經濟觀察報 記者 田國寶
從2020年8月實施“三道紅線”以來，房企降槓桿效果顯著。經濟觀察報根據wind資料統計，與2020年底相比，2021年上半年70家房企中有10家透過減少有息負債等方式實現降檔，其中恆大、綠地等4家房企脫離紅檔。
2020年8月，央行、銀保監會等機構針對房地產企業提出三道紅線，即剔除預收款項後資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比大於1。
根據三個指標將房企劃為四檔，踩中三條紅線的房企歸入紅檔，踩中兩條紅線的歸入橙檔，踩中一條紅線的歸入黃檔，三條全沒踩中的歸入綠檔。
截至2021年6月末，70家主要房企中，綠檔房企有17家，黃檔房企有32家，橙檔房企有14家，紅檔房企剩下7家。
不同檔位房企獲得的融資待遇也不同，綠檔房企有息負債年增幅不得超過15%，黃檔房企不超過10%，橙檔房企不超過5%，而紅檔房企一年內不得增加有息負債。上半年，70家房企有息負債僅增加了0。46%。
一部分房企降槓桿的同時，也有一部分房企在加槓桿。2021年上半年，中交地產的有息負債增幅接近51%，建發國際和正商實業的有息負債增幅超過30%，五礦地產和
中國鐵建
也超過15%。
由於計算公式不同，部分房企三道紅線指標的公告口徑與實際情況存在一定偏差，反饋到有息負債中，導致部分房企有息負債增幅存在“超標”。
比如某央企背景房企，2021年上半年有息負債增加13%，符合其公告綠檔房企限額；但如果將永續債列入計算公式，其剔除預收款項後資產負債率為78%，應為黃檔企業，有息負債增幅應不超過10%。
加槓桿
在房地產行業，加槓桿是實現規模擴張的有效手段之一，過去的幾年裡，不少房企透過加槓桿拿地等方式將排名推向前列，在實施三道紅線政策一年時間裡，部分房企開始透過減少拿地、減少負債等方式降槓桿，也有一部分房企乘機逆勢而上。
2021年上半年，有11家房企拿地金額超過500億元，其中有4家超過千億元。這11家構成的500億元拿地陣營中，只有建發和卓越是2020年新晉千億的房企，其他均為TOP20房企成員。
尤其是建發，銷售額從2018年的247。9億元幾乎每年翻一番的速度，在2020年跨入千億門檻，2021年上半年實現銷售額917億元，距離1200億元銷售目標只差臨門一腳，據一位熟悉建發的人士透露，今年建發內部銷售目標已經上調至1800億元。
支撐規模快速擴張的手段之一是拿地。DM資料顯示，2017-2019年，建發拿地金額分別為262億元、277億元和326億元，2020年的拿地金額一舉達到758億元。
雖然拿地迅猛，但是由於銷售金額大幅增長，到2020年底，建發的土地儲備面積為1232萬平方米，這一土地儲備遠遠落後於同等規模的房企。
2021年想要保持規模持續增長，拿地成為一種必然。上半年建發拿地金額達到814億元，超過2020年全年拿地金額，其中5月拿地金額達到255億元，6月達到了172億元。
同時，建發的債務規模大幅度增加，從建發國際歷年財報來看，2018-2020年三年間，債務增加規模分別為675億元、917億元和1774億元；同期償還債務額度分別為53億元、45億元和149億元。
根據2021年中期業績報披露，截至6月末，建發國際有息負債為731。6億元，比2020年底增加了37。5%，雖然建發在三道紅線中為綠檔房企，但這一有息負債的增加幅度已經遠超15%的限額。
2021年上半年的房地產行業，有息負債增幅超標的房企遠不止建發一家。中交地產的有息負債增加了51%，
上坤地產
增幅達到了40。8%，五礦地產增幅是20。7%，中國鐵建是18。6%。
正商實業和上坤地產為超標房企中僅有的兩家民營房企，今年上半年，正商實業剔預負債率有小幅改善，淨負債率和現金短債比均較2020年底有所惡化，根據2021年中期報測評，其仍維持紅檔線。
上坤地產為橙檔房企，今年上半年三道紅線指標均進一步惡化，這家總部位於上海、上半年銷售額只有150億元的房企，仍試圖在當前市場環境中尋找新的可能。
指標空間
在8月31日舉行的2021年中期業績會上，
融創中國
董事會主席孫宏斌表示，對於多數房地產企業來說，實現三道紅線達標並不難，他給出三個理由：
第一，監管層給出三年期限，對於房企來說，三年緩衝避免了急降槓桿帶來的波動，給房企預留了足夠的時間。
第二，一般情況下，金融機構對債券發行主體淨負債率要求是低於70%，而三道紅線的這一指標要求不超過100%。
第三，監管雖然要求將負債率和償債能力控制在一定範圍內，但並沒有限制房企的負債總額，一定程度顯示了三道紅線主要為了控制風險。
從70家房企來看，在符合三道紅線監管要求的前提下，部分指標較好房企的槓桿有一定幅度的抬升。2021年上半年，有31家房企的剔預資產負債率有不同幅度上升；28家房企的淨負債率上升了；現金短債比下降的有27家。
根據2021年上半年財報，70家房企中，有22家剔預資產負債率低於70%紅線，與2020年底數量保持一致，但總量卻上升了4個百分點。上半年，融信、藍光、五礦地產、
首創置業
等房企的剔預資產負債率均上升了3個百分點以上，招蛇、金茂、建業、綠城、金地和世茂等房企上升超過1個百分點。
70家房企中有50家淨負債率低於100%，其中有11家房企低於50%。上半年藍光、正商、中交地產等房企的淨負債率上升幅度超過30個百分點，中鐵建、新城上升超過20個百分點，金地、中駿和遠洋等房企升幅也超過10個百分點。
對於房企來說，現金短債比是最為容易實現的一項指標，70家房企中，今年上半年只有12家踩紅線，其餘均達標。其中建發和京投發展等房企下降超過3，中鐵建、新城等房企下降超過0。5。
從70家房企來看，在符合三道紅線要求下，槓桿增加幅度較為明顯的房企主要集中前10-20名，如新城、世茂、龍湖、金地等房企，這些房企由於財務基本面較好，仍具備進一步前進的可能。
龍頭房企中，上半年保利地產拿地金額排名第一，其拿地銷售比也超過50%，經營性現金流淨額為-248億元，而籌資性現金流淨額達到了429億元。
萬科、碧桂園、融創三家房企拿地金額也排在前列，但有息負債及槓桿與2020年底相比變動幅度較小；
華潤置地
、招商蛇口均有小幅上升；恆大有息負債下降了20%，綠地下降了10%。
正如孫宏斌所言，三道紅線可能會導致房地產行業洗牌，行業集中度會進一步提升，向行業內優秀的房企集中，“但不是說你在頭部，就會向你集中，這是一個持續變化的過程”。
競爭激烈
從2020年8月以來，從針對房企的三道紅線，到針對金融機構的兩個上限，再到針對地方政府的雙集中供地，房地產調控逐步從原來的行政手段轉向金融手段，房企面臨的生存環境愈發嚴峻。
一位房企的人士告訴經濟觀察報，這種嚴峻性一方面表現在調控的決心上，房地產週期論逐步被打破，“從最近一年一系列政策，現在大家基本都形成共識了，不會有人會抱著僥倖心理賭調控放鬆了。”
另一方面表現在行業競爭殘酷性，一部分房企或為了加速回款，或緩解流動性危機，採取價格戰搶佔市場份額，恆大的七五折曾讓眾多房企頭疼不已，富力透過打折促銷將太原做成第二大銷售額來源城市。
在融創業績會上，孫宏斌表示，今年房地產市場與2018年很像，全年貸款額度較為緊張，上半年市場較好，下半年市場轉冷。所以他判斷下半年房企會面臨更艱難的局面。
從成交來看，7月和8月房地產成交均同比大幅度下滑。上述房企人士表示，如果9月市場成交延續七八月下滑，下半年好轉幾無可能。“一旦成交下來了，回款就會遇到問題，對於有些房企的風險很大。”
在房地產市場規模進一步增長空間受限甚至下降的背景下，部分房企銷售及回款受到一定程度影響，部分具備進一步加槓桿空間的房企勢必會有更大機會和迴旋餘地。
建發國際作為建發集團旗下房地產上市平臺，之所以在短短几年間將規模做到千億，依然能夠保持綠檔，與母公司建發房地產支援密不可分。
這種支援一方面是資金支援，2020年底及2021年6月，建發房地產先後為建發國際提供145億元永續債，遠遠大於其截至6月31日96。3億元的股權權益，此外，建發國際少數股權權益達到了266。9億元。
如果將永續債計入三道紅線計算公式中，建發國際的淨負債率接近160%。
另一方面支援是大股東不斷將優質專案注入，僅三季度以來，大股東就先後將廣州建信、株洲悅發等專案公司主體注入建發國際，這些注入的專案，不僅增加了上市公司的可售貨值，同時也不會佔用太多自有資金。
但在房地產行業，具備這樣條件的房企並不多。上述房企人士表示，在當前調控背景下，背靠強大母公司的央企和國企背景的房地產企業更具備競爭優勢，“像拿地，我們集團總部能調動資金也就兩三百億，央企一個城市就能調動上千億資金。”
