港元的資金支援，9月21日，也就是今天會先到賬24億港元。
一賣一入，富力賣物業救地產似乎再顯然不過。其實不然，這是李思廉和張力的慷慨解囊之舉，是兩位老闆“自掏腰包”在救地產。
富力物業雖帶著“富力”二字，但已不是富力地產的資產，二者從股權上沒有直接關聯，而是屬於李思廉和張力的個人資產。
去年李、張二人將物業私有化，從地產中剝離出來。今年遞表欲推上市，在臨門一腳前，又選擇將物業賣掉變現。給出100億，碧桂園服務也設了不少條條框框，錢也不是一下子全付，而是分期付款，第一期會付20億元。
將這筆錢換算成港元，正好是李思廉和張力今天要給富力地產的24億港元。而碧桂園服務在第一階段分三次付齊的70億元，換算成港元即為84港元，也基本符合二人要給富力地產的80億港元資金支援。
物業從地產中來，最終還是“回到”了地產。
14倍PE
“我很高興，因為專案質量好，交易價格公道，服務團隊優秀。最關鍵的是，我看好行業！”晚上八點多，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江在朋友圈這樣寫道。
公告顯示，碧桂園服務不超過100億的收購金由兩部分組成，其中，對2021年現狀部分的收購不超過70億，以及對未來0。66億面積輸送承諾的30億組成。簡單來說，用70億買現在，花30億買未來。
富良環球100%持股富力物業，其2020年的除稅前利潤為3。17億元，除稅後利潤為2。4億元。而在這筆交易中富良環球承諾：2021年的扣非歸母淨利潤不低於5億元。
依照這筆交易的金額測算，碧桂園服務對富良環球的收購PE為14倍，溢價的確算是在合理範圍內。此前，碧桂園服務收購藍光嘉寶的PE也在14倍左右。
資料顯示，截至2020年12月31日，富力物業管理的552個專案，分佈在國內26個省、自治區、直轄市的102個城市，總在管建築面積為6940萬平方米。其中，住宅物業的在管建築面積為5810萬平方米，商業物業的在管建築面積為1120萬平方米。
去年8月，富力物業推出“富物商企”品牌，並進入到零售物業、寫字樓及服務式公寓、教育機構及產業園。商業物業賽道洶湧，而碧桂園服務早已瞄準這塊“肥肉”。
“收購進來可以提升公司的商管能力。”在碧桂園服務投資者會上，管理層提到，富力在商業方面還有2000萬左右的在途面積，區位也不錯。
物業戰投者浮虧33億
富力物業進與退，其實都圍繞著富力地產在進行。
2019年底，張力和李思廉花3億將富力物業最核心的天力物業私有化，由此，富力地產獲得了4。85億的收益。而現在，二人又將富力物業作價100億賣掉，錢進了二人的腰包，但最終用在了富力地產的償還短債上。
此前，在整合富力物業上市過程中，李思廉與張力各自出資50%成立合資公司——廣州富星投資諮詢有限公司（簡稱“廣州富星”），以其作為整合平臺，對富力物業進行私有化。其中，對恆富物業和華信物業的收購各自對價500萬元，對天力物業的收購對價3億元。
換而言之，李張二人總對價3。1億元將富力物業從富力地產中剝離出來，如今百億出手，一進一出“賺”了近97億。
不過，遞交招股書前，李思廉與張力的親友陳思樂曾以獨立第三方為富力物業戰投，彼時陳思樂以總代價人民幣10億元的等值美元入股，最終持有了富力物業7。05%，按此計算，當時富力物業的估值約為133億元。
而現在富力物業以100億賣掉，陳思樂7。05%的股權浮虧33億。在碧桂園服務收購富力物業的公告中，提到了陳思樂間接持股富力物業7。05%，不過並沒有提到其股權處理事宜，富良環球與陳思樂之間是否有股權關係也不清楚。
花式圈地
單從業績來看，富力物業“賣”其實比上市要划得來。
根據招股書，富力物業近幾年一直都處於虧損狀態。 2018-2020年，其累積虧損額分別為3。67億元、4。03億元和1。80億元，同期總資產分別為18。26億元、12。79億元、17。61億元，對應淨資產分別為-3。49億元、-1。01億元、-1。61億元。
業績不振的同時，富力物業的資產負債率還處於較高水平，已經連續三年均超過100%。截至2020年底，其資產負債率為109。1%，較2019年上升1。2個百分點。
併入富力物業，碧桂園服務也有意識到其利潤率較低，住宅基礎物管毛利率僅為13。9%。不過，碧桂園服務更關注的是業務補充。
“碧桂園服務正需要一線和新一線的業態，包括中高階的住宅物業作為補充。”在會上，管理層如此解釋併購富力物業的動因。
今年以來，遞表的物企數量超過20家，快於去年的遞錶速度，然而成功上市的物企僅有12家，還有26家等在門口。
上市降速後，小物企的出路蒙上了一層不確定。今年遞表的僅長城物業規模超過1億方，其餘都在幾千萬方的閾值徘徊。換股的陽光智博服務3020萬方，換錢的富力物業規模也不過7000萬方。
上市遞表更像是一次待價而沽的亮相，在交易所門口溜一圈，然後被大物企“分食”。碧桂園服務作為市值和規模的雙料冠軍，其股權交易不在少數。無論是收併購，還是戰投、以債換股，圈地方式層出不窮。
據不完全統計，碧桂園服務今年大大小小的收購有6筆，有外拓圈地的富良環球和藍光嘉寶，還有收購的關聯公司商貿城經營管理等。目前最大的一筆就是富良環球的100億元，其次為藍光嘉寶的54。32億元。
此外，碧桂園服務花式外拓的方式還有戰投、基石投資和“以債換股”等。今年3月底，剛剛以債主身份圈主蘇寧銀河物業，幾天後又突擊入股中梁百悅智佳。3個多月後，又分別以債權人和基石投資人的身份出現在國瑞服務和康橋悅生活的關聯名單中。
緊湊的股權投資步伐，不僅有經營現金的支撐，其在股市“抽水”的155億港元也派上了用場。
截至去年底，碧桂園服務手握152。2億元現金，今年中期，手中現金已經上浮至約217。7億元。5月份配股與發債完成後，又向市場借了154。62億港元。眼下，碧桂園服務手中的現金還是較為充裕。
“2021年，碧桂園服務預計有好幾十億的利潤，不少現金流。”管理層在會上表示。
單獨上市降溫？
繼陽光城物業放棄上市門票後，富力物業也將上市主動權交了出去。不同的是，富力物業直接被併入已經上市的碧桂園服務，而陽光城物業兌換的股權何時升值，還未可知。
單獨上市的熱情似乎在褪減。上市門檻調高，物企遞表的速度在減，透過率也在減。今年以來，正式透過交易所大門的物企有12家，大多集中在7月份，8月至今沒有一家正式上市。
招股書失效的頻率也有所提高，其中禹佳生活服務和世紀金源服務二度衝擊港交所，已經失效的新力服務徘徊在二度遞表與被賣的迷霧之中。
沒有上市物企需要“償還父債”，已經分拆上市的也逃不開，區別就在於有沒有經過併購“催肥”或上市“鍍金”。
曾經的併購數量王藍光嘉寶，預備上市的陽光智博服務、富力物業、伯恩物業，以及也曾受市場期待的億達服務，一家接著一家都走到了這一步。
物管股二級市場的降溫和房企母公司的資金承壓，正在加劇物企市場的演變。
物企市盈率直觀反應了資本市場的投資熱度，與去年底相比，大部分物企的市盈率已經縮水超過一半，甚至更多。
文章來源：樂居財經